Investir dans l’immobilier
en France depuis la Pologne

En pratique, c’est une banque française qui finance votre bien en France, avec la norme du HCSF : 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, et 25 ans au plus. Elle regarde vos revenus en zlotys avec prudence, car leur valeur en euros varie avec le cours : une baisse du zloty alourdit votre mensualité en euros. Toutes les banques n’acceptent pas les non-résidents ; le choix des banques, l’ordre dans lequel on les sollicite et la présentation du dossier font la différence. Un prêt en zlotys auprès d’une banque française n’est possible que si vous percevez principalement vos revenus ou détenez un patrimoine dans cette devise ; la plupart des dossiers se financent en euros.

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La convention de 1975 n’a pas été changée sur ce point par la convention multilatérale de l’OCDE : la Pologne continue d’exonérer les revenus immobiliers imposables en France, alors qu’elle est passée au crédit d’impôt avec beaucoup d’autres pays. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute en France. L’exonération de 150 000 € sur la plus-value (Français ou ressortissant européen, domicilié au moins deux ans en France) et celle de l’ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le départ restent ouvertes, sous conditions. Comme la Pologne exonère la plus-value, aucun impôt polonais ne vient s’y ajouter.

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La revente de parts d’une société surtout immobilière reste imposable en France (article 13 de la convention). Mais la Pologne peut traiter une SCI française autrement qu’en France, ce qui peut changer le sort de vos loyers : à étudier avec un conseil polonais avant d’acheter en société.

Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.

La convention de 1975 prévoit que la Pologne exonère les loyers et la plus-value d’un bien situé en France, avec la possibilité d’en tenir compte pour fixer le taux appliqué à vos autres revenus : c’est l’exonération avec réserve de progressivité. Selon la façon dont vos revenus polonais sont imposés, vos loyers français peuvent devoir figurer dans votre déclaration annuelle, avec l’annexe des revenus de l’étranger (PIT/ZG), même s’ils n’y sont pas imposés. Depuis 2023, la location privée est imposée en Pologne au forfait, et la manière d’y appliquer cette règle fait débat : faites le point avec un conseiller fiscal polonais avant votre première déclaration.

Il n’existe pas de convention entre la France et la Pologne pour les successions. La France taxe toujours votre bien situé en France. La Pologne, elle, n’impose un bien situé à l’étranger que si l’héritier est de nationalité polonaise ou vit durablement en Pologne au jour du décès. Le conjoint, les descendants, les ascendants, les frères et sœurs, les enfants du conjoint et le conjoint d’un parent sont alors exonérés, à condition de déclarer la succession à l’administration polonaise dans les 6 mois qui suivent le jugement ou l’acte de notaire constatant l’héritage (formulaire SD-Z2).

Les étapes de la méthode ImmoPourExpat, du premier appel à la mise en location →