Investir dans l’immobilier
en France depuis les Pays-Bas

Les banques françaises appliquent aux résidents des Pays-Bas la norme du HCSF : 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, et 25 ans de durée au plus. Vos revenus en euros leur évitent le risque de change, mais toutes n’acceptent pas les non-résidents, et certaines demandent un apport élevé : en cherchant seul, Lois, qui vit à Amsterdam, s’est vu répondre qu’on n’accompagnait pas les expatriés, et une banque lui demandait 25 à 30 % d’apport. Le choix des banques et la présentation du dossier font la différence.

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L’exonération de 150 000 € sur la plus-value reste ouverte aux Français, sous conditions. Celle de l’ancienne résidence principale joue aussi, car les Pays-Bas sont dans l’Union européenne : vente au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le départ, sans location ni prêt du logement entre-temps. Les deux ne se cumulent pas. Côté néerlandais, la réduction pour double imposition se calcule dans votre déclaration : son montant dépend du reste de votre patrimoine et de votre prêt.

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Avant d’acheter via une SCI française, faites vérifier par un fiscaliste néerlandais comment vos parts se déclarent dans la box 3 et comment s’y applique la réduction pour double imposition.

Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.

Résident néerlandais, vous déclarez votre bien français dans la box 3 de votre déclaration d’impôt (aangifte inkomstenbelasting), à sa valeur de marché, et votre prêt immobilier comme une dette. La box 3 ne taxe pas vos loyers : elle taxe à 36 % un rendement forfaitaire de votre patrimoine (6 % pour un bien immobilier en 2026, 5,88 % en 2025), au-delà de 59 357 € par personne en 2026 (57 684 € en 2025). La convention oblige ensuite les Pays-Bas à retirer de cet impôt la part qui correspond au bien français : c’est la réduction pour éviter la double imposition, calculée dans la déclaration. Si votre rendement réel est plus faible que ce forfait, vous pouvez demander qu’il soit retenu.

Après plusieurs arrêts de la Hoge Raad, la Cour suprême néerlandaise, le fisc doit retenir votre rendement réel quand il est plus faible que le forfait. Une loi sur le rendement réel (Wet werkelijk rendement box 3) a été adoptée par la Tweede Kamer le 12 février 2026, pour une entrée en vigueur prévue le 1er janvier 2028. Le Sénat (Eerste Kamer) a reporté son vote dans l’attente d’une loi rectificative : le texte et sa date peuvent encore changer. Dans ce projet, l’immobilier serait taxé chaque année sur ses loyers, et sur le gain réalisé à la vente plutôt que sur sa hausse de valeur chaque année. La façon dont la réduction pour un bien en France s’y appliquera reste à préciser.

La règle des 30 % (expatregeling) permet à votre employeur de vous verser jusqu’à 30 % de votre salaire sans impôt, pendant 5 ans au plus ; ce plafond passe à 27 % en 2027, sauf si vous en bénéficiez depuis 2023 ou avant. Elle permettait aussi d’être traité comme non-résident pour la box 3 : votre bien français n’y figurait pas. Cette option a disparu le 1er janvier 2025. Si vous aviez la règle des 30 % avant 2024, vous gardez cette option jusqu’en 2026 inclus, tant que la règle s’applique ; ensuite, votre bien français entre dans la box 3 comme pour tout résident.

Les étapes de la méthode ImmoPourExpat, du premier appel à la mise en location →