IFI d’un non-résident : seuil, biens taxables et déclaration en 2026
IFI d’un non-résident : seuil de 1,3 M€, seuls les biens immobiliers français, dettes déductibles, conventions, déclaration et dates 2026.
L’essentiel
- Un non-résident ne doit l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) que si la valeur nette de ses biens et droits immobiliers situés en France dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier.
- Le barème va de 0,5 % à 1,5 % à partir de 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 million d’euros, et le plafonnement à 75 % des revenus est réservé aux résidents.
- L’IFI se déclare sur l’annexe n° 2042-IFI avec la déclaration de revenus : en 2026, les non-résidents avaient jusqu’au 21 mai en ligne et jusqu’au 19 mai sur papier.
Un non-résident est-il soumis à l’IFI ?
Oui, dès lors que ses biens immobiliers français dépassent le seuil. L’article 964 du CGI soumet à l’IFI les personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal en France lorsque la valeur nette de leurs biens et droits immobiliers situés en France, détenus directement ou indirectement, dépasse 1,3 million d’euros. Le domicile s’apprécie selon l’article 4 B du CGI ou, si une convention existe, selon ses règles.
Le patrimoine s’évalue au 1er janvier de l’année d’imposition, à sa valeur vénale réelle. Il se calcule au niveau du foyer : vous, votre conjoint, votre partenaire de Pacs ou votre concubin notoire, et vos enfants mineurs dont vous administrez les biens.
Le barème et la décote de l’article 977 du CGI n’ont pas changé depuis leur création au 1er janvier 2018 : c’est la version en vigueur au 7 novembre 2026. Le seuil de 1,3 million d’euros déclenche l’impôt, mais le barème s’applique dès 800 000 €.
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
| Décote entre 1 300 000 € et 1 400 000 € | 17 500 € − 1,25 % de la valeur nette taxable |
Quels biens entrent dans votre patrimoine taxable ?
Pour un non-résident, seuls comptent les biens et droits immobiliers situés en France, en métropole ou dans les départements d’outre-mer. Vos immeubles à l’étranger, vos comptes et vos placements financiers sans lien avec l’immobilier français restent hors de l’assiette.
La détention indirecte est visée. Les parts ou actions de sociétés, françaises ou étrangères, sont taxées à hauteur de la fraction de leur valeur qui représente des immeubles situés en France. Les règles d’exclusion valent aussi pour vous : une participation de moins de 10 % du capital et des droits de vote dans une société commerciale propriétaire d’un immeuble en France n’est pas taxée, sauf exceptions prévues par la loi.
L’abattement de 30 % est réservé à la résidence principale. Un bien que vous gardez en France pendant votre expatriation n’est pas votre résidence principale au sens de cet abattement : il est retenu pour sa valeur vénale entière.
- Appartements, maisons, terrains, parkings situés en France, loués ou non.
- Droits immobiliers : usufruit, nue-propriété dans les conditions de la loi, droit d’usage.
- Parts de sociétés civiles immobilières et de sociétés détenant des immeubles en France, pour leur fraction immobilière.
- Unités de compte immobilières de contrats d’assurance vie ou de capitalisation, biens placés en trust ou en fiducie, immeubles en crédit-bail.
- Immeubles affectés à l’activité propre d’une société opérationnelle : exclus de la valorisation des parts.
Quelles dettes pouvez-vous déduire ?
Seules les dettes existant au 1er janvier, supportées par vous et engagées pour un bien imposable sont déductibles (article 974 du CGI). Un non-résident ne peut donc pas déduire une dette qui finance un bien situé à l’étranger.
Plusieurs règles limitent la déduction. Un prêt in fine se déduit de façon dégressive : chaque année, le montant emprunté diminué d’une fraction égale aux années écoulées divisées par la durée totale du prêt. Les prêts accordés par un membre du foyer, un ascendant, un descendant, un frère ou une sœur, ou par une société que vous contrôlez, ne sont pas déductibles, sauf si vous prouvez dans certains cas leur caractère normal. Quand le patrimoine taxable dépasse 5 millions d’euros et que les dettes dépassent 60 % de sa valeur, l’excédent n’est déductible qu’à hauteur de 50 %.
| Dette au 1er janvier | Déductible ? |
|---|---|
| Capital restant dû d’un prêt bancaire pour acheter le bien, frais de notaire et droits compris | Oui |
| Prêt pour des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration du bien | Oui |
| Taxe foncière due au titre du bien | Oui |
| Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux sur les loyers | Non |
| Prêt in fine pour acheter le bien | Oui, de façon dégressive |
| Prêt accordé par vos parents, vos enfants majeurs ou votre société | Non, sauf exceptions |
| Prêt finançant un bien situé à l’étranger | Non |
Combien payez-vous, avec un exemple chiffré ?
Hypothèses : un couple marié, domicilié hors de France, dans un pays dont la convention ne couvre pas l’impôt sur la fortune. Au 1er janvier 2026, il détient un appartement à Paris d’une valeur de 1 100 000 €, sans crédit, et un appartement loué meublé à Bordeaux d’une valeur de 450 000 €, acheté avec un prêt bancaire amortissable dont le capital restant dû est de 200 000 €. Pour simplifier, la taxe foncière, déductible, n’est pas retenue.
- Patrimoine brut : 1 100 000 + 450 000 = 1 550 000 €.
- Patrimoine net taxable : 1 550 000 − 200 000 = 1 350 000 €, au-dessus du seuil de 1,3 million d’euros.
- Barème : 500 000 × 0,50 % = 2 500 €, puis 50 000 × 0,70 % = 350 €, soit 2 850 €.
- Décote : 17 500 − 1,25 % × 1 350 000 = 17 500 − 16 875 = 625 €.
- IFI dû : 2 850 − 625 = 2 225 €.
- Variante : si le prêt de 200 000 € venait des parents de l’un des époux, il ne serait en principe pas déductible (article 974 du CGI). Le patrimoine net serait de 1 550 000 €, sans décote, et l’IFI de 2 500 + 1 750 = 4 250 €.
Que changent les conventions fiscales et le plafonnement ?
L’article 964 du CGI s’applique sous réserve des conventions internationales. Toutes les conventions ne visent pas l’impôt sur la fortune. Si la vôtre le fait, lisez comment elle traite les immeubles, les parts de sociétés immobilières et l’élimination de la double imposition lorsque votre pays de résidence taxe aussi la fortune. La liste des conventions est publiée sur impots.gouv.fr.
Le plafonnement de l’article 979 du CGI limite le total de l’IFI et des impôts sur les revenus à 75 % des revenus de l’année précédente. Il est réservé aux redevables domiciliés en France au 1er janvier. Seuls les non-résidents dits « Schumacker », qui tirent de France la totalité ou la quasi-totalité de leurs revenus, peuvent aussi en bénéficier.
Comment et quand déclarer l’IFI ?
L’IFI se déclare en même temps que la déclaration de revenus, sur l’annexe n° 2042-IFI, en ligne ou sur papier. En 2026, la date limite pour les non-résidents ayant des revenus de source française était le 21 mai en ligne et le 19 mai sur papier. Les dates de 2027 ne sont pas encore publiées.
Si vous n’avez aucun revenu de source française, vous ne déposez pas de déclaration de revenus. Vous déclarez alors l’IFI en ligne, ou sur papier avec le formulaire n° 2042-IFI-COV joint à la n° 2042-IFI, en cochant la case 9GN.
Pour un non-résident, la base et le calcul de l’IFI relèvent de la Recette des non-résidents : 10 rue du Centre, TSA 50014, 93465 Noisy-le-Grand Cedex. L’impôt figure ensuite sur l’avis envoyé par l’administration, à régler avant la date limite qui y est indiquée.
Questions fréquentes
Mes placements financiers en France entrent-ils dans l’IFI ?
Non, sauf s’ils représentent de l’immobilier français. Vos comptes, actions cotées et fonds non immobiliers ne sont pas taxés. En revanche, les parts de sociétés civiles immobilières, les actions de sociétés propriétaires d’immeubles en France et les unités de compte immobilières d’un contrat d’assurance vie sont retenues pour la fraction de leur valeur qui correspond à des biens immobiliers situés en France, sous réserve des exclusions prévues par la loi.
Puis-je bénéficier du plafonnement à 75 % de mes revenus ?
En principe, non. Le plafonnement de l’article 979 du CGI est réservé aux redevables domiciliés fiscalement en France au 1er janvier de l’année d’imposition. Les non-résidents dits « Schumacker », qui tirent de France la totalité ou la quasi-totalité de leurs revenus, font exception, car ils se trouvent dans une situation comparable à celle des résidents. Les autres non-résidents paient l’IFI calculé selon le barème, après décote éventuelle.
Mon crédit immobilier est-il déductible ?
Oui, pour son capital restant dû au 1er janvier, s’il a financé l’achat ou les travaux d’un bien imposable situé en France. Les frais de notaire et droits d’enregistrement financés par le prêt sont compris. Un prêt in fine se déduit de façon dégressive selon les années écoulées. Un prêt familial ou consenti par votre propre société n’est en principe pas déductible. Au-delà de 5 millions d’euros de patrimoine, un plafond s’applique.
Je n’ai aucun revenu en France : comment déclarer ?
Vous n’avez pas de déclaration de revenus à déposer, mais l’IFI reste à déclarer si votre patrimoine immobilier français net dépasse 1,3 million d’euros. Vous pouvez le faire en ligne depuis votre espace impots.gouv.fr. Sur papier, vous joignez le formulaire n° 2042-IFI-COV, qui sert à vous identifier, à l’annexe n° 2042-IFI, en cochant la case 9GN. Le dossier relève de la Recette des non-résidents, à Noisy-le-Grand.
À quelle date mon patrimoine est-il évalué ?
Au 1er janvier de l’année d’imposition. C’est à cette date que l’on regarde la valeur vénale de vos biens, le capital restant dû de vos prêts et votre domicile fiscal. Un bien vendu le 2 janvier reste donc dans l’assiette de l’année, et un bien acheté après le 1er janvier n’y entre que l’année suivante. Le domicile au 1er janvier décide aussi du droit au plafonnement.
La loi de finances pour 2026 a-t-elle changé l’IFI ?
Pas sur le barème ni sur la décote. L’article 977 du CGI, qui les fixe, est inchangé depuis sa création au 1er janvier 2018 : c’est sa version en vigueur au 7 novembre 2026. Le seuil d’imposition reste de 1,3 million d’euros. Des projets de réforme ont été débattus à l’automne 2025, mais ils ne figurent pas dans le texte en vigueur que nous avons consulté.
Sources
- BOFiP, BOI-PAT-IFI-10-20-30, personnes physiques domiciliées hors de France
- Légifrance, article 977 du CGI, version en vigueur au 7 novembre 2026
- BOFiP, BOI-PAT-IFI-40-10, seuil, tarif et décote
- BOFiP, BOI-PAT-IFI-40-30-10, plafonnement réservé aux résidents et aux non-résidents Schumacker
- BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-10, conditions de déduction des dettes et plafond de 60 % au-delà de 5 M€
- BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-20, prêts in fine et sans terme
- BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-30, dettes non déductibles (prêts familiaux et intragroupe)
- impots.gouv.fr, date limite de dépôt de la déclaration d’IFI 2026, cas des non-résidents (mise à jour le 22 juillet 2026)
- DGFiP, fiche « Vos contacts » de la Direction des impôts des non-résidents (18 mars 2026)
- DGFiP, notice de l’IFI 2026 (n° 52210#09) : domicile hors de France, déclaration allégée n° 2042-IFI-COV et case 9GN
- impots.gouv.fr, « Je suis non-résident. Comment et où déclarer et payer mon impôt sur la fortune immobilière (IFI) ? » (déclaration n° 2042-IFI-COV sans revenus)
- impots.gouv.fr, conventions fiscales internationales
Pour aller plus loin sur la fiscalité : L’impôt sur le revenu d’un non-résident, Le représentant fiscal, Les prélèvements sociaux d’un non-résident.
Les informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
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