Investir à Thionville depuis l’étranger

Non. Thionville ne figure pas dans la liste des communes où le niveau des loyers est plafonné, publiée par Service Public. La ville est aussi classée « non tendue » dans le zonage issu du décret du 22 décembre 2025. Vous fixez librement le loyer de départ. Les loyers d’annonce y sont élevés pour les petites surfaces, mais un loyer au-dessus du marché allongera la recherche de locataire.

Pas à ce jour, d’après la démarche en ligne de Thionville Fensch Agglomération. L’autorisation préalable concerne des secteurs de sept communes : Algrange, Florange, Hayange, Knutange, Nilvange, Serémange-Erzange et Uckange. L’ADIL de la Moselle cite aussi Hettange-Grande. Comme ces dispositifs évoluent, demandez confirmation à la mairie ou à l’ADIL avant de signer, surtout si vous achetez dans une commune voisine.

Les petites surfaces sont les mieux valorisées : la carte des loyers donne 17,72 € le m² pour un T1 ou un T2, contre 13,26 € pour un T3 ou plus. Un studio ou un T2 meublé proche de la gare convient aux jeunes actifs. Une colocation dans un grand appartement est aussi possible. Les familles cherchent plutôt un T3 ou une maison, loués nus sur un bail long.

Elle reste incertaine. Aucun règlement local de changement d’usage n’a été trouvé, donc les règles nationales s’appliquent : déclaration en mairie, taxe de séjour et 90 jours consécutifs au plus pour un même client. La clientèle touristique est limitée et nous n’avons pas trouvé de données d’occupation fiables. Pour un investisseur à distance, la location à l’année reste plus prévisible.

Les loyers d’un bien situé en France sont imposables en France. Sans option, le taux minimum est de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenus perçus en 2025, puis 30 %, sauf si le taux moyen vous est plus favorable. Les prélèvements sociaux s’ajoutent, à 17,2 % en nu ou 18,6 % en meublé, ou 7,5 % seulement si vous êtes affilié à un régime de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni.

En Alsace-Moselle, les ventes ne figurent pas dans la base publique DVF. Les notaires publient leurs prix : à Thionville, les appartements anciens se sont vendus 2 542 € le m² en prix médian entre octobre 2025 et septembre 2026 (171 ventes), et la moitié des ventes s’est faite entre 2 093 et 3 106 € le m².

Selon l’INSEE (mobilités professionnelles 2023), 9 726 actifs qui vivent à Thionville travaillent au Luxembourg, soit 49,1 % des actifs occupés de la ville, dont 5 692 dans la ville de Luxembourg. Le train direct met 21 minutes, avec 61 trains par jour de semaine.

En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 37,26 %. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.

Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 101 680 € et loué 708 € par mois, il reste environ 7,2 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 6,7 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.

La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.