Chasse immobilière
Vous repérez les biens avec vos alertes, les agents de notre réseau et l’application Edgar, et votre coach les analyse avec vous jusqu’à l’offre.
Chasse immobilière pour expatriés →
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Investir depuis l’Allemagne
Investir dans l’immobilier
en France depuis l’Allemagne
Vous vivez à Berlin, Munich, Francfort ou Düsseldorf et vous voulez investir en France ? Salaire en euros, prélèvements sociaux réduits, pas de représentant fiscal à la revente, loyers sans effet sur votre impôt allemand : ce qui change quand on vit en Allemagne.
+1 000 expatriés et non-résidents
accompagnés depuis 2017
4,8 sur Trustpilot
276 avis de clients
Ils parlent de nous
L’essentiel
- Un résident allemand peut investir en France : les banques françaises appliquent 35 % d’endettement, assurance comprise, et 25 ans au plus.
- Vos loyers sont imposés en France à 20 % au moins jusqu’à 29 579 €, puis 30 % (revenus 2025), plus 7,5 % de prélèvements sociaux si vous êtes affilié à la sécurité sociale allemande et à la charge d’aucun régime français.
- L’Allemagne exonère ces loyers si vous détenez le bien en direct.
Votre profil
Quelle est votre situation ?
Résident fiscal allemand, salarié, fonctionnaire ou indépendant, quelle que soit votre nationalité.
Voir comment financer votre achat →- Votre financementVos revenus sont en euros : pas de risque de change pour la banque, un atout pour votre dossier.
- Vos impôtsVos loyers et votre plus-value sont imposés en France. L’Allemagne les exonère et, pour un bien situé dans l’Union européenne, vos loyers ne comptent même pas pour fixer le taux de votre impôt allemand.
- Vos prélèvements sociauxAffilié à la sécurité sociale allemande, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux en France.
Vous vivez en France et travaillez en Allemagne : vous êtes résident fiscal français, imposé en France comme un résident sur vos loyers. Affilié à la sécurité sociale allemande, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux, tant que votre télétravail en France reste sous 25 % de votre temps de travail (sous 50 % avec l’accord-cadre européen sur le télétravail).
Voir les règles qui s’appliquent →Vous devenez non-résident l’année de votre départ. Si vous vendez votre ancienne résidence principale avant la fin de l’année suivante, la plus-value peut être exonérée.
Voir comment financer votre achat →- Votre financementVos revenus sont en euros : pas de risque de change pour la banque, un atout pour votre dossier.
- Vos impôtsVos loyers et votre plus-value sont imposés en France. L’Allemagne les exonère et, pour un bien situé dans l’Union européenne, vos loyers ne comptent même pas pour fixer le taux de votre impôt allemand.
- Vos prélèvements sociauxAffilié à la sécurité sociale allemande, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux en France.
CE QUI VOUS BLOQUE AUJOURD’HUI
Investir depuis l’Allemagne, un vrai défi
Même avec l’envie et les moyens, investir en France depuis l’Allemagne a ses pièges : voici les quatre que nos membres ont dû lever.
Nos opérations àThionvilleDernier rendement 12 % brutProjet de AmineBien Colocation de 3 chambres pour frontaliersNos opérations àMontigny-lès-MetzDernier rendement 9,7 % brutProjet de CamilleBien Studio transformé en T1 bis meubléVous vivez àBerlinPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àHambourgPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àMunichPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àFrancfortPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àColognePrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àStuttgartPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àDüsseldorfPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àLeipzigPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àNurembergPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àHanovrePrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àBrêmePrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àDresdePrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àDortmundPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àBonnPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àMannheimPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àKarlsruhePrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àFribourg-en-BrisgauPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àKielPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àRostockPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àMünsterPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àSarrebruckPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àErfurtPrélèvements sociaux 7,5 %Vous vivez àAugsbourgPrélèvements sociaux 7,5 %
Où ils ont acheté en France, près de la frontièreGrandes villes
FINANCEMENT
Convaincre une banque française
Vos revenus sont en euros : pas de risque de change pour la banque, un atout pour votre dossier.
Voir le financement →IMPÔTS
La France, l’Allemagne, ou les deux ?
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France. L’Allemagne les exonère et, pour un bien situé dans l’Union européenne, vos loyers ne comptent même pas pour fixer le taux de votre impôt allemand.
Voir la fiscalité →PRÉLÈVEMENTS
Quels prélèvements sociaux pour vous ?
Affilié à la sécurité sociale allemande, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux en France.
Voir la fiscalité →DISTANCE
Acheter sans être sur place
Visites, travaux, gestion : nos membres achètent à distance, avec un réseau sur place pour suivre le chantier et la location.
Voir où investir →+1 000 expatriés et non-résidents dans plus de 70 pays ont déjà bénéficié de notre méthode
Votre projet, notre mission
ImmoPourExpat vous accompagne
à chaque étape de votre projet depuis l’Allemagne
Frédéric MoreauFondateur, non-résident depuis plus de 12 ans
Qui sommes-nous
L’expert immobilier
créé par un expat, pour les expats
Ancien avocat d’affaires au Luxembourg puis à Hong Kong, Frédéric Moreau n’a trouvé aucune méthode pensée pour les non-résidents quand il a voulu investir en France. Il a créé la sienne, l’a testée sur ses propres biens, puis a fondé ImmoPourExpat pour accompagner les expatriés de A à Z, où qu’ils vivent dans le monde.
+550partenaires : banques, notaires, avocats, artisans
+130 M€de projets accompagnés avec nos clients
- 2016Avocat d’affaires à Hong Kong, il décide d’investir dans l’immobilier pour se construire un patrimoine.
- 2017Premier achat à Nantes depuis l’étranger : un bien transformé en colocation de 4 chambres.
- 2020 à 2024Il duplique son modèle (divisions, créations de lots) et ImmoPourExpat voit le jour.
- 2025Il vit de ses revenus immobiliers et transmet sa méthode aux expatriés du monde entier.
Votre projet, notre mission
Un accompagnement immobilier sur mesure
pour expatriés : nos 4 expertises
Tout commence par un rendez-vous stratégique offert. Ensuite, de la recherche du bien à la fiscalité, en passant par le financement et les travaux, nous vous accompagnons à votre rythme.
Financement immobilier
Structuration de votre dossier bancaire, mise en relation avec nos partenaires spécialisés non-résidents et liste des banques à solliciter.
Financement immobilier pour expatriés →
Rénovation à distance
Devis cadrés, artisans vérifiés et suivi de chantier par un relais local : vos travaux avancent sans que vous preniez l’avion.
Rénovation à distance pour expatriés →
Fiscalité optimisée
Optimisez la fiscalité de votre investissement grâce à nos conseils personnalisés : montage juridique, régime fiscal, solutions patrimoniales.
Fiscalité des expatriés investisseurs →Pourquoi nous faire confiance ?
Ce sont nos membres qui en parlent le mieux
Expatriés et non-résidents, ils ont investi en France : leurs projets en vidéo et leurs avis, sans filtre.
+1 000expatriés accompagnés
+70pays de résidence
10 %d'apport moyen
8 %de rendement moyen
Leurs témoignages vidéo
Voir tous les témoignages vidéo →Trustpilot
Brice DBJapon, 30 octobre 2026Lire l’avis →Trustpilot
Bruno beaubernardPays-Bas, 15 octobre 2026Lire l’avis →Trustpilot
Cyrielle NisLuxembourg, 30 septembre 2026Lire l’avis →
Bon accompagnement
Bon accompagnement, toujours positive, donne la motivation daller plus loin et toujours des réponses cohérentes ! :)
CConsumerAllemagne, 17 juillet 2026Lire l’avis →TrustpilotTrès satisfait de mon expérience avec IPE
Très satisfait de mon expérience avec IPE (Immo Pour Expat). La communication est excellente, les échanges sont fluides et je me sens réellement accompagné tout au long du projet. J’ai surtout le sentiment que nous travaillons en équipe, avec une bonne compréhension des objectifs et une vraie volonté d’avancer ensemble. C’est très appréciable de pouvoir compter sur une équipe disponible, à l’écoute et impliquée. Je recommande vivement IPE !
Brice DBJapon, 30 octobre 2026Lire l’avis →TrustpilotUn accompagnement de qualité pour réussir son investissement immobilier locatif
Je suis très satisfait de l' accompagnement avec toute l'equipe IPE. Les conseils proposés à travers les vidéos et les ateliers sont clairs, concrets et très utiles pour avancer dans mon projet. J’apprécie particulièrement la qualité des contenus et la pertinence des échanges en atelier. Un accompagnement sérieux et enrichissant que je recommande vivement !
Bruno beaubernardPays-Bas, 15 octobre 2026Lire l’avis →TrustpilotÉquipe dynamique et réactive
Équipe dynamique et réactive. Conseils avisés et précis, adaptés aux situations personnelles Différentes stratégies proposées pour s’adapter aux évolutions du marché Je recommande !
Cyrielle NisLuxembourg, 30 septembre 2026Lire l’avis →
Vit à Dubaï
Vit en Suisse
Vit aux États-Unis
Vit au Canada
Vit au Royaume-Uni
Vit en Espagne
Vit aux Pays-Bas
Vit en Belgique
Vit au Luxembourg
Vit à Singapour
Vit en Thaïlande
Vit au Danemark
Où investir
Où investir quand on vit en Allemagne ?
Depuis l’Allemagne, on peut acheter près de la frontière, en Alsace ou en Moselle, pour visiter le bien et suivre les travaux en voiture, ou plus loin pour le rendement, en s’appuyant sur un réseau local pour les visites et le chantier.
ThionvilleLe projet d’Amine, qui vit à Dubaï
Montigny-lès-MetzLe projet de Camille, qui vit en SuissePrès du LuxembourgLe projet de Sophie, qui vit au Luxembourg
ReimsLe projet d’Anne-Claire, qui vit à Dubaï
Près de LyonLe projet de Lois, qui vit aux Pays-Bas
NantesLe projet de Yanis, qui vit au Danemark
MontpellierLe projet de Corentin, qui vit au Canada
ToulouseLe projet de Sébastien, qui vit à SingapourNos simulateurs d’investissement
Combien pouvez-vous investir ?
Estimez en un instant votre capacité d’emprunt depuis l’étranger, ou l’impôt que vous paierez sur vos loyers selon votre pays.
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Pour investir sereinement
Ce qu’il faut savoir quand on investit depuis l’Allemagne
Les avantages pour vous d’investir en France depuis l’Allemagne
Vos avantages
Les avantages pour vous d’investir en France depuis l’Allemagne
Ce qu’un achat en France vous apporte quand vous vivez en Allemagne, et ce qu’il faut remplir pour en profiter.
Un salaire en euros
- Pas de risque de change pour la banque : c’est un atout pour votre dossier.
- Condition : Il faut avoir des revenus stables en Allemagne.
Un taux fixe sur toute la durée du prêt
- En France, les prêts immobiliers sont presque tous à taux fixe sur 20 ou 25 ans.
- En Allemagne, le taux est fixé pour une durée choisie au contrat, en moyenne un peu plus de 10 ans en 2025 et 2026 selon le courtier Dr.
- Klein : en France, votre mensualité ne bouge pas jusqu’au bout.
- Condition : Il faut emprunter auprès d’une banque française.
7,5 % de prélèvements sociaux
- Au lieu de 17,2 % ou 18,6 % pour un non-résident d’un pays hors Europe.
- Condition : Il faut être affilié à la sécurité sociale allemande, et à la charge d’aucun régime français.
Pas d’impôt allemand sur vos loyers
- L’Allemagne exonère vos loyers français et, le bien étant dans l’Union européenne, ne s’en sert même pas pour fixer le taux de votre impôt allemand.
- Condition : Il faut détenir le bien en direct : avec une SCI, le traitement allemand est à faire vérifier.
Comment financer un achat en France depuis l’Allemagne ?
Les banques françaises appliquent aux résidents allemands la norme du HCSF : 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, et 25 ans de durée au plus. Vos revenus en euros leur évitent le risque de change, mais toutes n’acceptent pas les non-résidents, et certaines demandent un apport élevé. Le choix des banques et la présentation du dossier font la différence.
Combien pouvez-vous emprunter ? Vos revenus en euros sont retenus à 100 % : laissez la part retenue à 100 %.
À lire aussi : quelles banques prêtent aux expatriés et combien d’apport prévoir.
Où payez-vous vos impôts : en France ou en Allemagne ?
| En France | En Allemagne | |
|---|---|---|
| Loyers | Imposés en France : barème progressif avec au moins 20 % jusqu’à 29 579 €, puis 30 % (revenus 2025), plus 7,5 % de prélèvements sociaux si vous êtes affilié en Allemagne. | Exonérés (articles 3 et 20 de la convention). Pour un bien situé dans l’Union européenne, ils ne servent pas non plus à fixer le taux de votre impôt allemand (§ 32b EStG). |
| Plus-value à la revente | Imposée en France : 19 % plus 7,5 % de prélèvements sociaux, avec des abattements à partir de la 6e année ; pas de représentant fiscal. | Exonérée (articles 7 et 20). Revendue moins de 10 ans après l’achat, elle peut compter pour fixer le taux de votre impôt allemand. |
| Patrimoine | IFI si votre patrimoine immobilier français net dépasse 1,3 million d’euros. | Pas d’impôt sur la fortune : il n’est plus perçu depuis 1997. |
| Succession | Convention de 2006 : la France taxe vos biens immobiliers français. | Imposés aussi si le défunt ou l’héritier vit en Allemagne, avec déduction des droits payés en France, dans la limite de l’impôt allemand sur ce bien. |
Si vous achetez via une SCI, la revente des parts relève d’un autre article de la convention (article 7 § 4) : l’Allemagne peut alors l’imposer, en déduisant l’impôt français. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute en France. L’exonération de 150 000 € sur la plus-value (Français ou ressortissant européen, domicilié au moins deux ans en France) et celle de l’ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le départ restent ouvertes, sous conditions.
Convention fiscale France AllemagneLoyers, plus-value, IFI et succession, article par article, avec des exemples chiffrés.Lire la convention →Fiscalité de l’investisseur expatriéTaux minimum, prélèvements sociaux, LMNP, SCI, plus-value : les règles françaises pour les non-résidents.Voir la page Fiscalité →
À lire aussi : comment sont imposés les loyers d’un non-résident.
Location nue, meublée ou SCI ?
| Location nue | Location meublée (LMNP) | SCI à l’impôt sur le revenu | |
|---|---|---|---|
| Impôt sur les loyers | Micro-foncier (30 % d’abattement) ou réel, charges et intérêts déduits | Micro-BIC (50 %) ou réel, avec l’amortissement du bien, qui réduit souvent fortement l’impôt | Comme la location nue, chez chaque associé |
| À la revente | Plus-value des particuliers, abattements pour durée de détention | Idem, mais les amortissements déduits sont réintégrés | Plus-value des particuliers, sans l’exonération de 150 000 € |
| Pour qui | Location longue durée simple | Le choix le plus fréquent de nos membres | Achat à plusieurs, transmission |
Attention, en Allemagne : avec une SCI, la revente des parts n’est plus exonérée comme celle d’un bien détenu en direct. L’Allemagne peut l’imposer, en déduisant l’impôt français : à étudier avec un conseiller fiscal avant d’acheter en société.
Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.
Exemple chiffré : combien d’impôt sur vos loyers ?
Un studio meublé loué 1 000 € par mois par une personne qui vit à Munich, affiliée à la sécurité sociale allemande (location meublée au micro-BIC, revenus 2025).
- Loyers encaisséspar an12 000 €
- Abattement micro-BICfrais forfaitaires− 50 %
- Revenu imposableen France6 000 €
- Impôt (taux minimum 20 %)1 200 €
- Prélèvements sociaux (7,5 %)450 €
Total payé en France1 650 € par ansoit 138 € par mois, 13,8 % des loyers
Vous gardez 10 350 €Impôt 1 200 €Prélèvements sociaux 450 €
En Allemagne : 0 €. Le bien étant dans l’Union européenne, vos loyers ne servent même pas à fixer le taux de votre impôt allemand.
Sans affiliation à une sécurité sociale européenne, suisse ou britannique, les prélèvements sociaux passeraient à 1 116 €, soit 2 316 € au total.
Faites le calcul pour votre bien. Choisissez « affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’UE » et « Union européenne » dans les simulateurs.
Que devez-vous déclarer en Allemagne ?
Vos loyers français, si vous détenez le bien en direct, sont exonérés en Allemagne. La loi allemande les écarte aussi du calcul du taux de votre impôt, parce que le bien est situé dans l’Union européenne (§ 32b de la loi sur l’impôt sur le revenu, EStG). Un salarié doit notamment déposer une déclaration si ses revenus non soumis à la retenue sur salaire, ou ceux qui comptent pour le taux, dépassent 410 € par an (§ 46 EStG) : vos loyers français, à eux seuls, ne devraient donc pas déclencher cette obligation. D’autres cas du § 46 peuvent vous y obliger. Si vous déposez une déclaration, demandez à un conseiller fiscal (Steuerberater) s’il faut les mentionner dans l’annexe des revenus étrangers (Anlage AUS).
Revendre moins de 10 ans après l’achat
En Allemagne, la plus-value sur un bien immobilier privé n’est imposable que s’il est revendu moins de 10 ans après l’achat (§ 23 EStG). Pour votre bien en France, la convention réserve cet impôt à la France : l’Allemagne ne l’impose pas. Mais dans ce délai de 10 ans, elle peut en tenir compte pour fixer le taux de l’impôt sur vos autres revenus, et vous obliger à déposer une déclaration. Au-delà de 10 ans, la revente n’a plus d’effet en Allemagne. Faites le point avec un Steuerberater avant de vendre.
Comment ImmoPourExpat vous accompagne depuis l’Allemagne
Une méthode pas à pas
La formation en ligne, du financement à la mise en location, pensée pour les non-résidents.
Des ateliers chaque semaine
Vos questions posées en direct à l’équipe, pendant toute la durée de l’accompagnement.
Un réseau sur place
Banques, artisans, agents et gestionnaires habitués à travailler avec des investisseurs à distance.
Les étapes de la méthode ImmoPourExpat, du premier appel à la mise en location →
Règles vérifiées le 3 novembre 2026 (convention fiscale France Allemagne de 1959 et avenants (impots.gouv.fr), convention sur les successions de 2006, BOFiP BOI-RFPI-PVINR-10-20 et BOI-INT-CVB-DEU, service-public.gouv.fr F2329, CLEISS, gesetze-im-internet.de (EStG § 23, § 32b, § 46 ; ErbStG)). Les conditions de financement citées sont celles des dossiers de nos membres, à leur date. Cette page informe sur les règles générales : elle ne remplace pas un conseil fiscal ou une offre de prêt.
Textes officiels : impots.gouv.fr : impôt sur le revenu des non-résidents · impots.gouv.fr : plus-values immobilières des non-résidents · DGFiP : les particularités de la fiscalité des non-résidents (fiche, mars 2026) · BOFiP : BOI-RFPI-PVINR-20-20, plus-value des non-résidents.
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Ce que vous devez savoir
Questions fréquentes
Un résident allemand peut-il obtenir un prêt immobilier en France ?
Oui. Des banques françaises financent les résidents allemands, avec la norme des 35 % d’endettement et 25 ans maximum. Vos revenus en euros sont un atout, mais toutes les banques n’acceptent pas les non-résidents.
Je suis frontalier : suis-je concerné ?
Non, si vous vivez en France et travaillez en Allemagne : vous êtes résident fiscal français et imposé comme tel sur vos loyers. Cette page vise les personnes qui vivent en Allemagne.
Mes loyers français sont-ils imposés deux fois ?
Non, si vous détenez le bien en direct. Ils sont imposés en France ; l’Allemagne les exonère et, le bien étant dans l’Union européenne, ne s’en sert pas pour calculer le taux de votre impôt allemand.
Combien de prélèvements sociaux paie un résident allemand ?
7,5 % (le prélèvement de solidarité) si vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale allemand et à la charge d’aucun régime français. Sinon, 17,2 % sur une location nue et 18,6 % sur une location meublée. Indépendant ou fonctionnaire couvert par une assurance maladie privée : faites vérifier ce point.
Dois-je déclarer mes loyers français en Allemagne ?
Ils ne sont pas imposés en Allemagne et ne comptent pas pour le taux. À eux seuls, ils ne devraient pas vous obliger à déposer une déclaration allemande. Si vous en déposez une, faites vérifier par un conseiller fiscal s’il faut les mentionner.
Que se passe-t-il si je revends moins de 10 ans après l’achat ?
La plus-value est imposée en France. L’Allemagne ne l’impose pas, mais elle peut s’en servir pour fixer le taux de l’impôt sur vos autres revenus l’année de la vente. Au-delà de 10 ans, la revente n’a plus d’effet en Allemagne.
Faut-il un représentant fiscal pour revendre ?
Non. L’Allemagne étant dans l’Union européenne, la vente ne nécessite pas de représentant fiscal.
Que devient mon bien français dans ma succession ?
La convention France Allemagne de 2006 laisse la France taxer votre bien. Si vous ou vos héritiers vivez en Allemagne, l’Allemagne le taxe aussi, mais déduit les droits payés en France de son propre impôt, dans la limite de l’impôt allemand sur ce bien.
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Pour aller plus loin sur la fiscalité : L’impôt sur le revenu d’un non-résident, Le représentant fiscal, Les prélèvements sociaux d’un non-résident, L’IFI d’un non-résident.
Les informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
Investir depuis l’étranger n’a jamais été aussi simple
ImmoPourExpat accompagne de A à Z les expatriés et non-résidents qui veulent investir dans l’immobilier en France : financement, recherche du bien, travaux, fiscalité et gestion à distance.
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