Investir dans l’immobilier
en France depuis l’étranger

Les banques françaises appliquent aux non-résidents la norme du HCSF : 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, et 25 ans de durée au plus. Ce qui change d’un pays à l’autre, c’est l’accueil du dossier. Des revenus en euros, en Autriche ou en Grèce par exemple, évitent le risque de change ; des revenus dans une autre devise, y compris dans l’Union européenne (couronne tchèque, leu roumain), sont souvent retenus avec prudence. Certaines banques refusent les résidents de pays qu’elles jugent à risque : pays inscrits sur la liste française des États et territoires non coopératifs, pays visés par des sanctions ou signalés par le GAFI ou la Commission européenne pour le blanchiment. Préparez des documents de votre pays traduits si besoin : contrat de travail, fiches de paie, avis d’impôt local, relevés de compte. Un prêt dans la devise de votre pays auprès d’une banque française n’est permis que si vous percevez principalement vos revenus, ou détenez un patrimoine, dans cette devise, et peu de banques le proposent ; la plupart des dossiers se financent en euros.

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Trois règles françaises dépendent de votre situation. L’exonération de 150 000 € de plus-value sur un logement est ouverte aux Français et aux ressortissants de l’Union européenne ou de l’EEE qui ont été domiciliés en France au moins deux ans de suite, une seule fois, pour une vente au plus tard le 31 décembre de la 10e année qui suit le départ (ou plus tard si le logement est resté à votre disposition) ; pour une autre nationalité, seulement si la convention de votre pays contient une clause de non-discrimination qui s’applique à votre cas. L’exonération de l’ancienne résidence principale, vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le départ, sans avoir été louée ni prêtée entre-temps, joue pour un départ dans l’Union européenne, ou vers un pays qui assiste la France pour les échanges d’informations et le recouvrement de l’impôt ; jamais vers un État non coopératif. Les deux exonérations ne se cumulent pas. Enfin, si vos revenus mondiaux sont modestes, demandez le taux moyen : il est calculé avec le barème français sur l’ensemble de vos revenus, et s’applique s’il est plus bas que 20 % ou 30 %.

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Attention : selon votre pays, une SCI française peut être traitée comme une société, et non comme une détention directe. Vos loyers et votre plus-value peuvent alors y être imposés autrement qu’en France, et la convention ne pas jouer comme prévu : à étudier avec un conseiller de votre pays avant d’acheter en société.

Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.

La France a signé une convention fiscale avec plus d’une centaine de pays. Pour savoir si le vôtre en fait partie, ouvrez la page Les conventions internationales du site impots.gouv.fr et choisissez votre pays : le texte de la convention s’y télécharge. Les articles à lire sont ceux sur les revenus immobiliers (souvent l’article 6), sur les gains en capital (souvent l’article 13) et sur l’élimination des doubles impositions (vers la fin du texte). Parmi les pays de nos membres, le Japon, le Brésil, le Chili, Hong Kong, la Chine, l’Indonésie, la Thaïlande, le Vietnam, le Maroc, la Turquie, le Qatar, l’Arabie saoudite, la Serbie et la Nouvelle-Zélande en ont une ; Taïwan a un accord du même type, appliqué par une loi française de 2010. L’Angola, le Belize, le Mozambique et le Laos n’en ont pas. Jersey n’a qu’un accord d’échange de renseignements, qui traite aussi des pensions, et la convention avec la Polynésie française ne vise que les revenus de capitaux mobiliers : pour vos loyers et votre plus-value, c’est comme s’il n’y avait pas de convention. Sans convention, la France vous impose selon sa loi, et votre pays peut vous imposer aussi selon la sienne : seul un conseiller de votre pays peut dire s’il y déduit l’impôt français.

Le taux réduit de 7,5 % (le prélèvement de solidarité, sans CSG ni CRDS) est réservé aux personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d’un pays de l’Union européenne, de l’EEE (Islande, Liechtenstein, Norvège), de la Suisse ou du Royaume-Uni, et à la charge d’aucun régime français. Parmi les pays de nos membres sans page dédiée, c’est le cas de l’Autriche, de la Tchéquie, de la Slovaquie, de la Grèce, de la Roumanie, de la Bulgarie, de la Hongrie, de Malte, de l’Estonie, de la Croatie et de l’Islande. Partout ailleurs, au Japon, au Brésil, au Maroc ou en Thaïlande par exemple, c’est 17,2 % en location nue et sur la plus-value, 18,6 % en meublé. Jersey ne fait pas partie du Royaume-Uni, et la Polynésie française n’est pas dans l’Union européenne : leurs régimes locaux n’ouvrent pas droit aux 7,5 %. L’adhésion volontaire à la Caisse des Français de l’étranger n’y change rien.

Il n’existe pas de liste officielle des pays dont les banques refusent les résidents : chaque banque décide. Mais elles s’appuient sur des listes publiques. La liste française des États et territoires non coopératifs en matière fiscale, fixée par arrêté (article 238-0 A du code général des impôts), compte onze États et territoires depuis l’arrêté du 15 avril 2026, dont le Panama, la Russie et le Vietnam (inscrit avec effet au 1er juillet 2026) ; partir s’y installer ferme aussi l’exonération de l’ancienne résidence principale. S’y ajoutent les mesures de gel des avoirs et les sanctions de l’Union européenne (registre de la direction générale du Trésor), et les pays signalés pour le blanchiment par le GAFI et par la Commission européenne. Si vous vivez en Suisse, à Dubaï, au Canada, au Luxembourg, aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Espagne, en Allemagne, aux Pays-Bas, en Australie ou dans un autre pays qui a sa page, lisez plutôt celle-ci : les liens sont en bas de cette page.

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