Lois a investi près de Lyon depuis les Pays-Bas
Comment acheter près de Lyon quand on vit aux Pays-Bas et que les banques disent non ? Lois a préparé un dossier complet à l’avance et acheté un studio avec mezzanine à côté de la gare, affiché 62 000 €. Loué 550 € par mois, il rapporte 8,5 % brut avec un léger cashflow positif.
Pays-BasTémoignage publié en mars 2025
Le studio de Lois près de Lyon
AvantAprès
AvantAprèsCe que Lois a dû surmonter depuis les Pays-Bas
FinancementCinq ou six banques, autant de portes fermées
Seul et sans plan, Lois appelle cinq ou six banques. « On n’accompagne pas les expatriés », répondent-elles ; l’une accepte, mais avec 25 à 30 % d’apport. Avec la méthode, il prépare tout à l’avance : montage, rendements, travaux, passeport, contrats de travail, même rédigés en néerlandais. Deux banques le suivent. Il emprunte sur 20 ans, et l’organisme de caution accepte son dossier.
LocationUn loyer testé avant de se lancer
Le studio est à côté de la gare, dans une petite ville à une vingtaine de minutes de Lyon en train : la demande est là. Lois vise 550 € par mois. Il a testé ce loyer plusieurs fois, en suivant les conseils de la formation : un loyer plutôt haut permet de trier les locataires.
Gestion à distanceChercher dans une petite ville depuis Amsterdam
Lois choisit une ville d’environ 30 000 habitants où vit sa famille, qui peut faire les visites pour lui. Mais l’offre est rare. Depuis Amsterdam, il appelle toutes les agences, au point qu’elles le connaissent toutes, et surveille les annonces chaque jour. Après deux mois et demi de recherche, il doute de sa ville ; Frédéric le rassure : continuer, et être rapide le jour où l’occasion se présente.
TravauxDu G vers le D
Le studio est annoncé classé G, une passoire énergétique. Lois doute du diagnostic et en fait refaire un, pour 250 € : le bien passe en E. Il fait ensuite venir des artisans pour changer les fenêtres, installer un nouveau chauffage et un chauffe-eau thermodynamique. Selon les estimations, le DPE doit passer en D.
Comment Lois a investi près de Lyon depuis les Pays-Bas
Amsterdam
Un BTS immobilier, mais aucun investissement
Lois s’est installé à Amsterdam il y a trois ans, après avoir rencontré une Néerlandaise en voyage. Entrepreneur dans l’âme, il cherche plus de stabilité et devient consultant SEO pour une entreprise anglaise. Il a fait un BTS professions immobilières à Lyon, de 2017 à 2019, mais n’a jamais investi.
Les premiers appels
« On n’accompagne pas les expatriés »
Il pense qu’il suffit d’appeler une banque, d’emprunter et d’acheter. Il contacte cinq ou six banques : refus après refus. La quatrième accepte de prêter, mais avec 25 à 30 % d’apport. Il comprend qu’être expatrié est un frein.
Les réseaux sociaux
Il rejoint ImmoPourExpat
Il trouve la page de Frédéric et le contacte. Méfiant envers les formations, il attend le premier appel pour juger, et en sort en confiance : il y a une vraie communauté derrière. Il étudie le programme à la salle de sport, à midi, prend des notes, et boucle la partie financement en deux à trois semaines.
Deux mois et demi de recherche
Une petite ville où l’offre est rare
Il a l’accord de la banque, mais sa ville d’environ 30 000 habitants, à une vingtaine de minutes de Lyon en train, offre peu de biens. Il appelle toutes les agences et commence à perdre espoir. Frédéric le rassure : il faut continuer, et être rapide le moment venu.
La négociation
Une offre perdue, puis retrouvée
Il repère un studio près de la gare, affiché 62 000 €, au-dessus du marché et classé G. Il offre 48 000 € et négocie, mais le propriétaire accepte une autre offre, à 54 000 €. Lois continue de surveiller les annonces. Un matin, l’annonce réapparaît sur Le Bon Coin : l’acheteur s’est rétracté. Il propose 52 000 €, et l’offre est acceptée.
Le prêt
20 ans, deux ans de différé
Son dossier est prêt d’avance, et les deux banquiers lui disent qu’ils n’en ont pas vu de pareil depuis longtemps. Il emprunte sur 20 ans. En relisant sa simulation, Lois repère un point qu’il n’avait pas vu : deux ans de différé. L’organisme de caution accepte son dossier.
Les travaux
Du G au D
Un nouveau diagnostic, à 250 €, reclasse le studio en E. Lois fait venir des artisans pour changer les fenêtres, installer un nouveau chauffage et un chauffe-eau thermodynamique, de quoi viser un DPE D. Le studio compte 24 m² loi Carrez, plus 13 m² de mezzanine.
Aujourd’hui
8,5 % de rendement brut
Lois vise un loyer de 550 € par mois, pour 8,5 % de rendement brut et un léger cashflow positif. Frédéric estime sa plus-value latente entre 10 000 et 15 000 €. Cette année, il veut racheter, peut-être quelque chose de plus gros comme un petit immeuble, avec des agents immobiliers qui le connaissent déjà.
Lois raconte son projet
« J’avais déjà présenté tout le montage, les rendements, les travaux ; toutes mes pièces étaient prêtes à l’avance. »
Lois, qui vit aux Pays-Bas
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