L’achat-revente depuis l’étranger

Oui, à condition d’avoir sur place une équipe fiable : agent immobilier, architecte, notaire habitué aux non-résidents et comptable. Sans elle, Frédéric déconseille de se lancer.

Frédéric vise au minimum 20 % de marge nette, parfois 15 %. Calculez-la après tous les frais : notaire, travaux, crédit, comptabilité, indemnités de remboursement et impôts.

Les banques qui financent ces opérations demandent en général 30 % d’apport. Sur un exemple à 300 000 € tout compris, Frédéric compte environ 100 000 € d’apport, plus 10 000 € de notaire, 5 000 € de comptabilité et 15 000 € de réserve.

Sur une opération isolée de particulier, 36,2 % de la plus-value en base, ou 26,5 % avec le prélèvement de 7,5 %, sans abattement avant la 6e année, et une surtaxe dès 50 000 € dépassés. Votre pays de résidence peut aussi imposer cette plus-value : vérifiez la convention fiscale.

La loi ne donne pas de nombre d’opérations. L’administration regarde si les achats pour revendre sont habituels, avec leur fréquence et leur organisation. Faites valider votre situation par un comptable avant d’enchaîner les opérations.

Pour une première opération, le nom propre fonctionne le plus souvent. Si vous enchaînez les opérations, une vraie structure comme la SAS devient utile. Ce choix dépend aussi de votre pays de résidence et de sa convention fiscale.

Vous n’avez pas de locataires à gérer et vous pouvez reconstituer votre trésorerie plus vite. En contrepartie, il n’y a pas de revenu mensuel, le risque est plus élevé et la plus-value est plus lourdement imposée qu’après une longue détention.

Nous commençons par construire votre premier projet avec vous, puis nous abordons cette stratégie avec les membres que cela concerne. Parlez-en lors de votre appel : nous vous dirons honnêtement si c’est le bon moment.

Rénovation d’un appartement ancien : en faire un appartement moderne et coup de cœur. Peu ou pas de démarches administratives. Réaménagement : mieux répartir l’espace : un studio de 30 m² devient un T2. Division : découper une maison en plusieurs logements ou studios. Changement d’usage : transformer un bureau en logement, avec les autorisations nécessaires. Surélévation ou extension : gagner quelques m² là où le mètre carré est cher. Réservé aux zones à prix élevé.