Investir à Toulon depuis l’étranger

Non, Toulon n’applique pas l’encadrement du niveau des loyers, qui concerne neuf territoires dont Lille et Bordeaux selon Service Public. La ville est en revanche en zone tendue : pour un bail conclu entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer d’un logement remis en location ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf révision annuelle autorisée, et aucune hausse n’est permise pour un logement classé F ou G.

Oui, sous conditions. Si le logement n’est pas votre résidence principale, déclarez-le en mairie avant la première location, en ligne sur DéclaLoc : l’absence de déclaration expose à une amende civile pouvant aller jusqu’à 5 000 €, selon Service Public. Collectez et reversez la taxe de séjour à la Métropole, ou laissez la plateforme le faire, et vérifiez que le règlement de copropriété autorise les meublés de tourisme. Un téléservice national d’enregistrement est annoncé pour la fin de 2026.

Les étudiants se répartissent entre trois pôles : le campus Porte d’Italie de l’Université de Toulon, à l’est du centre ancien (3 815 étudiants en 2024-2025), le pôle Chalucet près de la gare (environ 1 200 étudiants) et le campus de La Garde (5 866 étudiants), dans la commune voisine. Le centre ancien et le quartier de la gare, riches en petits logements, sont les plus proches des deux premiers ; pour La Garde, vérifiez le temps de trajet en bus.

Oui. Toulon figure dans l’annexe du décret du 25 août 2026, qui fixe les communes où s’applique la taxe sur la vacance des logements à partir de 2027. Un logement vide depuis au moins un an au 1er janvier est taxé à 17 % de sa valeur locative cadastrale la première année, puis à 34 %, selon Service Public. Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs n’est pas concerné : une gestion qui reloue vite protège aussi votre fiscalité.

Confiez le bien à une agence de gestion locative implantée dans la ville. Elle choisit le locataire, encaisse les loyers, suit les petits travaux et vous alerte sur les assemblées générales de copropriété. Pour l’achat, une procuration notariée vous évite de vous déplacer. Prévoyez une réserve de trésorerie pour les travaux de parties communes, fréquents dans les immeubles anciens du centre.

Oui. Le centre ancien, à l’intérieur des anciens remparts, est couvert par une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine créée en 2014, devenue site patrimonial remarquable. Tous les travaux extérieurs y demandent une autorisation et l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.

Seulement si l’immeuble est dans un périmètre de campagne de la Ville et a reçu un arrêté d’injonction : quartier des Halles, place Saint-Jean et avenue du XVe Corps pour les campagnes en cours jusqu’en 2026. Ces immeubles peuvent recevoir une subvention de 32 % du montant hors taxes des travaux.

D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 85 000 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 123 925 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 195 000 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.

En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 39,39 %, plus 5,00 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.

Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 104 240 € et loué 664 € par mois, il reste environ 6,6 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 6,2 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.

La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.