Les 51 mots à connaître pour investir dans l’immobilier en France depuis l’étranger : statut fiscal, revenus locatifs, revente, financement et achat, chacun avec un exemple.
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Personne dont le domicile fiscal n’est pas en France : son foyer, son activité principale et le centre de ses intérêts économiques sont à l’étranger. Elle reste imposable en France sur ses revenus de source française, comme les loyers et les plus-values d’un bien situé en France.
Exemple : Vous vivez et travaillez à Genève et vous louez un studio à Lyon : vous êtes non-résident, et les loyers du studio sont imposés en France.
La fiscalité du non-résident →Accord entre la France et un autre pays pour éviter qu’un même revenu soit imposé deux fois. Pour l’immobilier, les loyers et les plus-values sont en général imposables dans le pays où se trouve le bien ; le pays de résidence les exonère ou accorde un crédit d’impôt, selon les termes de la convention.
Exemple : Un résident suisse qui loue un appartement à Thonon-les-Bains déclare ses loyers en France, puis applique la convention France-Suisse pour ne pas être imposé deux fois.
Les conventions fiscales par pays →Taux plancher appliqué aux revenus de source française d’un non-résident : 20 % sur la part du revenu net imposable jusqu’à 29 579 €, et 30 % sur la part au-delà (revenus 2025, déclarés en 2026). Le seuil sera revalorisé pour les revenus 2026.
Exemple : Avec 8 000 € de revenus fonciers nets imposables en France, l’impôt est d’au moins 1 600 € (20 %), sauf option pour le taux moyen.
Simuler l’impôt sur vos loyers →Possibilité, sur demande, de remplacer le taux minimum par le taux moyen calculé sur l’ensemble des revenus mondiaux du foyer, s’il est plus bas. Il faut alors déclarer ces revenus mondiaux et pouvoir les justifier.
Exemple : Un couple aux revenus modestes à l’étranger peut ainsi payer moins que 20 % sur ses loyers français.
La fiscalité du non-résident →Contributions sociales dues en plus de l’impôt sur les loyers et les plus-values. Elles sont de 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni (et à aucun régime français), sinon de 17,2 % en location nue et de 18,6 % en meublé (à partir des revenus 2025).
Exemple : Un salarié affilié à la sécurité sociale suisse paie 7,5 % ; un expatrié à Dubaï paie 17,2 % sur des loyers de location nue.
La fiscalité du non-résident →Intermédiaire accrédité qui répond de l’impôt sur la plus-value à la place du vendeur. Il est obligatoire si le prix de vente dépasse 150 000 € par vendeur, si le vendeur vit hors de l’Union européenne, de l’Islande et de la Norvège, et si la plus-value n’est pas totalement exonérée par la durée de détention.
Exemple : Un expatrié à Singapour qui revend 200 000 € un appartement détenu depuis 8 ans doit désigner un représentant fiscal.
Simuler la plus-value de revente →Les loyers ne sont pas prélevés par un employeur : l’impôt correspondant est payé par des acomptes mensuels ou trimestriels, prélevés sur votre compte bancaire, calculés d’après votre dernière déclaration. Un non-résident y est soumis comme un résident.
Exemple : La première année de location, vous ne payez pas d’acompte, sauf si vous en créez un dans votre espace fiscal. L’impôt est alors réglé l’année suivante, après votre déclaration, et les acomptes démarrent en septembre.
La fiscalité du non-résident →Impôt local payé chaque année par le propriétaire du bien au 1er janvier, que le logement soit loué ou non. L’avis arrive à la fin de l’été. Elle fait partie des charges à prévoir dans le calcul du rendement. La part « ordures ménagères » peut être refacturée au locataire.
Exemple : Son montant varie beaucoup d’une ville à l’autre : demandez le dernier avis de taxe foncière au vendeur avant de faire votre offre.
Calculer votre rendement →Taxe due sur un logement meublé qui n’est la résidence principale de personne : pied-à-terre, logement gardé pour les vacances. Si le bien est loué à l’année comme résidence principale du locataire, le propriétaire ne la paie pas. En location saisonnière, ou si le meublé est vide de locataire au 1er janvier, c’est le propriétaire qui la paie. Certaines communes la majorent. Chaque propriétaire doit déclarer l’occupation de ses biens sur impots.gouv.fr avant le 1er juillet.
Exemple : Un expatrié qui garde un appartement en France pour ses séjours l’été la paie chaque année.
La fiscalité du non-résident →Impôt annuel dû si votre patrimoine immobilier net, au 1er janvier, dépasse 1 300 000 €. Un non-résident n’y est soumis que pour ses biens situés en France, et les dettes liées à leur achat se déduisent.
Exemple : Trois appartements en France valant 1 500 000 €, avec 400 000 € de crédits restant dus : patrimoine net de 1 100 000 €, pas d’IFI.
La fiscalité du non-résident →Régime simplifié de la location nue, ouvert si les loyers ne dépassent pas 15 000 € par an : un abattement de 30 % est appliqué pour tenir compte des charges, sans les justifier.
Exemple : Avec 9 000 € de loyers annuels, seuls 6 300 € sont imposés.
Simuler l’impôt sur vos loyers →Régime où l’on déduit les charges réellement payées : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Il devient intéressant quand les charges dépassent 30 % des loyers.
Exemple : Un bien acheté avec un crédit et des travaux importants dégage souvent un revenu imposable faible au réel.
La fiscalité du non-résident →Statut de celui qui loue un logement meublé sans en faire sa profession : ses recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Il est accessible aux non-résidents. Les loyers sont imposés comme des bénéfices commerciaux, au micro-BIC ou au réel avec amortissement.
Exemple : Un appartement de 3 chambres loué en colocation meublée relève en général du LMNP.
La fiscalité du non-résident →Régime simplifié de la location meublée. L’abattement est de 50 % pour le meublé longue durée et le meublé de tourisme classé, jusqu’à 77 700 € de recettes (revenus 2025) et 83 600 € (revenus 2026). Il est de 30 % jusqu’à 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé.
Exemple : Avec 12 000 € de loyers en meublé longue durée, 6 000 € sont imposés.
Simuler l’impôt sur vos loyers →Au régime réel du LMNP, déduction chaque année d’une partie du prix du logement (hors terrain) et du mobilier. Il ne peut pas créer de déficit, l’excédent se reporte sans limite de durée. À la revente, les amortissements du logement déduits sont réintégrés dans la plus-value (ventes depuis le 15 février 2025). Ceux du mobilier ne le sont pas, et les résidences services pour étudiants ou seniors sont exclues de cette règle.
Exemple : Grâce à l’amortissement, beaucoup de meublés ne paient presque pas d’impôt sur les loyers pendant des années.
La fiscalité du non-résident →Société qui détient un ou plusieurs biens. À l’impôt sur le revenu, chaque associé est imposé sur sa part ; à l’impôt sur les sociétés, la société paie l’impôt elle-même. Une SCI dont les loyers meublés dépassent 10 % de ses recettes totales passe à l’impôt sur les sociétés.
Exemple : Deux frères expatriés peuvent acheter ensemble un immeuble de rapport via une SCI pour organiser la détention.
La fiscalité du non-résident →Rapport entre les loyers annuels et le coût total de l’achat (prix, frais de notaire, travaux). Le rendement brut ne tient pas compte des charges ; le rendement net les déduit (taxe foncière, copropriété, gestion, assurance).
Exemple : Un bien de 120 000 € tout compris loué 800 € par mois a un rendement brut de 8 %.
Calculer votre rendement →Ce qu’il reste chaque mois une fois payés la mensualité du crédit, les charges et les impôts. Un bien « autofinancé » a un cashflow nul ou positif : les loyers couvrent toutes les dépenses.
Exemple : Maurena, résidente suisse, dégage environ 500 € de cashflow par mois à Thonon-les-Bains.
Le projet de Maurena →En location nue au régime réel, quand les charges dépassent les loyers. La part qui ne vient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés en 2026 et 2027). Le reste se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Vous devez continuer à louer le bien jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit, sinon l’avantage est repris. Pour un non-résident, le revenu global ne comprend que les revenus de source française.
Exemple : De gros travaux d’entretien ou d’amélioration la première année créent un déficit qui efface ensuite l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
La fiscalité du non-résident →Statut qui s’applique quand les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et dépassent aussi ses autres revenus d’activité. Pour un non-résident, depuis les revenus 2026, les revenus professionnels perçus à l’étranger comptent dans cette comparaison s’ils y sont imposés. Le LMP entraîne des cotisations sociales et un régime de plus-value différent de celui du LMNP.
Exemple : Un investisseur qui multiplie les meublés peut basculer en LMP sans l’avoir choisi : à surveiller chaque année.
La fiscalité du non-résident →Logement meublé loué à une clientèle de passage, à la nuit ou à la semaine (location courte durée). Il faut le déclarer à la mairie, et certaines villes encadrent fortement cette activité ; un enregistrement national en ligne doit devenir obligatoire dans toutes les communes. Classé, il relève du même micro-BIC que le meublé longue durée (50 % d’abattement, jusqu’à 83 600 € de recettes à partir des revenus 2026) ; non classé, l’abattement tombe à 30 % et le micro-BIC s’arrête à 15 000 €.
Exemple : Julien, qui vit aux États-Unis, loue en courte durée un 2 pièces rénové près du Palais des Festivals à Cannes.
Le projet de Julien →Bail de location meublée de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, réservé aux locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. Il n’est ni renouvelable ni reconductible, mais sa durée peut être modifiée une fois, sans dépasser 10 mois au total.
Exemple : Pratique pour louer à des étudiants en alternance ou à des salariés en mission entre deux saisons.
Calculer votre rendement →En colocation, chaque locataire signe son propre bail pour sa chambre et l’accès aux pièces communes. Le départ d’un colocataire ne remet pas en cause les autres baux, et chacun ne répond que de son loyer.
Exemple : Corentin, qui vit au Canada, loue un appartement de 4 chambres en colocation à Montpellier.
Le projet de Corentin →Assurance souscrite par le propriétaire qui prend en charge les loyers impayés et souvent les frais de procédure. Si vous la souscrivez, vous ne pouvez pas demander en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti : la caution serait nulle.
Exemple : À distance, elle évite de gérer soi-même un retard de paiement depuis un autre fuseau horaire.
Calculer votre rendement →Mandat confié à une agence ou à un gestionnaire pour s’occuper du bien : recherche de locataires, états des lieux, encaissement des loyers, relances, petits travaux. Les honoraires sont en général un pourcentage des loyers encaissés. Les frais de mise en location sont partagés avec le locataire, dans des plafonds fixés par décret.
Exemple : C’est souvent la solution retenue par les expatriés qui ne peuvent pas se déplacer pour une entrée de locataire.
Calculer votre rendement →Somme payée au syndic pour l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble : ménage, ascenseur, assurance, chauffage collectif. Une partie, dite récupérable, est refacturée au locataire avec le loyer.
Exemple : Avant d’acheter, lisez les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et les charges payées sur les deux derniers exercices : le vendeur doit vous les remettre.
Calculer votre rendement →Réunion annuelle des copropriétaires qui vote le budget, les travaux et les décisions de l’immeuble. Depuis l’étranger, vous pouvez voter par correspondance, participer en visioconférence si elle est prévue, ou donner un pouvoir à une personne de votre choix, autre que le syndic.
Exemple : Un expatrié peut suivre l’assemblée en visio depuis Singapour et voter les travaux sans se déplacer.
Les projets de nos clients →Gain réalisé à la revente d’un bien. Pour un non-résident, elle est imposée à 19 %, plus les prélèvements sociaux (7,5 % ou 17,2 % selon votre affiliation), et l’impôt est prélevé par le notaire. Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Exemple : Un appartement revendu après 10 ans bénéficie déjà d’un abattement sur l’impôt et sur les prélèvements sociaux.
Simuler la plus-value de revente →Exonération de la plus-value nette jusqu’à 150 000 € par vendeur, une seule fois, pour un logement détenu en direct. Elle est réservée aux ressortissants de l’Union européenne ou de l’EEE, Français compris, qui ont été domiciliés en France au moins 2 ans de suite. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant le départ, ou sans délai si vous avez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la vente.
Exemple : Un Français parti à Dubaï en 2020, après au moins 2 ans de résidence en France, peut l’utiliser pour une vente jusqu’au 31 décembre 2030.
Simuler la plus-value de revente →Taxe supplémentaire de 2 % à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 € par vendeur, après abattement pour durée de détention.
Exemple : Une plus-value imposable de 80 000 € supporte une surtaxe de 2 %, soit 1 600 €.
Simuler la plus-value de revente →Exonération totale, sans plafond, de la plus-value sur le logement qui était votre résidence principale au moment du départ. La vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ, le logement ne doit pas avoir été loué ni prêté entre-temps, et vous devez vous installer dans l’Union européenne ou dans un pays qui a signé avec la France une convention d’échange d’informations et une convention d’assistance au recouvrement des impôts (c’est le cas du Royaume-Uni et des États-Unis, pas du Canada, de la Suisse, des Émirats ni de Singapour). Elle ne se cumule pas avec l’exonération de 150 000 €.
Exemple : Parti à Londres en mars 2026, vous avez jusqu’au 31 décembre 2027 pour vendre votre ancien appartement sans impôt, s’il n’a été ni loué ni prêté entre-temps.
Simuler la plus-value de revente →Pour calculer la plus-value, le prix d’achat peut être majoré de 7,5 % pour les frais d’acquisition et de 15 % pour les travaux si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, sans justificatif. Si vos frais ou vos travaux réels sont plus élevés, vous pouvez les retenir à la place, avec les factures. Le forfait de 7,5 % ne vaut que pour un bien acheté, et les travaux réels déjà déduits de vos loyers ne peuvent pas être ajoutés.
Exemple : Un bien acheté 200 000 € et revendu après 6 ans voit son prix d’achat retenu porté à 245 000 € grâce aux deux forfaits.
Simuler la plus-value de revente →Somme que vous financez avec votre épargne. Elle couvre souvent les frais de notaire. Pour un expatrié, les banques demandent en général un apport plus élevé que pour un résident.
Exemple : Dans son témoignage vidéo, Maurena, résidente suisse, explique avoir acheté à Thonon-les-Bains avec environ 1,6 % d’apport.
Les projets de nos clients →Règles fixées aux banques par le Haut Conseil de stabilité financière : taux d’effort de 35 % au plus, assurance comprise, et durée de 25 ans au plus (27 ans avec un différé de 2 ans pour un achat dans le neuf ou avec des travaux d’au moins 10 % du coût). Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs nouveaux crédits chaque trimestre, mais surtout pour l’achat d’une résidence principale : un investissement locatif en profite rarement.
Exemple : Les banques françaises appliquent ces règles aux expatriés, souvent avec des exigences en plus sur l’apport.
Simuler votre capacité d’emprunt →Part des revenus nets consacrée aux mensualités de crédit, assurance comprise. La norme HCSF le limite à 35 %. En pratique, les banques ajoutent souvent 70 % des loyers attendus aux revenus.
Exemple : Avec 5 000 € de revenus nets par mois, les mensualités ne doivent pas dépasser 1 750 €.
Simuler votre capacité d’emprunt →Période au début du prêt pendant laquelle on ne rembourse pas le capital. En différé partiel, vous payez seulement les intérêts et l’assurance ; en différé total, vous ne payez que l’assurance, et les intérêts s’ajoutent au capital. Utile pendant les travaux, avant les premiers loyers.
Exemple : Olivia, qui vit à Bangkok, a obtenu 24 mois de différé total pendant la rénovation de son bien à Manosque.
Le projet d’Olivia →Ce que la banque exige pour être remboursée en cas de défaillance : hypothèque sur le bien, caution d’un organisme spécialisé, ou nantissement (une épargne, par exemple une assurance-vie, bloquée en gage).
Exemple : Un expatrié peut proposer le nantissement d’une assurance-vie pour rassurer la banque.
Simuler votre capacité d’emprunt →Assurance qui rembourse le crédit en cas de décès ou d’invalidité. Elle est comptée dans le taux d’effort. On peut choisir une autre assurance que celle de la banque (délégation d’assurance) si les garanties sont équivalentes.
Exemple : Changer d’assurance emprunteur peut réduire nettement le coût total d’un crédit sur 25 ans.
Simuler votre capacité d’emprunt →Coût total du crédit exprimé en taux annuel : intérêts, assurance exigée par la banque, frais de dossier, de garantie et de courtage compris. C’est lui qu’il faut comparer entre deux offres, pas le seul taux d’intérêt.
Exemple : Deux offres à 3,6 % peuvent avoir des TAEG différents selon l’assurance et les frais.
Simuler votre capacité d’emprunt →Proposition écrite de la banque qui fixe toutes les conditions du crédit. Vous ne pouvez pas l’accepter avant un délai de réflexion de 10 jours qui commence le lendemain de sa réception, et la banque doit la maintenir au moins 30 jours.
Exemple : Une offre reçue le 1er du mois ne peut être acceptée qu’à partir du 12 : à prévoir dans le calendrier de signature, surtout si vous renvoyez l’acceptation par courrier depuis l’étranger.
Simuler votre capacité d’emprunt →Intermédiaire qui cherche pour vous un prêt auprès de plusieurs banques et monte le dossier. Il doit être immatriculé à l’ORIAS. Il est rémunéré par la banque, par vous, ou par les deux, et vous n’avez rien à lui payer avant le versement des fonds.
Exemple : Pour un non-résident, le courtier sert surtout à cibler les banques qui acceptent votre pays de résidence.
Simuler votre capacité d’emprunt →Crédit dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute sa durée, le capital étant remboursé en une fois à la fin. Il est souvent garanti par un placement nanti qui servira à ce remboursement. Pour l’IFI, la dette déductible d’un prêt in fine diminue chaque année.
Exemple : Les mensualités sont plus faibles qu’avec un prêt classique, mais le coût total en intérêts est plus élevé.
Simuler votre capacité d’emprunt →Sommes payées à l’achat en plus du prix, surtout des droits de mutation reversés à l’État et aux collectivités. Dans l’ancien, comptez environ 8 % du prix (de 7,5 % à 8,5 % selon le montant).
Exemple : Pour un appartement de 150 000 €, prévoyez environ 12 700 € de frais de notaire.
Calculer votre rendement →Avant-contrat signé entre l’acheteur et le vendeur, qui fixe le prix et les conditions de la vente, dont l’obtention du prêt. Si vous achetez un logement à titre non professionnel, vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours, qui court à partir du lendemain de la remise ou de la notification du compromis signé.
Exemple : Le compromis peut se signer à distance, par procuration ou signature électronique.
Les projets de nos clients →Acte de vente définitif signé chez le notaire, qui transfère la propriété. Un expatrié peut le signer sans se déplacer grâce à une procuration. Si l’achat est financé par un crédit avec hypothèque, la procuration doit être notariée.
Exemple : Un expatrié à Montréal peut signer l’acte sans venir en France, en donnant procuration à un clerc de l’étude, par un acte signé au consulat ou à distance avec le notaire.
Les projets de nos clients →Bien vendu sans annonce publique, proposé directement par un agent, un notaire ou un réseau. Moins de concurrence, donc souvent plus de marge de négociation.
Exemple : Alexandra, qui vit à Londres, a acheté un duplex hors marché à Deauville.
Le projet d’Alexandra →Diagnostic qui classe un logement de A à G selon sa consommation d’énergie. Les logements les moins performants sortent progressivement du marché locatif en métropole : pas de nouveau bail ni de renouvellement pour la classe G depuis le 1er janvier 2025, pour la classe F à partir de 2028 et pour la classe E à partir de 2034. Un projet de loi en cours d’examen pourrait assouplir ces règles.
Exemple : Un bien classé F ou G peut être une bonne affaire si les travaux sont chiffrés avant l’achat.
Les projets de nos clients →Clause du compromis qui rend la vente caduque si vous n’obtenez pas votre crédit dans le délai prévu (au moins un mois). La somme versée à la signature vous est alors restituée en entier, à condition d’avoir demandé un prêt conforme à ce qu’indique le compromis (montant, durée, taux) : sinon, vous pouvez la perdre.
Exemple : Pour un non-résident, prévoyez un délai assez long : les banques mettent souvent plus de temps à répondre.
Simuler votre capacité d’emprunt →Immeuble entier comprenant plusieurs logements loués, acheté en une seule fois. Le prix au mètre carré est souvent plus bas que pour des appartements achetés séparément, mais l’entretien, l’assurance et les gros travaux de tout l’immeuble sont à votre charge.
Exemple : Jean-Rémi, qui vit aux États-Unis, a acheté à Gaillac un immeuble de 4 logements et 3 garages.
Le projet de Jean-Rémi →Transformation d’un grand logement ou d’un immeuble en plusieurs logements indépendants, pour augmenter les loyers. Selon les cas, elle demande une autorisation d’urbanisme, l’accord de la copropriété et, dans certaines communes, une autorisation de diviser. Chaque logement créé doit faire au moins 14 m² et 33 m³.
Exemple : Maurena a divisé un ancien cabinet médical en deux logements à Thonon-les-Bains.
Le projet de Maurena →Transformation d’un local commercial ou professionnel en logement, ou l’inverse. Il faut une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire selon les travaux), à obtenir avant de commencer. Pour transformer un logement en local professionnel dans les grandes villes, une autorisation de changement d’usage s’ajoute.
Exemple : Olivia, qui vit à Bangkok, a transformé un ancien cabinet médical en logement à Manosque.
Le projet d’Olivia →
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