Investir à Lyon depuis l’étranger

Oui. Depuis le 1er novembre 2021, Lyon et Villeurbanne appliquent l’encadrement des loyers. Le loyer hors charges ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré, qui dépend du secteur, de la taille, de l’époque de construction et du caractère meublé ou non. L’arrêté préfectoral du 23 octobre 2026 s’applique aux baux signés jusqu’au 23 novembre 2026, sauf prolongation par le Parlement. Vérifiez chaque loyer avec le simulateur de la Métropole avant de signer un bail ou de publier une annonce.

C’est très difficile. Si le logement n’est pas votre résidence principale, il faut une autorisation de changement d’usage. Hors hypercentre, pour 35 m² ou plus, la Ville exige une compensation dès le premier m². Une personne physique peut obtenir une autorisation temporaire de neuf ans, non renouvelable. Pour la plupart des investisseurs expatriés, la location longue durée reste la voie réaliste.

Les secteurs proches des campus et du métro se louent le plus vite : le 7e autour de Jean-Macé et de la Guillotière, le 8e près des facultés de santé, ou Villeurbanne près de la Doua. Le loyer d’annonce des T1 et T2 varie de 18,4 € à 20,3 € le m² selon l’arrondissement. Regardez surtout le temps de trajet vers l’école visée par vos futurs locataires.

Oui. Lyon est en zone tendue. À partir de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation remplace l’ancienne taxe sur les logements vacants. Un logement vide depuis au moins un an au 1er janvier est taxé à 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis à 34 %. Une occupation de plus de 90 jours d’affilée l’année précédente permet d’y échapper.

La plupart des investisseurs expatriés confient le bien à une agence de gestion locative. Elle sélectionne le locataire, vérifie le respect de l’encadrement, encaisse les loyers et gère les petits travaux. Pour vos passages, l’aéroport Lyon-Saint Exupéry est à 30 minutes de la gare Part-Dieu en Rhônexpress. Prévoyez une procuration chez le notaire pour signer l’achat sans vous déplacer.

Oui, comme partout en France métropolitaine. Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé pour un nouveau bail. Les logements F seront exclus en 2028, puis les E en 2034. Dans un parc lyonnais très ancien, faites établir un DPE avant l’offre d’achat et chiffrez les travaux d’isolation. Un mauvais DPE interdit aussi tout complément de loyer.

Non. Ni Lyon ni Villeurbanne n’appliquent de permis de louer. Dans la Métropole, il ne concerne que des secteurs de Saint-Priest, Grigny-sur-Rhône et Vénissieux.

D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 132 000 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 215 590 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 393 300 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.

En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 31,89 %, plus 0,55 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.

Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 190 640 € et loué 764 € par mois, il reste environ 4,1 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 3,9 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.

La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.