Investir à Caen depuis l’étranger

Non. Caen ne fait pas partie des communes où le niveau des loyers est plafonné selon Service Public. Vous fixez librement le loyer lors d’une première mise en location. La ville est toutefois en zone tendue : entre deux locataires, si le logement est resté vide moins de 18 mois, la hausse du loyer est limitée. Pour un logement classé F ou G, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l’ancien.

Dans le secteur de la gare, depuis le 1er octobre 2022. La Ville cite notamment la rue d’Auge, la rue Jules-Oyer, la place de la Gare, la rue Roger-Bastion et une partie de la rue de Falaise et de la rue Canchy, dans une liste qu’elle dit non exhaustive. Avant chaque nouveau bail, vous déposez une demande gratuite ; la Ville répond sous un mois, et l’autorisation vaut deux ans. Votre gestionnaire peut faire la démarche pour vous, en tant que mandataire.

Le studio et le T2 meublés proches des campus restent les plus demandés. La demande est soutenue par les campus et le CHU. Nous ne citons pas de loyer moyen de studio faute de source officielle à l’échelle de la commune : la carte des loyers donne 16,0 € le m² charges comprises pour les T1 et T2. Un bien rénové, bien isolé et proche d’une ligne de transport se démarque.

C’est possible : selon Caen la Mer, ses communes n’imposent à ce jour ni changement d’usage ni numéro d’enregistrement local. Il faut déclarer le meublé en mairie, puis sur le téléservice national annoncé pour la fin de 2026, et respecter le règlement de copropriété. Une résidence principale ne peut être louée que 120 jours par an. Les meublés non classés paient une taxe de séjour de 5 % du prix de la nuitée, plus 10 % de taxe départementale.

Oui. Caen étant en zone tendue, la taxe sur les logements vacants s’y applique déjà. En 2027, elle devient la taxe sur la vacance des locaux d’habitation, et Caen figure dans la liste du décret du 25 août 2026 : un logement vide depuis au moins un an au 1er janvier est taxé à 17 % de sa valeur locative la première année, puis à 34 %. Un logement occupé plus de 90 jours d’affilée sur la période y échappe.

Oui, comme partout en France métropolitaine. Depuis 2025, seuls les logements classés de A à F peuvent être proposés à la location. À partir de 2028, il faudra une classe de A à E, puis de A à D en 2034. Faites réaliser un DPE avant votre offre et chiffrez les travaux d’isolation, surtout dans les immeubles d’après-guerre de la reconstruction.

Caen figure parmi les communes de Caen la Mer où le dispositif s’applique, pour des opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2027. Cette réduction d’impôt reste réservée aux contribuables domiciliés en France au moment de l’achat : depuis l’étranger, vous n’y avez pas droit.

Oui, par la mer : les ferries de Brittany Ferries relient Caen-Ouistreham à Portsmouth en un peu moins de 6 heures de jour et environ 7 heures de nuit, et le port a accueilli 842 856 passagers en 2025. En train, comptez 1 h 54 au mieux jusqu’à Paris-Saint-Lazare.

D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 85 000 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 128 375 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 222 000 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.

En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 51,03 %, plus 0,96 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.

Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 113 920 € et loué 640 € par mois, il reste environ 5,8 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 5,4 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.

La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.