Chantiers de l’Atlantique, aéronautique, grand port maritime : à Saint-Nazaire, la demande locative suit l’emploi, et 50,8 % des ménages sont locataires pour un prix médian de 2 917 € le m². Prix, loyers, quartiers, budgets et rendement : ce qu’il faut savoir avant d’acheter à Saint-Nazaire depuis l’étranger.
Les indicateurs publics qui comptent avant d’acheter pour louer à Saint-Nazaire, chacun avec sa source.
Saint-Nazaire compte 74 568 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE. 50,8 % des résidences principales y sont occupées par des locataires et 49,4 % des ménages ne comptent qu’une personne.
La carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL donne un loyer d’annonce d’environ 14,5 € par m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces à Saint-Nazaire, contre 11,7 € pour un 3 pièces et plus.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen au m² des appartements en hausse de 3,9 % entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 621 appartements vendus.
La vacance atteint 7,1 % des logements selon l’INSEE. Ce taux global inclut des logements anciens dégradés ou en travaux : un bien rénové, bien situé et au bon loyer se loue en général plus vite.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² des appartements vendus | 2 917 €/m² (3 219 ventes) | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Prix moyen au m² sur les 12 derniers mois | 3 002 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2025 à juin 2026 |
| Population | 74 568 habitants | INSEE, recensement, 2023 |
| Évolution annuelle moyenne de la population | +1,1 % par an (2017 à 2023) | INSEE, recensement, 2023 |
| Jeunes de 18 à 24 ans scolarisés | 2 529, soit 41,3 % des 18-24 ans | INSEE, recensement, 2023 |
| Élèves, étudiants et stagiaires parmi les 15-64 ans | 9,4 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales occupées par des locataires | 50,8 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Ménages d’une seule personne | 49,4 % des ménages | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales d’une pièce | 6,0 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Logements vacants | 7,1 % du parc | INSEE, recensement, 2023 |
| Loyer d’annonce, appartement de 1 ou 2 pièces | 14,5 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Loyer d’annonce, appartement de 3 pièces et plus | 11,7 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Évolution du prix moyen au m² des appartements vendus | +3,9 % (juillet 2025 à juin 2026, comparé aux 12 mois précédents) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr), moyenne pondérée par le nombre de ventes |
| Ventes d’appartements sur 12 mois | 621 ventes (juillet 2025 à juin 2026) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr) |
| Ménages locataires dans le centre-ville (Herbins Gare, Centre Halles, Hyper Centre, Hôtel de ville) | 60,2 % des résidences principales (50,8 % pour la commune) | INSEE, recensement 2023 par Iris (calcul) |
| Voyageurs en gare de Saint-Nazaire | 1 371 500 en 2024, contre 958 231 en 2019 | SNCF Gares & Connexions |
| Taux de chômage de la zone d’emploi de Saint-Nazaire | 6,2 % au 2e trimestre 2026 (8,3 % en France) | INSEE, taux de chômage localisés |
Trois biens types, au prix médian des ventes et au loyer d’annonce de la commune : de quoi situer votre budget avant de chercher.
1 pièce de 24 m², la surface médiane des studios vendus
Repère du marché : 49,4 % des ménages de Saint-Nazaire vivent seuls, ce qui soutient la demande de petites surfaces (INSEE, recensement 2023).
2 pièces de 44 m², la surface médiane des deux-pièces vendus
Repère du marché : 50,8 % des résidences principales sont louées à Saint-Nazaire (INSEE, recensement 2023).
4 pièces et plus, 85 m², la surface médiane vendue
Le loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et ses prestations, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Prix médians des ventes DVF de janvier 2025 à décembre 2025 à Saint-Nazaire. Loyers estimés au loyer d’annonce de la carte des loyers 2025, charges comprises (14,5 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, 11,7 € pour un 3 pièces et plus). Frais de notaire estimés à 8 % du prix (7 à 8 % dans l’ancien selon les notaires de France). Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, hors frais et charges.
Saint-Nazaire s’étire de la gare et du centre reconstruit jusqu’au port, au front de mer et aux plages de Saint-Marc. Voici cinq secteurs à regarder pour un investissement locatif.
Autour de l’avenue de la République, des Halles et de la gare, six ménages sur dix sont locataires et près de six sur dix ne comptent qu’une personne, selon l’INSEE ; un ménage sur cinq a emménagé depuis moins de deux ans. Seules 7,4 % des résidences principales datent d’avant 1946 : le centre a été reconstruit après la guerre, et Saint-Nazaire Agglo y accompagne la rénovation des copropriétés. Un logement sur dix y est vacant : visez un bien rénové, proche de la gare.
Entre la base sous-marine, le Petit Maroc et les bassins, six ménages sur dix sont locataires et six sur dix ne comptent qu’une personne, selon l’INSEE. Un quart des résidences principales ont été construites de 2006 à 2020, et 14 % des logements sont des résidences secondaires, deux fois plus que dans l’ensemble de la ville. Les petits logements y conviennent aux actifs et aux salariés en mission.
Le long du boulevard du Président Wilson, du Jardin des Plantes à Villès-Martin, un peu moins d’un ménage sur deux est locataire et près de six sur dix ne comptent qu’une personne, selon l’INSEE. Près d’un logement sur trois est une maison, et 14,5 % des habitants de 15 ans ou plus sont cadres, contre 9,4 % dans la ville. Les locataires y restent en moyenne six ans et demi.
À l’ouest, Saint-Marc-sur-Mer est un quartier de maisons : six logements sur dix en sont, et 44 % des résidences principales ont été construites de 2006 à 2020, selon l’INSEE. Un ménage sur trois seulement est locataire, et 12 % des logements sont des résidences secondaires. Le secteur convient à une maison louée à l’année à une famille.
Méan-Penhoët jouxte les Chantiers de l’Atlantique : six logements sur dix sont des maisons et 16 % des résidences principales datent d’avant 1946, une part rare à Saint-Nazaire, selon l’INSEE. Quatre ménages sur dix sont locataires, et près d’un logement sur dix est vacant : un bien rénové proche des chantiers peut viser les salariés en mission, en bail mobilité.
Les chiffres des cartes viennent du recensement 2023 de l’INSEE, calculés à partir des Iris qui composent chaque secteur. Aucun observatoire local des loyers ne couvre Saint-Nazaire, et aucun prix officiel n’est publié par quartier : avant d’acheter, comparez les ventes récentes de la rue sur DVF et les annonces de location voisines.
Actifs, étudiants et salariés en mission : à Saint-Nazaire, la demande locative suit l’emploi des chantiers navals, de l’aéronautique et du port.
Selon le ministère de l’Enseignement supérieur, l’IUT de Saint-Nazaire compte 1 502 inscrits et Polytech Nantes 450 sur son site nazairien. Autour de l’IUT, à Gavy-Océanis, 78 % des ménages sont locataires et 23 % des résidences principales n’ont qu’une pièce, selon l’INSEE : la demande étudiante s’y concentre.
Selon l’INSEE, 17,4 % de ces emplois sont des postes de cadres et 49,4 % des ménages nazairiens ne comptent qu’une personne : les studios et deux-pièces bien placés trouvent preneur.
Avec 4 TGV directs par jour de semaine depuis Paris-Montparnasse et 26 trains directs depuis Nantes, un meublé près de la gare peut viser les salariés en mission dans les chantiers et l’industrie, en bail mobilité.
Selon l’INSEE, un locataire nazairien reste en moyenne 7,6 ans dans son logement, et 14,6 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans. La rotation est plus forte dans le centre, où un ménage sur cinq est arrivé depuis moins de deux ans.
Sources : ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs 2025-2026 ; INSEE, recensement 2023 (commune et Iris) ; SNCF Gares & Connexions (2024) ; SNCF, horaires officiels de novembre 2026. Le chômage atteint 6,2 % dans la zone d’emploi de Saint-Nazaire au 2e trimestre 2026, pour 8,3 % en France (INSEE).
À Saint-Nazaire, en zone tendue, le premier loyer est libre mais les hausses sont limitées à la relocation. Nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage : la location courte durée suppose une déclaration avec numéro d’enregistrement.
Investir en colocation depuis l’étranger →| Formule | À Saint-Nazaire | Notre avis |
|---|---|---|
| Location nue | Loyer libre à la première location, puis limité au loyer du locataire précédent à la relocation. Préavis d’un mois pour le locataire, bail de trois ans : elle convient aux maisons de Saint-Marc et de Méan-Penhoët, louées à des familles. | Pour un grand logement |
| Meublé | 49,4 % des ménages nazairiens vivent seuls et 3 487 étudiants sont inscrits à Saint-Nazaire : studios et deux-pièces meublés répondent à cette demande, avec un bail d’un an, ou de neuf mois pour un étudiant. | À privilégier |
| Colocation | Aucune règle locale propre à la colocation. Au loyer d’annonce de la commune, un grand logement en colocation rapporte un peu moins qu’un deux-pièces (≈ 5,7 % contre ≈ 5,9 % brut). | À chiffrer |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois, en meublé, pour un locataire en études supérieures, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. | Pour quelques mois |
| Courte durée | Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement obligatoires ; nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage à Saint-Nazaire, contrairement à Pornichet. Vérifiez le règlement de copropriété. | Possible |
À Saint-Nazaire, en zone tendue, les hausses de loyer sont limitées à la relocation, un permis de louer a été mis en place sur certains secteurs et le littoral impose ses risques. Vérifiez les points ci-dessous avant de chiffrer votre projet.
Saint-Nazaire n’applique pas l’encadrement des loyers, mais elle est classée en zone tendue par le ministère du Logement. Pour un nouveau bail conclu entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf révision annuelle autorisée et exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, logement vacant depuis plus de 18 mois) ; aucune hausse n’est permise pour un logement classé F ou G. Le préavis du locataire d’un logement vide est d’un mois.
Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être déclaré, avec un numéro d’enregistrement à faire figurer sur chaque annonce, selon Service Public. Nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage à Saint-Nazaire au 11 novembre 2026 ; Saint-Nazaire Agglo l’impose à Pornichet depuis 2022 et prévoit de l’étudier pour les autres communes concernées. Une résidence principale reste limitée à 120 jours par an.
Saint-Nazaire Agglo a mis en place un permis de louer sur des secteurs ciblés, que son programme local de l’habitat 2022-2027 prévoit de faire évoluer. Nous n’avons pas trouvé le périmètre en vigueur : demandez à la mairie si l’adresse est concernée avant de louer. Le logement doit rester décent : un logement classé G ne peut plus être loué en nouveau bail depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034, selon service-public.gouv.fr.
Le centre reconstruit après la guerre compte de nombreuses petites copropriétés : Saint-Nazaire Agglo y accompagne les rénovations, avec un programme pour 72 immeubles du secteur République Nord, selon son programme local de l’habitat 2022-2027. Lisez les procès-verbaux d’assemblée générale et les travaux votés avant de faire une offre.
Le plan de prévention des risques littoraux de la presqu’île guérandaise s’applique à Saint-Nazaire : il délimite des zones exposées à la submersion marine et aux chocs des vagues, où les constructions et les travaux sont encadrés, selon Géorisques. Lisez l’état des risques à l’adresse de chaque bien, en particulier sur le front de mer.
Un logement non meublé, vide depuis au moins un an, paie la taxe sur les logements vacants : 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 % ; elle devient en 2027 la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Un logement gardé pour vos séjours paie la taxe d’habitation des résidences secondaires, majorée de 60 % à Saint-Nazaire.
Vos loyers sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence. Ce qui change, c’est le traitement chez vous et le taux des prélèvements sociaux.
BelgiquePour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt. Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Belgique →
Royaume-UniLe Royaume-Uni impose aussi vos loyers, avec un crédit pour l’impôt sur le revenu français. L’administration britannique (HMRC) admet dans ce crédit le prélèvement de solidarité de 7,5 %, dû si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Seules la CSG et la CRDS en sont exclues par la convention.
Investir depuis le Royaume-Uni →
SuisseLa Suisse exonère vos loyers français, mais en tient compte pour votre taux. Le taux de 7,5 % suppose de relever de l’assurance maladie obligatoire suisse (LAMal) et de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Suisse →Le taux réduit dépend de votre affiliation, pas de votre pays : sans affiliation dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, ou à la charge d’un régime obligatoire français, vous payez le taux plein.
Les conventions fiscales par pays →Règles reprises de nos pages pays et de notre page fiscalité, pour les revenus 2025. Votre situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention fiscale de votre pays.
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France, même si vous vivez à l’étranger.
À la revente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Selon votre situation, nos stratégies et la structuration de votre achat permettent de réduire, voire de neutraliser l’impôt : nous les étudions avec vous dès le premier rendez-vous.
La fiscalité de l’investisseur expatrié →La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis pour connaître le montant. Saint-Nazaire applique une majoration de 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (2025). Sources : collectivites-locales.gouv.fr, impots.gouv.fr, notaires.fr.
Voici un exemple simple, à titre d’illustration : un deux-pièces de 40 m², au prix médian des ventes et au loyer d’annonce moyen.
| Location meublée, régime micro-BIC | Affilié dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | Autres cas (taux plein) |
|---|---|---|
| Loyers sur un an | 6 960 € | 6 960 € |
| Revenu imposable après l’abattement de 50 % | 3 480 € | 3 480 € |
| Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % | − 696 € | − 696 € |
| Prélèvements sociaux | − 261 € (7,5 %) | − 647 € (18,6 %) |
| Reste après impôt | 6 003 € | 5 617 € |
| Rendement après impôt | ≈ 5,1 % | ≈ 4,8 % |
Hypothèses : location meublée au régime micro-BIC, abattement de 50 %, taux minimum de 20 % des non-résidents (revenus 2025), loyers encaissés retenus en entier. Le taux de 7,5 % suppose aussi de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français : un retraité qui ne perçoit qu’une pension française paie le taux plein. Charges, taxe foncière, frais de notaire et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits : au régime réel, l’impôt peut être nettement plus bas.
Un loyer d’annonceLe loyer de la carte est un loyer d’annonce charges comprises, donc supérieur au loyer hors charges que vous encaisserez.
Le loyer de votre adresseLe loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et sa surface, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Les frais et chargesLes frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et la gestion réduisent ensuite le rendement net.
Ce calcul aide à comparer des villes ou des biens, il ne garantit aucun résultat.
Vous vivez à l’étranger et vous regardez Saint-Nazaire ? On vous dit en 45 minutes ce qui est faisable avec votre budget, votre apport et votre pays de résidence.
Réserver un appel →Saint-Nazaire est à 2 h 46 de Paris-Montparnasse en TGV direct, avec 4 trains directs par jour de semaine dans chaque sens, et à 33 minutes de Nantes, desservie par 26 trains directs par jour. De la gare de Nantes, l’aéroport Nantes Atlantique est à 18 à 25 minutes en navette.
4 TGV directs par jour de semaine dans chaque sens : 2 h 46 au plus court de Paris-Montparnasse à Saint-Nazaire, 2 h 51 dans l’autre sens.
26 trains directs par jour de semaine de Nantes à Saint-Nazaire, dont 4 TGV, et 27 dans l’autre sens.
Air Canada jusqu’à 4 vols par semaine du 11 juin au 12 octobre 2026 ; easyJet dessert aussi Bruxelles le lundi et le vendredi. L’aéroport est à 18 à 25 minutes en navette de la gare de Nantes.
4 TGV directs par jour de l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle à Nantes, puis 33 minutes de train jusqu’à Saint-Nazaire.
Horaires relevés le 11 novembre 2026 sur l’horaire officiel de la SNCF (jeudi 12 et mardi 17 novembre), la fiche horaire de la navette Naolib et les annonces de l’aéroport Nantes Atlantique ; ils varient selon les jours et les saisons.
Oui. Saint-Nazaire figure en zone tendue sur la liste du ministère du Logement (décret du 22 décembre 2025) : à la relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf exceptions, et le préavis d’un locataire en location vide est d’un mois. Un logement vide depuis au moins un an paie la taxe sur les logements vacants, et la taxe d’habitation des résidences secondaires y est majorée de 60 %.
Oui, avec une déclaration et un numéro d’enregistrement, obligatoires partout depuis le 20 mai 2026. Nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage à Saint-Nazaire au 11 novembre 2026, contrairement à Pornichet, où Saint-Nazaire Agglo impose une autorisation depuis 2022. Vérifiez le règlement de copropriété avant d’acheter dans ce but.
Autour de l’IUT, à Gavy-Océanis, où 78 % des ménages sont locataires et 23 % des résidences principales n’ont qu’une pièce, selon l’INSEE, et dans le centre, près de la gare. L’IUT compte 1 502 inscrits et Polytech Nantes 450 sur son site de Saint-Nazaire, selon le ministère de l’Enseignement supérieur.
D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 75 000 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 130 000 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 210 000 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.
En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 38,45 %. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.
Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 116 680 € et loué 580 € par mois, il reste environ 5,1 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 4,8 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.
La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
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