Préfecture de la Vendée, 7 060 étudiants, un prix médian de 2 417 € le m² : à La Roche-sur-Yon, la moitié des ménages sont locataires et le loyer se fixe librement à chaque nouveau bail. Prix, loyers, quartiers, budgets et rendement : ce qu’il faut savoir avant d’acheter à La Roche-sur-Yon depuis l’étranger.
Les indicateurs publics qui comptent avant d’acheter pour louer à La Roche-sur-Yon, chacun avec sa source.
La Roche-sur-Yon compte 54 849 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE. 50,3 % des résidences principales y sont occupées par des locataires et 49,2 % des ménages ne comptent qu’une personne.
La carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL donne un loyer d’annonce d’environ 13,6 € par m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces à La Roche-sur-Yon, contre 10,8 € pour un 3 pièces et plus.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen au m² des appartements quasi stable (+0,2 %) entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 396 appartements vendus.
La vacance atteint 6,6 % des logements selon l’INSEE. Ce taux global inclut des logements anciens dégradés ou en travaux : un bien rénové, bien situé et au bon loyer se loue en général plus vite.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² des appartements vendus | 2 417 €/m² (2 033 ventes) | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Prix moyen au m² sur les 12 derniers mois | 2 496 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2025 à juin 2026 |
| Population | 54 849 habitants | INSEE, recensement, 2023 |
| Évolution annuelle moyenne de la population | +0,1 % par an (2017 à 2023) | INSEE, recensement, 2023 |
| Jeunes de 18 à 24 ans scolarisés | 4 085, soit 58,8 % des 18-24 ans | INSEE, recensement, 2023 |
| Élèves, étudiants et stagiaires parmi les 15-64 ans | 13,2 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales occupées par des locataires | 50,3 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Ménages d’une seule personne | 49,2 % des ménages | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales d’une pièce | 8,5 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Logements vacants | 6,6 % du parc | INSEE, recensement, 2023 |
| Loyer d’annonce, appartement de 1 ou 2 pièces | 13,6 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Loyer d’annonce, appartement de 3 pièces et plus | 10,8 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Évolution du prix moyen au m² des appartements vendus | +0,2 % (juillet 2025 à juin 2026, comparé aux 12 mois précédents) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr), moyenne pondérée par le nombre de ventes |
| Ventes d’appartements sur 12 mois | 396 ventes (juillet 2025 à juin 2026) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr) |
| Loyer médian hors charges du parc privé loué vide, La Roche-sur-Yon Agglomération | 9,6 € le m², 14,2 € pour un appartement d’une pièce, 11,0 € pour deux pièces | Observatoire local des loyers de La Roche-sur-Yon Agglomération, résultats 2025 |
| Ménages locataires dans le Pentagone, le centre-ville | 66,2 % des résidences principales (50,3 % pour la commune) | INSEE, recensement 2023 par Iris (calcul) |
| Voyageurs en gare de La Roche-sur-Yon | 1 218 501 en 2024, contre 882 383 en 2019 | SNCF Gares & Connexions |
| Taux de chômage de la zone d’emploi de La Roche-sur-Yon | 5,6 % au 2e trimestre 2026 (8,3 % en France) | INSEE, taux de chômage localisés |
Trois biens types, au prix médian des ventes et au loyer d’annonce de la commune : de quoi situer votre budget avant de chercher.
1 pièce de 27 m², la surface médiane des studios vendus
Repère du marché : 49,2 % des ménages de La Roche-sur-Yon vivent seuls, ce qui soutient la demande de petites surfaces (INSEE, recensement 2023).
2 pièces de 44 m², la surface médiane des deux-pièces vendus
Repère du marché : 50,3 % des résidences principales sont louées à La Roche-sur-Yon (INSEE, recensement 2023).
4 pièces et plus, 82 m², la surface médiane vendue
Le loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et ses prestations, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Prix médians des ventes DVF de janvier 2025 à décembre 2025 à La Roche-sur-Yon. Loyers estimés au loyer d’annonce de la carte des loyers 2025, charges comprises (13,6 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, 10,8 € pour un 3 pièces et plus). Frais de notaire estimés à 8 % du prix (7 à 8 % dans l’ancien selon les notaires de France). Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, hors frais et charges.
La Roche-sur-Yon s’organise autour du Pentagone, le centre dessiné sous Napoléon et entouré de boulevards, au bord duquel se trouve la gare. Voici trois secteurs à regarder pour un investissement locatif.
Autour de la place Napoléon, de l’église Saint-Louis et des Halles, six ménages sur dix sont locataires et autant ne comptent qu’une personne, selon l’INSEE ; 23 % des habitants ont de 18 à 24 ans et un ménage sur quatre a emménagé depuis moins de deux ans. Près d’une résidence principale sur cinq date d’avant 1946. Le centre forme un site patrimonial remarquable : les travaux de façade y demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.
Au sud-ouest du Pentagone, autour du Haras de la Vendée, trois ménages sur quatre sont locataires et un logement sur cinq n’a qu’une pièce, selon l’INSEE ; studios et deux-pièces forment la moitié des résidences principales, et plus de la moitié des 15-24 ans y vivent seuls. Avec Richelieu-Rivoli, où un quart des résidences principales n’ont qu’une pièce, c’est le secteur le plus tourné vers les étudiants.
De part et d’autre de la gare, un peu moins d’un ménage sur deux est locataire et près de six sur dix ne comptent qu’une personne, selon l’INSEE. Près d’un logement sur deux est une maison, et un quart des résidences principales ont été construites de 2006 à 2020. Un meublé près de la gare peut viser les salariés en mission et les actifs qui travaillent à Nantes, à 39 minutes de train.
Les chiffres des cartes viennent du recensement 2023 de l’INSEE, calculés à partir des Iris qui composent chaque secteur. L’observatoire local des loyers publie des loyers pour l’agglomération, repris dans le tableau complet des chiffres, mais pas par quartier : avant d’acheter, comparez les ventes récentes de la rue sur DVF et les annonces de location voisines.
Étudiants, jeunes actifs et salariés en mission : préfecture de la Vendée, La Roche-sur-Yon loue d’abord à des ménages seuls, attirés par les écoles, l’administration et les entreprises du département.
Selon le ministère de l’Enseignement supérieur, l’ICES compte 2 022 inscrits, l’IUT 665 et l’antenne de la faculté de droit de Nantes Université 483 ; ces écoles se trouvent aux Oudairies. À Richelieu-Rivoli, un quart des résidences principales n’ont qu’une pièce et 27 % des habitants ont de 18 à 24 ans, selon l’INSEE.
Selon l’INSEE, 17,4 % de ces emplois sont des postes de cadres et 49,2 % des ménages yonnais ne comptent qu’une personne : les petits logements bien placés trouvent preneur.
Avec 21 trains directs par jour de semaine depuis Nantes et 2 TGV directs depuis Paris-Montparnasse, un meublé près de la gare peut viser les salariés en mission, en bail mobilité.
Selon l’INSEE, un locataire yonnais reste en moyenne 6,6 ans dans son logement, et 16,6 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans. La rotation est plus forte à Richelieu-Rivoli, où 29 % des ménages sont arrivés depuis moins de deux ans.
Sources : ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs 2025-2026 ; INSEE, recensement 2023 (commune et Iris) ; SNCF Gares & Connexions (2024) ; SNCF, horaires officiels de novembre 2026. Le chômage atteint 5,6 % dans la zone d’emploi de La Roche-sur-Yon au 2e trimestre 2026, pour 8,3 % en France (INSEE).
À La Roche-sur-Yon, hors zone tendue, le loyer se fixe librement à chaque nouveau bail, dans la limite du marché. La location courte durée suppose une déclaration avec numéro d’enregistrement.
Investir en colocation depuis l’étranger →| Formule | À La Roche-sur-Yon | Notre avis |
|---|---|---|
| Location nue | Loyer libre à chaque nouveau bail, révision annuelle limitée à l’indice de référence des loyers. Préavis de trois mois pour le locataire, bail de trois ans : elle convient aux maisons des quartiers résidentiels et aux familles. | Pour un grand logement |
| Meublé | 49,2 % des ménages yonnais vivent seuls et 7 060 étudiants sont inscrits à La Roche-sur-Yon : studios et deux-pièces meublés répondent à cette demande, avec un bail d’un an, ou de neuf mois pour un étudiant. | À privilégier |
| Colocation | Aucune règle locale propre à la colocation. Au loyer d’annonce de la commune, un grand logement en colocation rapporte un peu plus qu’un deux-pièces (≈ 6,6 % contre ≈ 6,2 % brut) : visez un bien proche du Pentagone ou des écoles. | À étudier |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois, en meublé, pour un locataire en études supérieures, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. | Pour quelques mois |
| Courte durée | Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement obligatoires ; nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage à La Roche-sur-Yon. Vérifiez le règlement de copropriété. | Possible |
À La Roche-sur-Yon, hors zone tendue, le loyer est libre à chaque nouveau bail. Le centre napoléonien, la déclaration de mise en location et le risque d’inondation demandent tout de même quelques vérifications.
La Roche-sur-Yon n’est pas en zone tendue selon la liste du ministère du Logement (décret du 22 décembre 2025), et n’applique pas l’encadrement des loyers. Le loyer d’un nouveau bail se fixe donc librement, même à la relocation, et le préavis du locataire d’un logement vide est de trois mois. En cours de bail, la hausse annuelle reste limitée à l’indice de référence des loyers, et aucune hausse n’est permise pour un logement classé F ou G.
Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être déclaré, avec un numéro d’enregistrement à faire figurer sur chaque annonce, selon Service Public. Nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage à La Roche-sur-Yon au 11 novembre 2026 : une résidence secondaire peut donc être louée en courte durée sans autorisation, sous réserve du règlement de copropriété. Une résidence principale reste limitée à 120 jours par an.
La Roche-sur-Yon Agglomération a instauré à titre d’essai une déclaration de mise en location (délibération du 28 septembre 2021), prolongée en novembre 2022, et son programme d’actions 2024 envisage un régime d’autorisation. Nous n’avons pas trouvé le périmètre en vigueur : demandez à la mairie si votre logement est concerné. Le logement doit rester décent : un logement classé G ne peut plus être loué en nouveau bail depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034, selon service-public.gouv.fr.
Le centre napoléonien forme un site patrimonial remarquable et compte des monuments historiques : les travaux qui modifient l’aspect extérieur y demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Prévoyez ce délai dans votre budget, en particulier pour les façades et les menuiseries.
Un plan de prévention du risque d’inondation du bassin versant de l’Yon est en préparation selon Géorisques, et un atlas des zones inondables couvre déjà l’Yon. Lisez l’état des risques à l’adresse de chaque bien, en particulier près de la rivière.
Hors zone tendue, la taxe sur les logements vacants ne s’applique pas. À partir de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation ne vise un logement vide depuis au moins deux ans que si la commune ou l’intercommunalité l’a votée, selon Service Public. La taxe d’habitation des résidences secondaires n’est pas majorée à La Roche-sur-Yon (DGFiP, 2025).
Vos loyers sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence. Ce qui change, c’est le traitement chez vous et le taux des prélèvements sociaux.
BelgiquePour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt. Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Belgique →
Royaume-UniLe Royaume-Uni impose aussi vos loyers, avec un crédit pour l’impôt sur le revenu français. L’administration britannique (HMRC) admet dans ce crédit le prélèvement de solidarité de 7,5 %, dû si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Seules la CSG et la CRDS en sont exclues par la convention.
Investir depuis le Royaume-Uni →
SuisseLa Suisse exonère vos loyers français, mais en tient compte pour votre taux. Le taux de 7,5 % suppose de relever de l’assurance maladie obligatoire suisse (LAMal) et de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Suisse →Le taux réduit dépend de votre affiliation, pas de votre pays : sans affiliation dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, ou à la charge d’un régime obligatoire français, vous payez le taux plein.
Les conventions fiscales par pays →Règles reprises de nos pages pays et de notre page fiscalité, pour les revenus 2025. Votre situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention fiscale de votre pays.
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France, même si vous vivez à l’étranger.
À la revente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Selon votre situation, nos stratégies et la structuration de votre achat permettent de réduire, voire de neutraliser l’impôt : nous les étudions avec vous dès le premier rendez-vous.
La fiscalité de l’investisseur expatrié →La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis pour connaître le montant. Sources : collectivites-locales.gouv.fr, impots.gouv.fr, notaires.fr.
Voici un exemple simple, à titre d’illustration : un deux-pièces de 40 m², au prix médian des ventes et au loyer d’annonce moyen.
| Location meublée, régime micro-BIC | Affilié dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | Autres cas (taux plein) |
|---|---|---|
| Loyers sur un an | 6 528 € | 6 528 € |
| Revenu imposable après l’abattement de 50 % | 3 264 € | 3 264 € |
| Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % | − 653 € | − 653 € |
| Prélèvements sociaux | − 245 € (7,5 %) | − 607 € (18,6 %) |
| Reste après impôt | 5 630 € | 5 268 € |
| Rendement après impôt | ≈ 5,8 % | ≈ 5,4 % |
Hypothèses : location meublée au régime micro-BIC, abattement de 50 %, taux minimum de 20 % des non-résidents (revenus 2025), loyers encaissés retenus en entier. Le taux de 7,5 % suppose aussi de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français : un retraité qui ne perçoit qu’une pension française paie le taux plein. Charges, taxe foncière, frais de notaire et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits : au régime réel, l’impôt peut être nettement plus bas.
Un loyer d’annonceLe loyer de la carte est un loyer d’annonce charges comprises, donc supérieur au loyer hors charges que vous encaisserez.
Le loyer de votre adresseLe loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et sa surface, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Les frais et chargesLes frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et la gestion réduisent ensuite le rendement net.
Ce calcul aide à comparer des villes ou des biens, il ne garantit aucun résultat.
Vous vivez à l’étranger et vous regardez La Roche-sur-Yon ? On vous dit en 45 minutes ce qui est faisable avec votre budget, votre apport et votre pays de résidence.
Réserver un appel →La Roche-sur-Yon est à 2 h 57 de Paris-Montparnasse en TGV direct, avec 2 trains directs par jour de semaine dans chaque sens, et à 39 minutes de Nantes, desservie par 21 trains directs par jour. De la gare de Nantes, l’aéroport Nantes Atlantique est à 18 à 25 minutes en navette.
2 TGV directs par jour de semaine dans chaque sens : 2 h 57 au plus court de Paris-Montparnasse à La Roche-sur-Yon, 3 h 05 dans l’autre sens.
21 trains directs par jour de semaine de Nantes à La Roche-sur-Yon, dont 2 TGV et 4 Intercités, et 24 dans l’autre sens.
Air Canada jusqu’à 4 vols par semaine du 11 juin au 12 octobre 2026 ; easyJet dessert aussi Bruxelles le lundi et le vendredi. L’aéroport est à 18 à 25 minutes en navette de la gare de Nantes.
4 TGV directs par jour de l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle à Nantes, puis 39 minutes de train jusqu’à La Roche-sur-Yon.
Horaires relevés le 11 novembre 2026 sur l’horaire officiel de la SNCF (jeudi 12 et mardi 17 novembre), la fiche horaire de la navette Naolib et les annonces de l’aéroport Nantes Atlantique ; ils varient selon les jours et les saisons.
Non. La Roche-sur-Yon n’est pas en zone tendue selon la liste du ministère du Logement (décret du 22 décembre 2025) : le loyer se fixe librement à chaque nouveau bail, et le préavis d’un locataire en location vide est de trois mois. La taxe d’habitation des résidences secondaires n’y est pas majorée.
Dans le Pentagone, où 23 % des habitants ont de 18 à 24 ans, et à Richelieu-Rivoli, où un quart des résidences principales n’ont qu’une pièce, selon l’INSEE. L’ICES, l’IUT et le pôle universitaire se trouvent aux Oudairies. La ville compte 7 060 étudiants, dont 2 022 à l’ICES, selon le ministère de l’Enseignement supérieur.
Peut-être : La Roche-sur-Yon Agglomération a instauré à titre d’essai une déclaration de mise en location en septembre 2021, prolongée en novembre 2022, et envisage un régime d’autorisation. Nous n’avons pas trouvé le périmètre en vigueur : demandez à la mairie la règle qui s’applique à votre adresse avant de louer.
D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 79 250 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 115 000 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 160 000 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.
En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 45,69 %, plus 5,00 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.
Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 96 680 € et loué 544 € par mois, il reste environ 5,8 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 5,4 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.
La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
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