Convention fiscale France Royaume-Uni immobilier (2026)

Qui impose vos loyers ?

Les deux pays

Vous déclarez d’abord vos loyers en France, où se trouve le bien. Le Royaume-Uni les impose aussi : l’impôt sur le revenu français devient un crédit sur l’impôt britannique, dans la limite de l’impôt britannique sur ce revenu. Le prélèvement de solidarité n’en fait pas partie.

ExempleUn studio meublé loué 12 000 € par an : 1 650 € à payer en France, dont 1 200 € s’imputent ensuite sur l’impôt britannique.

Qui impose votre plus-value ?

Les deux pays

Vous payez en France à la vente : 19 % d’impôt après abattements, et 7,5 % de prélèvements sociaux si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Le Royaume-Uni applique ensuite sa Capital Gains Tax de 18 % ou 24 %, sur un gain recalculé en livres, sans abattement pour durée de détention.

ExempleAchat à 250 000 €, revente à 350 000 € après 10 ans : 8 829,30 € à payer en France, dont 5 818,75 € s’imputent sur la Capital Gains Tax.

Quels prélèvements sociaux ?

7,5 % si affilié

Le taux est de 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale britannique, de nationalité ou de résidence légale en France, au Royaume-Uni ou dans l’UE, et à la charge d’aucun régime français. Sinon, c’est 17,2 %, ou 18,6 % en meublé. Ces prélèvements ne donnent pas droit au crédit britannique.

ExemplePour l’appartement loué nu à 9 000 € par an : 472,50 € à 7,5 %, contre 1 083,60 € sans affiliation.

Devez-vous payer l’IFI ?

Au-delà de 1,3 M€

L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. La convention de 2008 ne vise pas la fortune : seul le droit français s’applique. Le barème va de 0,50 % à 1,50 % dès 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€.

ExempleL’IFI ne vise que vos biens immobiliers situés en France : un bien situé hors de France n’entre pas dans le calcul.

Qui taxe la succession ?

La France d’abord

La convention de 1963 laisse la France taxer votre immeuble français, et le Royaume-Uni impute l’impôt payé en France. Les donations ne sont pas couvertes : la France applique alors sa règle de l’article 750 ter du CGI.

ExempleLes parts de SCI sont réputées situées là où se trouvent les immeubles : elles sont taxées en France.

Une SCI change-t-elle l’impôt ?

À éviter sans conseil

HMRC classe la SCI comme une société opaque, alors que la France l’impose par transparence. Ce décalage peut créer une double imposition et vous priver du main residence relief.

ExempleLes loyers peuvent être traités comme des revenus de société, et le crédit d’impôt français devient difficile à rattacher.

Faut-il un représentant fiscal ?

Au-delà de 150 000 €

Le Royaume-Uni est hors de l’UE : le représentant est obligatoire si le prix dépasse 150 000 €. Le seuil se compte par vendeur, et un couple marié compte pour un seul. Il n’en faut pas si la plus-value est exonérée par plus de 30 ans de détention, ou si c’est votre ancienne résidence principale exonérée.

ExempleUne revente à 350 000 € après 10 ans demande un représentant fiscal.

Le Brexit a-t-il tout changé ?

Pas le taux de 7,5 %

Non, si vous êtes affilié à la sécurité sociale britannique et remplissez les conditions du BOFiP. L’administration le confirme pour les résidents britanniques. Pensez à cocher la case 8SH ou 8SI de la 2042 C.

ExempleSans affiliation, le studio meublé de 12 000 € paierait 18,6 % de prélèvements sociaux au lieu de 7,5 %.

Questions fréquentes

J'habite Londres et je loue mon appartement à Nice. Qui impose les loyers ?

Les deux pays. La France impose en premier (article 6), le Royaume-Uni impose aussi et déduit l'impôt sur le revenu français de son propre impôt, dans la limite de l'impôt britannique (article 24).

Mes 7,5 % de prélèvement de solidarité sont-ils déductibles au Royaume-Uni ?

Pas au titre de la convention, qui n'ouvre le crédit qu'à l'impôt sur le revenu français et aux impôts assimilés listés à l'article 2. Faites vérifier avec votre conseil britannique si un autre mécanisme s'applique.

Le Brexit m'a-t-il fait perdre le taux de 7,5 % ?

Non, si vous êtes affilié à la sécurité sociale britannique et remplissez les conditions du BOFiP (nationalité ou résidence légale, aucune prise en charge par un régime français). L'administration le confirme pour les résidents britanniques.

Faut-il acheter en SCI quand on vit au Royaume-Uni ?

Rarement sans conseil. Le fisc britannique traite la SCI comme une société opaque, alors que la France l'impose par transparence. Ce décalage peut créer une double imposition et priver du main residence relief.

Ai-je besoin d'un représentant fiscal pour vendre ?

Oui si le prix dépasse 150 000 €, sauf si la plus-value est exonérée par une détention de plus de 30 ans ou au titre de l'ancienne résidence principale.

Je viens de m'installer au Royaume-Uni. Mes loyers français y sont-ils taxés ?

Pas forcément. Si vous n'étiez pas résident britannique les dix années précédentes, le régime FIG peut exonérer vos revenus étrangers pendant vos 4 premières années fiscales de résidence, année par année sur demande.

Mon bien français détenu depuis 25 ans est exonéré d'impôt en France. Et au Royaume-Uni ?

En France, l'impôt de 19 % est nul après 22 ans, mais le prélèvement de 7,5 % reste dû jusqu'à 30 ans, sur 45 % de la plus-value à 25 ans. La CGT britannique reste due sur tout le gain, car le Royaume-Uni n'a pas d'abattement pour durée de détention. Un main residence relief partiel reste possible si le bien a été votre résidence principale.

Mes héritiers paieront-ils deux fois ?

La convention de 1963 laisse la France taxer votre immeuble français ; le Royaume-Uni impute cet impôt sur l'Inheritance Tax s'il taxe aussi le bien. Les donations ne sont pas couvertes.

Convention fiscale France Royaume-Uni : votre bien en France

Qui impose quoi ?

Vos loyers sont imposés des deux côtés

La plus-value se paie en France, puis se déclare au Royaume-Uni

7,5 % si vous êtes affilié au Royaume-Uni

L’IFI reste dû en France

Une convention dédiée aux successions

Deux exonérations possibles à la revente

Combien vous payez en France

Studio meublé

Appartement loué nu

Revente après 10 ans

Vos démarches, des deux côtés

En France

Au Royaume-Uni

Ils vivent au Royaume-Uni et ont investi en France

Alexandra, Deauville

Axelle, Amiens

Les 8 questions à se poser