Loyers imposés en France, puis une seconde fois dans ton pays de résidence ? Voici comment la convention fiscale répartit l'impôt, comment se calcule ton crédit d'impôt et les erreurs qui font perdre sa protection.
Tu vis à l'étranger, tu loues (ou tu veux louer) un bien en France, et une question revient en boucle : « Est-ce que je vais payer l'impôt deux fois, une fois en France et une fois dans mon pays de résidence ? » Beaucoup d'expatriés paniquent à cette idée. C'est précisément le problème que la convention fiscale est censée régler.
Avant d'investir, j'étais avocat : lire un texte de loi ou une convention fiscale, c'était mon métier. Depuis, j'ai bâti mon patrimoine en France en vivant à l'étranger, et avec mon équipe nous avons accompagné plus de 1 000 Français dans plus de 60 pays. Ce guide ne traite pas la convention fiscale « en général » : il traite ton cas, celui du propriétaire d'un bien locatif en France. Parce qu'investir en France quand on est expatrié, ce n'est pas seulement trouver un bien et une banque : c'est aussi savoir qui a le droit de t'imposer, et combien.
Prenons un exemple pédagogique (ce n'est pas un dossier client) : tu vis hors d'Europe et ton bien en location nue dégage 12 000 € de revenu net imposable par an.
Côté français, tu paies l'impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % (jusqu'à 29 579 € de revenus 2025, 30 % au-delà, sauf si ton taux moyen mondial est plus favorable), soit 2 400 €, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 2 064 €. Total France : 4 464 €. Côté pays de résidence, supposons que tes revenus mondiaux y soient imposés à 30 % : 3 600 € de plus.
| Scénario | Impôt en France | Impôt dans le pays de résidence | Total | Part du revenu |
|---|---|---|---|---|
| Sans convention ni mécanisme correcteur | 4 464 € | 3 600 € | 8 064 € | 67 % |
| Convention, méthode du crédit d'impôt (impôt sur le revenu français imputé) | 4 464 € | 1 200 € | 5 664 € | 47 % |
| Convention, méthode de l'exonération | 4 464 € | 0 € | 4 464 € | 37 % |
Le traitement des prélèvements sociaux dans le crédit d'impôt varie selon les pays.
Sans convention, chaque pays applique son droit interne sans se préoccuper de l'autre. Dans l'exemple, l'écart représente 2 400 à 3 600 € par an, sur un seul bien. Et sans texte pour trancher, la France peut aller plus loin : te considérer comme résident fiscal français sur la base d'un faisceau d'indices, dont ta nationalité.
La bonne nouvelle : la France a signé plus de 120 conventions fiscales, c'est l'un des pays les plus couverts au monde. J'ai étudié celles de la plupart des pays où vivent nos membres, et il y en a une à chaque fois. Tu peux le vérifier en deux minutes sur la liste officielle des conventions fiscales conclues par la France. Mais qu'une convention existe ne suffit pas : encore faut-il savoir ce qu'elle dit.
Une convention fiscale est un traité entre deux pays qui fixe, revenu par revenu, qui a le droit d'imposer quoi. La plupart suivent le modèle de l'OCDE, ce qui les rend assez proches les unes des autres (même si les différences de détail peuvent coûter cher). Pour l'immobilier, la règle est d'une stabilité rare.
« En immobilier, dans 99 % des pays du monde, c'est le lieu de situation du bien qui détermine l'imposition. Tu investis en France : c'est donc la France qui fixe les règles fiscales de ton bien. La convention, elle, vient ensuite dire comment la double imposition est éliminée. » Frédéric Moreau, fondateur d'Immo pour Expat
Avant de répartir l'impôt, la convention répond à une question préalable : de quel pays es-tu résident ? En droit français, trois critères alternatifs suffisent à te rendre résident fiscal : ton foyer ou ton lieu de séjour principal en France, ton activité professionnelle principale en France, ou le centre de tes intérêts économiques en France. Un seul suffit.
Exemple type : tu vis au Maroc, le Maroc te considère résident marocain, et la France te considère résident français. Il y a conflit de résidence. La convention tranche alors avec une série de critères appliqués dans l'ordre : le foyer d'habitation permanent, puis le centre des intérêts vitaux, puis le lieu de séjour habituel, puis la nationalité. Et la résidence au sens de la convention l'emporte sur le droit interne français, une primauté inscrite noir sur blanc dans le Code général des impôts depuis la loi de finances pour 2025.
Pour un investisseur, ce point n'a rien de théorique. Plus ton patrimoine français grossit, plus tes revenus viennent de France, et plus le critère du « centre des intérêts économiques » se rapproche. C'est la convention qui te protège, à condition qu'elle retienne le domicile comme critère principal. Toutes ne se valent pas : je trouve par exemple la convention France-Émirats assez légère sur la protection de la résidence.
« Le premier but d'une convention fiscale, c'est de déterminer ta résidence fiscale, pour ensuite éliminer la double imposition. Si tu ne vérifies pas ce critère, généralement au tout début du texte, tout le reste repose sur du sable. » Frédéric Moreau
Une convention couvre les impôts sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, les plus-values, et souvent l'impôt sur la fortune. Elle ne couvre ni la taxe foncière, ni la TVA, ni les cotisations de sécurité sociale. Les successions et donations relèvent de conventions distinctes, beaucoup moins nombreuses. Dernier point souvent mal compris : une convention ne crée jamais d'avantage qui n'existe pas dans le droit interne. Elle répartit, elle n'offre rien.
Ton pays de résidence impose tes revenus mondiaux, loyers français compris, puis déduit l'impôt déjà payé en France. Cette déduction est plafonnée : elle ne peut pas dépasser l'impôt local correspondant à ces mêmes loyers. Résultat : au global, tu paies le plus élevé des deux taux, jamais la somme des deux.
Ton pays de résidence n'impose pas tes loyers français, mais il les prend en compte pour calculer le taux applicable à tes autres revenus (c'est la règle du « taux effectif », ou réserve de progressivité). Résultat : seule l'imposition française pèse sur tes loyers, avec une légère hausse du taux sur le reste. C'est généralement la méthode la plus favorable à l'investisseur.
Deux articles suffisent. Celui sur les revenus immobiliers (l'article 6 dans les conventions récentes, l'article 3 dans les plus anciennes comme celles avec la Belgique ou l'Allemagne) confirme l'imposition en France. Celui sur l'élimination des doubles impositions (entre les articles 19 et 25 selon les textes) précise la méthode retenue par ton pays.
Avec Immo pour Expat, nous avons accompagné plus de 1 000 Français non-résidents dans la recherche de leur bien, son financement, mais aussi l'optimisation fiscale de leur investissement. Vérifier ce que prévoit la convention de ton pays fait partie du travail : c'est ce que couvre notre expertise fiscalité pour expatriés.
Location nue (revenus fonciers) ou location meublée (BIC) : dans les deux cas, ce sont des revenus d'immeubles situés en France, donc imposables en France. Tu y paies l'impôt au taux minimum de 20 % ou 30 %, plus les prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en meublé depuis 2026, ou seulement 7,5 % si tu es affilié à un régime de sécurité sociale de l'UE, de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Le détail du calcul est dans mon guide sur l'imposition des revenus locatifs d'un non-résident.
Ces taux s'appliquent à ton résultat imposable, pas à tes loyers bruts. Et c'est là que le choix du régime change tout.
« En France, il est tout à fait possible de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs si tu choisis le bon régime fiscal et que tu structures bien ton investissement. Moi, je n'en ai pas payé pendant environ sept ans. Mais ça suppose de maîtriser les règles, pas de les découvrir à la première déclaration. » Frédéric Moreau
Même logique à la revente : la plus-value sur un bien situé en France est imposable en France (19 % d'impôt, plus les prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention). Ton pays de résidence peut aussi l'imposer, puis éliminer le doublon selon sa méthode. Je détaille le calcul dans le guide consacré à la fiscalité de la plus-value immobilière.
C'est le piège le plus technique. Une SCI à l'impôt sur les sociétés est imposée en France au niveau de la société. Mais si ton pays de résidence la considère comme un véhicule « transparent », il t'impose toi, personnellement, sur des revenus restés dans la société et que tu n'as jamais perçus. Deux impôts, sur deux contribuables différents, que la convention élimine mal. Autre exemple : côté suisse, l'exonération des revenus tirés de parts de sociétés immobilières françaises n'est accordée qu'après justification de leur imposition en France.
La structure se décide donc avant l'achat, et même avant le premier rendez-vous bancaire, parce qu'elle conditionne aussi la façon de financer ton projet immobilier en France : une banque n'instruit pas un crédit immobilier pour non-résident de la même manière en nom propre et en société.
| Pays de résidence | Méthode appliquée à tes loyers français | Référence | Ce que ça donne en pratique |
|---|---|---|---|
| Suisse | Exonération avec taux effectif | Convention du 9 septembre 1966, art. 25 B | Imposition française seule ; les loyers font monter le taux appliqué à tes autres revenus |
| Luxembourg | Exonération avec taux effectif | Convention du 20 mars 2018, art. 22 | Idem |
| Belgique | Exonération avec réserve de progressivité | Convention du 10 mars 1964, art. 19 A | Idem |
| Allemagne | Exonération avec réserve de progressivité | Convention du 21 juillet 1959, art. 20 | Idem |
| Espagne | Crédit d'impôt | Convention du 10 octobre 1995, art. 24 | Loyers à déclarer en Espagne ; impôt français déduit dans la limite de l'impôt espagnol |
| Royaume-Uni | Crédit d'impôt | Convention du 19 juin 2008, art. 24 | Loyers à déclarer au Royaume-Uni ; impôt sur le revenu français déduit dans la limite de l'impôt britannique, CSG et CRDS expressément exclues du crédit |
| États-Unis | Crédit d'impôt | Convention du 31 août 1994, art. 24 | Imposition mondiale ; impôt français, CSG et CRDS imputables depuis 2019 |
| Canada | Crédit d'impôt | Convention du 2 mai 1975, art. 23 | Imposition mondiale ; au Québec, une entente fiscale distincte (1987) s'ajoute |
| Émirats arabes unis | Sans objet en pratique | Convention du 19 juillet 1989 | Pas d'impôt sur le revenu des particuliers : imposition française seule |
| Singapour | Sans objet le plus souvent | Règle interne singapourienne (IRAS) | Les revenus de source étrangère reçus par un particulier n'y sont en principe pas imposés |
La méthode se vérifie toujours dans le texte applicable à ta situation, et dans les règles internes de ton pays.
La Suisse fait partie des pays où la convention joue à plein. Voici le retour d'expérience d'une membre installée là-bas, qui a investi dans deux biens.
Si ton pays n'a pas de convention avec la France, la France impose tes loyers selon ses règles, et ton pays de résidence fait de même selon les siennes. Certains États accordent un crédit d'impôt unilatéral, d'autres non. Dans ce cas, prudence : le projet se monte en commençant par la fiscalité, pas par le bien.
Calcule ton résultat net selon les règles françaises (micro ou réel, nu ou meublé), puis l'impôt français correspondant : impôt sur le revenu d'un côté, prélèvements sociaux de l'autre.
Ton pays recalcule le revenu selon ses propres règles : les charges admises et l'amortissement ne sont pas forcément les mêmes qu'en France. Il en déduit l'impôt local correspondant à ces loyers.
Le crédit est égal au plus petit des deux montants : l'impôt payé en France, ou l'impôt local sur ce même revenu.
Exemple pédagogique : 10 000 € de revenu net, 2 000 € d'impôt sur le revenu en France (taux minimum de 20 %).
| Pays A (taux local 40 %) | Pays B (taux local 15 %) | |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu payé en France | 2 000 € | 2 000 € |
| Impôt local théorique sur ces loyers | 4 000 € | 1 500 € |
| Crédit d'impôt accordé | 2 000 € | 1 500 € (plafonné) |
| Reste à payer dans le pays de résidence | 2 000 € | 0 € |
| Total d'impôt sur le revenu | 4 000 € | 2 000 € |
Dans le pays A, tu complètes jusqu'au taux local. Dans le pays B, 500 € de crédit restent inutilisés (perdus ou reportables selon les pays). Et attention à l'effet inverse : si ton résultat français tombe à zéro grâce à l'amortissement en LMNP, ton crédit d'impôt tombe à zéro lui aussi. Un pays à crédit d'impôt qui ne reconnaît pas l'amortissement t'imposera alors plein pot. Dans un pays à exonération, au contraire, ton optimisation française est intégralement conservée.
Tu veux savoir ce que ça donne pour ton pays de résidence ? Cet exemple est volontairement simplifié. Pour savoir quelle méthode et quel crédit d'impôt s'appliquent à ta situation, demande une analyse personnalisée. Demander mon analyse gratuite
1. Croire que « convention » veut dire « rien à déclarer ». Tes loyers se déclarent en France chaque année, et presque toujours dans ton pays de résidence aussi, même s'ils y sont exonérés. Une double déclaration n'est pas une double imposition : c'est ce qui permet de l'éviter. Pour la partie française, nos membres peuvent s'appuyer sur Amarris, notre cabinet d'expertise comptable partenaire.
2. Confondre exonération et crédit d'impôt. Dans un pays à crédit, tu peux avoir un complément à payer localement, et le plafond peut te faire perdre une partie du crédit. Dans un pays à exonération, tes loyers font quand même monter ton taux.
3. Optimiser en France sans regarder ton pays de résidence. C'est l'erreur que je vois le plus, y compris chez des professionnels qui ne maîtrisent que la fiscalité française : LMNP à zéro d'impôt en France mais imposé localement, SCI à l'IS vue comme transparente.
« La France, ça ne suffit pas. La convention fiscale, ça ne suffit pas. Ton pays de résidence, ça ne suffit pas. Ce sont ces trois éléments qu'il faut regarder en même temps. Sinon, tu te fais piéger, par la France ou par ton pays de résidence. » Frédéric Moreau
4. Avoir une résidence fiscale fragile. La convention ne protège que les vrais résidents de l'autre État. Un logement fixe (loué ou acheté, pas des Airbnb à la chaîne), un certificat de résidence fiscale, un titre de séjour cohérent, une inscription au consulat : ce sont ces preuves qui te couvrent. Sans elles, la France peut te requalifier résident fiscal français et t'imposer rétroactivement sur plusieurs années.
« Tu peux faire un superbe investissement, obtenir un superbe financement, avoir une superbe équipe de travaux : si tu ne maîtrises pas la fiscalité, tôt ou tard tu en paies les conséquences, et elles sont généralement très lourdes. » Frédéric Moreau
C'est pour ça que, chez Immo pour Expat, la fiscalité se traite au même niveau que la recherche du bien et le financement, pas après coup. Nous travaillons avec des spécialistes de la fiscalité des non-résidents qui peuvent aussi t'accompagner, du choix de la structure avant l'achat jusqu'à la déclaration.
Chaque pays applique son droit interne. La France impose tes loyers de source française, et ton pays de résidence peut les imposer une seconde fois, sauf s'il prévoit un crédit d'impôt unilatéral. C'est une situation rare (la France a signé plus de 120 conventions), mais elle impose de valider la fiscalité avant d'acheter.
Elle ne les supprime pas : la France garde le droit d'imposer tes loyers, prélèvements sociaux compris. Le taux réduit de 7,5 % ne vient pas de la convention fiscale, mais de ton affiliation à un régime de sécurité sociale européen, suisse ou britannique. En revanche, la France considère la CSG et la CRDS comme des impôts couverts par ses conventions : les États-Unis, par exemple, acceptent de les imputer sur l'impôt américain depuis 2019. À l'inverse, la convention avec le Royaume-Uni exclut expressément la CSG et la CRDS du crédit d'impôt britannique. Ailleurs, la réponse dépend de ton pays.
Oui, dans la grande majorité des cas. Dans un pays à crédit d'impôt, c'est la déclaration qui permet de calculer le crédit. Dans un pays à exonération, elle sert à fixer ton taux effectif. Seuls les pays sans impôt sur le revenu des particuliers, comme les Émirats, font exception.
Prêt à sécuriser ta fiscalité avant d'investir ? Ta convention fiscale peut te faire économiser des milliers d'euros, ou t'en coûter si elle est mal appliquée. Nous avons accompagné plus de 1 000 Français dans plus de 60 pays : vérifions ensemble ta situation, pays de résidence compris. Prendre rendez-vous avec un expert
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