Vous vivez au Canada et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
CanadaRègles à jour au 2 novembre 2026Rédigé par Frédéric Moreau, fondateur d’ImmoPourExpatSources officiellesLa France impose d’abord vos loyers et votre plus-value. Le Canada les impose aussi, puis déduit l’impôt français de son propre impôt.
Trois cas calculés pour un résident canadien, sur les revenus 2025. Le montant canadien dépend de votre tranche.
L’impôt de 1 200 € s’impute sur l’impôt canadien lié à ce revenu. Les 1 116 € de prélèvements sociaux sont à faire valider.
Calculer mon impôt →L’impôt de 1 260 € s’impute sur l’impôt canadien lié à ce revenu. Les 1 083,60 € de prélèvements sociaux sont à faire valider.
Calculer mon impôt →L’impôt de 5 818,75 € s’impute sur l’impôt canadien lié à ce gain, sans report de l’excédent. Les 6 904,19 € de prélèvements sociaux sont à faire valider. Représentant fiscal obligatoire.
Calculer ma plus-value →Le Canada ne taxe que la moitié du gain : si l’impôt français dépasse l’impôt canadien, l’excédent n’est ni remboursé ni reporté.
Un bien en France crée des obligations dans les deux pays, même sans impôt supplémentaire à payer.
En FranceAu CanadaLa qualification d’une SCI au Canada n’est pas confirmée : faites-la valider par votre fiscaliste canadien avant d’acheter.
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Vous déclarez d’abord vos loyers en France, où se trouve le bien. Le Canada les impose aussi, car il taxe ses résidents sur leurs revenus mondiaux. L’impôt français est ensuite déduit de l’impôt canadien dû sur les mêmes revenus, dans les limites de la loi canadienne.
Vous payez en France à la vente : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. Au Canada, la moitié du gain est imposable et l’impôt français ouvre droit au crédit.
Le crédit ne dépasse pas l’impôt canadien dû sur le même revenu. Comme seule la moitié du gain en capital est imposée au Canada, l’impôt français peut le dépasser. Le Canada ne rembourse pas l’excédent et ne le reporte pas.
L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. Les biens situés hors de France ne comptent pas. Le Canada n’a pas d’impôt sur la fortune : il n’y a aucun crédit canadien.
Il n’existe pas de convention sur les successions entre la France et le Canada. La France taxe votre appartement français. Le Canada n’a pas de droits de succession, mais il impose le gain réputé réalisé au décès et déduit les droits français de cet impôt.
Le Canada est hors de l’EEE : le taux réduit de 7,5 % ne s’applique pas. La convention ne cite ni la CSG ni la CRDS, et leur crédit au Canada n’est pas confirmé. Faites-le valider par votre fiscaliste canadien.
Il est obligatoire quand le prix de vente dépasse 150 000 €. Le seuil se compte par vendeur, et un couple marié compte pour un seul. Il n’en faut pas si la plus-value est totalement exonérée par 30 ans de détention, ni pour l’ancienne résidence principale exonérée.
La SCI ne change pas l’imposition de vos loyers en France. Elle vous prive de l’exonération de 150 000 € à la revente. Sa qualification au Canada, société de personnes ou société étrangère, n’est pas confirmée.
Les textes officiels
La France d'abord (article 6 de la convention et article 6 de l'entente France-Québec). Ottawa et Québec les imposent aussi, puis déduisent l'impôt français (formulaires T2209 et TP-772-V).
Ce point n'est pas confirmé. La convention ne cite pas la CSG et la CRDS, mais la France considère qu'elle les couvre. En 2017, le ministre français a indiqué que l'Agence du revenu du Canada semblait admettre cette position. Nous n'avons pas trouvé de position officielle canadienne. Faites valider leur traitement par votre fiscaliste canadien.
S'il est loué, oui, au formulaire T1135, dès que le coût total de vos biens étrangers déterminés dépasse 100 000 $ CA. Un bien utilisé surtout à titre personnel est exclu.
La France taxe l'appartement au titre des droits de succession. Le Canada impose le gain réputé réalisé au décès et déduit les droits français de cet impôt (article 23 § 1 c). La France, elle, ne déduit pas l'impôt canadien sur le gain de l'appartement.
Oui, si vos immeubles français valent plus de 1,3 M€ nets au 1er janvier (article 22).
Oui si vous avez la nationalité d'un pays de l'UE ou de l'EEE, avez été domicilié fiscalement en France au moins 2 ans de suite et respectez le délai de 10 ans ou la condition de libre disposition. Un Canadien qui remplit ces conditions peut en principe l'invoquer au titre de la clause de non-discrimination (article 24 § 1, BOI-RFPI-PVINR-10-20 § 270). Faites confirmer ce point par votre notaire ou demandez un rescrit avant la vente.
La SCI ne change pas l'imposition des loyers en France. Elle prive de l'exonération de 150 000 € à la revente, et sa qualification au Canada n'est pas tranchée. La clause anti-abus de la CML permet aussi d'écarter un avantage conventionnel obtenu par un montage dont c'est l'objet principal. À étudier avec un fiscaliste des deux pays.
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MarocRègles à jour au 2 novembre 2026, établies à partir du texte de la convention publié sur impots.gouv.fr et du BOFiP. Cette page informe sur les règles générales : elle ne remplace pas un conseil fiscal sur votre situation.
Vous vivez au Canada et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Parler à un expertLes informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
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