Simulateur de capacité d’emprunt non-résident
Vous vivez à l’étranger et vous voulez acheter en France ? Estimez en une minute ce qu’une banque française pourrait vous prêter et le prix du bien que vous pouvez viser, frais de notaire compris.
Vos revenus
Salaires nets de cotisations sociales, avant impôt sur le revenu, convertis en euros.
100 % pour des revenus en euros. Hors euro, certaines banques n’en retiennent qu’une partie (risque de change) : c’est une hypothèse, chaque banque a sa règle.
Souvent retenu à 70 % par les banques : un usage, pas une règle.
Votre prêt
25 ans au plus. 27 ans seulement avec un différé de 2 ans au plus (achat sur plan, construction ou travaux d’au moins 10 % du coût).
Taux indicatif hors assurance, à ajuster selon les offres reçues.
Il couvre d’abord les frais de notaire. Pour un non-résident, les banques demandent souvent 20 à 30 % du prix.
Estimation indicative : elle ne remplace ni un conseil fiscal, ni une offre de prêt. Calcul fait dans votre navigateur, aucune donnée n’est envoyée ni enregistrée.
Comment une banque calcule-t-elle la capacité d’emprunt d’un non-résident ?
Depuis 2022, les banques françaises appliquent la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : vos crédits, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, et la durée du prêt est limitée à 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans avec un différé de 2 ans au plus, pour un achat sur plan, une construction ou des travaux d’au moins 10 % du coût total. Les banques l’appliquent aussi aux dossiers des non-résidents, avec des exigences en plus.
Ce qui change pour un non-résident
- La devise : des revenus en francs suisses, en dollars ou en dirhams exposent la banque au risque de change. Certaines n’en retiennent qu’une partie, d’autres demandent un apport plus élevé. Chaque banque a sa règle.
- Le pays de résidence : certaines banques ne prêtent qu’aux résidents de pays précis, d’autres demandent de domicilier vos revenus en France.
- L’apport : il couvre au minimum les frais de notaire, et les banques demandent souvent 20 à 30 % du prix à un non-résident.
- Les loyers futurs : pour un investissement locatif, beaucoup de banques retiennent 70 % du loyer attendu.
Quelle formule le simulateur utilise-t-il ?
Mensualité maximale = 35 % × (revenus retenus + 70 % du loyer attendu) − crédits en cours. Le montant empruntable est ensuite calculé pour un prêt amortissable à taux fixe, assurance comprise. Le prix de bien visé retire les frais de notaire, estimés à 8 % du prix dans l’ancien. Les frais de garantie, de dossier et de courtage ne sont pas comptés.
Exemple. Un couple installé au Luxembourg gagne 6 000 € nets avant impôt par mois, en euros, et n’a pas de crédit. À 35 %, sa mensualité peut atteindre 2 100 €. Sur 25 ans à 3,6 % avec 0,30 % d’assurance, il peut emprunter environ 395 000 €. Avec 45 000 € d’apport, il peut viser un bien d’environ 408 000 €, frais de notaire déduits. Son apport représente alors 11 % du prix : une banque lui demandera sans doute davantage.
Pour aller plus loin
- Crédit immobilier non-résident : comment l’obtenir en 2026
- Apport immobilier non-résident : combien prévoir en 2026 ?
- Le classement des banques 2026 qui prêtent aux non-résidents
Questions fréquentes
Peut-on emprunter en France quand on vit à l’étranger ?
Oui. Les banques françaises prêtent aux non-résidents et appliquent la même norme des 35 % d’endettement. Elles regardent en plus la devise de vos revenus, votre pays de résidence et votre apport.
Quel apport faut-il pour un prêt immobilier de non-résident ?
Il n’y a pas de minimum légal. Dans la pratique, les banques demandent au moins de quoi payer les frais de notaire, et souvent 20 à 30 % du prix à un non-résident. Le montant dépend du pays, de la devise et de la banque.
Mes revenus en francs suisses ou en dollars sont-ils pris en compte ?
Oui, mais certaines banques n’en retiennent qu’une partie, à cause du risque de change, ou demandent plus d’apport. Le simulateur vous laisse régler la part retenue.
Les loyers du bien acheté comptent-ils dans mes revenus ?
Oui, pour un investissement locatif, beaucoup de banques retiennent 70 % du loyer attendu (un usage bancaire, pas une règle légale), ce qui augmente la capacité d’emprunt.
Quelle durée de prêt maximale pour un non-résident ?
25 ans, comme pour un résident. 27 ans sont possibles avec un différé de 2 ans au plus, pour un achat sur plan, une construction ou des travaux d’au moins 10 % du coût total.
Le taux est-il plus élevé pour un expatrié ?
Souvent un peu, et toutes les banques ne prêtent pas dans tous les pays. Comparer plusieurs offres reste utile.
Règles à jour au 2 novembre 2026. Ce simulateur donne une estimation : il ne remplace ni un notaire, ni un conseil fiscal sur votre situation.
Les autres simulateurs
Les informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
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