Investir dans l’immobilier
en France depuis le Canada

Les banques canadiennes ne financent pas, en pratique, un bien situé en France : c’est une banque française qui prête, avec la norme du HCSF (35 % de taux d’endettement, assurance comprise, 25 ans au plus). Elle regarde vos revenus en dollars canadiens avec prudence à cause du risque de change, et toutes n’acceptent pas les résidents canadiens. Le choix des banques et la présentation du dossier font la différence : un de nos membres a sollicité une quinzaine de banques.

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Le crédit canadien couvre l’impôt français sur le revenu ; son application aux prélèvements sociaux français n’est pas confirmée par l’administration canadienne. L’exonération de 150 000 € sur la plus-value reste ouverte aux Français qui vivent au Canada, sous conditions ; celle de l’ancienne résidence principale vendue après le départ ne joue pas, le Canada n’assistant pas la France pour le recouvrement de l’impôt.

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Au Canada, une SCI française peut être traitée autrement qu’en France et entraîner des déclarations supplémentaires : à étudier avec un fiscaliste avant d’acheter en société.

Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.

Vos loyers français se déclarent en dollars canadiens, au taux de la Banque du Canada du jour de chaque opération, sur le formulaire des revenus de location (T776, et TP-128 au Québec), nets des charges réelles. L’impôt français ouvre droit au crédit pour impôt étranger fédéral, puis provincial (formulaires T2209 et T2036, TP-772-V au Québec). Si le coût total de vos biens détenus à l’étranger dépasse 100 000 $ CA, un bien loué en France compris, vous déposez aussi le formulaire T1135 chaque année : la pénalité de retard est de 25 $ par jour, jusqu’à 2 500 $.

Vous pouvez refinancer votre résidence au Canada, dans la limite de 80 % de sa valeur (65 % pour une marge de crédit sans remboursement du capital), pour payer l’apport et les frais d’un achat en France. Au Canada, les intérêts de cet emprunt sont déductibles des loyers parce que l’argent sert à gagner un revenu de location : c’est l’usage des fonds qui compte, pas le bien donné en garantie.

En devenant résident canadien, vous êtes réputé avoir acquis vos biens à leur valeur du jour de votre arrivée. Si vous possédiez déjà un bien en France, le Canada n’imposera, à la revente, que la hausse de valeur depuis cette date.

Les étapes de la méthode ImmoPourExpat, du premier appel à la mise en location →