Investir à Antibes depuis l’étranger

Oui. Antibes figure parmi les communes en zone tendue de l’agglomération de Nice, et dans le décret du 25 août 2026 qui remplace en 2027 celui de 2013. Pour un bail conclu entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer d’un logement reloué ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf exceptions prévues par la loi, et le locataire d’un logement vide bénéficie d’un préavis réduit à un mois. Antibes n’applique pas en revanche de plafonnement par loyers de référence comme Paris ou Lyon.

Oui, sous conditions. Tout meublé de tourisme doit être déclaré en mairie, comme le rappelle le site de la Ville, et son numéro d’enregistrement figurer sur les annonces. Depuis le 1er juillet 2025, une résidence principale ne peut être louée que 90 jours par an. Pour une résidence secondaire, la Ville étudie une autorisation de changement d’usage dans les centres d’Antibes et de Juan-les-Pins, sans l’avoir adoptée à ce jour : avant d’acheter pour ce modèle, obtenez une réponse écrite du service urbanisme et vérifiez que le règlement de copropriété l’autorise.

La carte des loyers de l’ANIL et du ministère du Logement donne 22,7 € le m² charges comprises pour les T1 et T2 à Antibes, sur des annonces publiées jusqu’à fin septembre 2025. Pour un T2 de 40 m², cela fait environ 908 € par mois. En zone tendue, demandez au vendeur le loyer du dernier locataire, car il limite le loyer de la relocation.

Aucune source officielle ne publie les prix par quartier à Antibes : DVF et la carte des loyers s’arrêtent à la commune. L’INSEE montre en revanche où vivent les locataires : 63,8 % des résidences principales de la Vieille Ville sont louées et 53,1 % à Juan-les-Pins, contre 18,7 % au Cap, où les trois quarts des logements sont des résidences secondaires. Un prix bas améliore le rendement brut, mais vérifiez l’état de la copropriété et les travaux votés.

Parce que les prix d’achat sont élevés par rapport aux loyers : 4 998 € le m² en prix médian, pour un loyer d’annonce de 22,7 € le m². Un tiers des logements sont des résidences secondaires selon l’INSEE (33,5 %), ce qui soutient les prix sans forcément soutenir les loyers à l’année. Dans notre exemple, un deux-pièces de 40 m² au prix médian ressort à 5,5 % brut, avant frais d’achat ; le rendement net sera plus bas une fois les charges et la fiscalité déduites.

La plupart des investisseurs à distance confient le bien à une agence de gestion locative. Elle sélectionne le locataire, vérifie le loyer en zone tendue, encaisse les loyers et suit les travaux. Signez l’achat par procuration chez le notaire si besoin. Faites établir un DPE avant l’offre : un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025, selon Service Public.

Oui. La Vieille Ville et d’autres secteurs du sud de la commune sont couverts par un site patrimonial remarquable, issu de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine approuvée le 18 mai 2018. Les travaux y demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.

Oui. La Ville applique une majoration de 50 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, portée à 60 % au 1er janvier 2027, le maximum autorisé. Un logement vide depuis au moins un an sera, lui, taxé à 30 % puis 60 % de sa valeur locative à partir de 2027.

D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 158 178 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 235 000 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 405 000 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.

En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 28,07 %. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.

Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 199 920 € et loué 908 € par mois, il reste environ 4,7 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 4,4 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.

La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.