Investir dans l’immobilier
en France depuis l’Italie

Les banques françaises appliquent aux résidents italiens la norme du HCSF : 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, et 25 ans de durée au plus. Vos revenus en euros leur évitent le risque de change, mais toutes n’acceptent pas les non-résidents, et certaines demandent un apport très élevé. Le choix des banques et la présentation du dossier font la différence.

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La convention de 1989 laisse la France et l’Italie imposer toutes deux vos loyers : c’est l’Italie qui retire l’impôt français du sien, dans la limite de l’impôt italien sur ces revenus. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute en France. La plus-value peut être exonérée jusqu’à 150 000 € si vous êtes Français ou ressortissant européen, avez été domicilié en France au moins deux ans de suite et vendez au plus tard le 31 décembre de la 10e année qui suit votre départ ; l’ancienne résidence principale l’est si vous la vendez au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit votre départ. Attention : ces exonérations ne valent qu’en France. Si la plus-value est exonérée en France et que vous revendez moins de 5 ans après l’achat, l’Italie peut l’imposer, sans impôt français à déduire.

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Attention, en Italie : une SCI française peut être traitée autrement qu’en France, pour l’impôt sur le revenu comme pour l’IVIE et le cadre RW. À étudier avec un fiscaliste italien avant d’acheter en société.

Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.

Vos loyers français se déclarent dans votre déclaration de revenus italienne. Le code italien des impôts (article 70 du TUIR) retient le revenu net tel qu’il est calculé en France ; vous demandez ensuite le crédit pour l’impôt payé à l’étranger (article 165 du TUIR), dans la limite de l’impôt italien sur ces loyers. L’administration italienne admet dans ce crédit l’impôt sur le revenu français et les prélèvements sociaux payés depuis 2016 (réponse n° 161 du 28 décembre 2018, qui vise justement des logements loués en France). Gardez vos avis d’impôt français pour le justifier.

Un résident italien qui possède un logement à l’étranger le déclare chaque année au cadre RW de sa déclaration (au cadre W s’il dépose le modèle 730), même s’il n’est pas loué. Il paie l’IVIE, un impôt sur la valeur de ce bien, au taux de 1,06 % depuis 2024. Pour un bien situé en France, la valeur retenue est le prix d’achat indiqué dans l’acte ; vous pouvez aussi choisir une valeur calculée à partir de la base de la taxe foncière (circulaire 28/E de 2012). La taxe foncière et l’IFI payés en France sur ce même bien viennent en déduction, et l’IVIE n’est pas due si elle ne dépasse pas 200 €. Une résidence principale à l’étranger en est en principe exonérée, mais pas un bien que vous louez.

Si vous n’avez pas été résident italien pendant au moins 9 des 10 années précédentes, vous pouvez opter pour un impôt forfaitaire sur tous vos revenus étrangers, loyers français compris. Pour une installation depuis le 1er janvier 2026, il est de 300 000 € par an : ce régime ne vise que les très gros revenus. L’impôt français sur vos loyers reste dû dans tous les cas.

Les étapes de la méthode ImmoPourExpat, du premier appel à la mise en location →