Tu vends un bien en France depuis l'étranger et tu redoutes la facture fiscale ? Entre le taux de base à 36,2 %, les exonérations spécifiques aux non-résidents largement méconnues et les pièges de calendrier qui coûtent cher, voici tout ce qu'il faut savoir avant de signer, avec le regard terrain de plus de 1 000 dossiers d'expatriés accompagnés.
Tu vends un bien en France depuis l'étranger et une question revient toujours en premier : combien va me prendre le fisc ? La réponse qu'on te donne le plus souvent, c'est un chiffre qui fait peur : 36,2 %. Ce chiffre est vrai, mais il ne raconte qu'un tiers de l'histoire. Chez Immo pour Expat, on a accompagné plus de 1 000 Français répartis dans plus de 60 pays, et sur la plus-value plus que sur n'importe quel autre sujet fiscal, on voit les mêmes erreurs revenir : des exonérations spécifiques aux non-résidents qui existent et que personne ne réclame, des délais ultra courts qu'on rate de peu, des travaux non déduits faute de savoir qu'un forfait existe. Ce guide te donne le calcul exact, les exonérations que tu peux réellement mobiliser, et les leviers pour ne pas payer un centime de plus que nécessaire.
La règle de base est simple et elle ne dépend pas de ta résidence fiscale : un bien immobilier situé en France reste imposable en France, que tu vives à Dubaï, à Montréal ou à Singapour. C'est l'article 244 bis A du Code général des impôts qui s'applique spécifiquement aux non-résidents, avec un taux de 19 % qui est exactement le même que pour un résident.
Là où ça change vraiment, ce n'est pas le taux de base, ce sont trois choses : les délais des exonérations spécifiques sont différents de ceux d'un résident, tu peux avoir l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité, et selon ton pays de résidence (UE/EEE ou non), tu n'as pas accès aux mêmes dispositifs. C'est là-dessus que se joue l'essentiel de l'optimisation.
Le calcul tient en une ligne : plus-value brute = prix de vente (net des frais d'agence à ta charge) moins prix d'acquisition majoré (prix d'achat, plus les frais d'acquisition, plus les travaux). On applique ensuite les abattements pour durée de détention pour obtenir la plus-value nette imposable.
Deux postes de frais majorent ton prix d'acquisition, donc réduisent ta plus-value imposable :
À noter : contrairement aux revenus fonciers, les intérêts d'emprunt ne viennent jamais réduire une plus-value immobilière, ils ne sont déductibles que de tes loyers.
Plus tu gardes le bien longtemps, plus l'abattement grandit, jusqu'à l'exonération totale. Et les deux compteurs (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) n'avancent pas à la même vitesse.
Ce taux est fixe, il ne dépend ni de ton niveau de revenu ni de ton pays de résidence.
Si tu es affilié à un régime de sécurité sociale obligatoire dans l'UE, l'EEE (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou en Suisse, tu ne paies que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu des 17,2 % (c'est la jurisprudence dite "De Ruyter"). Un point à noter pour 2026 : la hausse de la CSG votée dans la loi de financement de la Sécurité sociale (qui fait passer certains prélèvements sociaux à 18,6 %) ne s'applique pas à la plus-value immobilière des particuliers, qui reste bien à 17,2 %. Elle vise les revenus BIC (location meublée notamment), pas la plus-value.
Au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable (après abattement pour durée de détention), une taxe additionnelle progressive s'applique, de 2 % à 6 % selon le montant :
L'exonération totale de l'impôt sur le revenu arrive à 22 ans de détention. Celle des prélèvements sociaux, seulement à 30 ans. Entre les deux, il ne reste plus que les prélèvements sociaux à payer, et c'est justement là que le forfait travaux de 15 % continue à faire baisser la note, sans qu'aucune facture ne soit nécessaire.
C'est le chapitre le plus mal connu, et celui où je vois le plus d'argent perdu inutilement. Il existe deux dispositifs pensés spécifiquement pour ton statut de non-résident, et ils ne se cumulent pas entre eux : c'est l'un ou l'autre.
Si le bien que tu vends était ta résidence principale au moment où tu as quitté la France, tu peux être totalement exonéré, sans plafond, à deux conditions cumulatives :
Il y a une condition supplémentaire liée à ta nouvelle résidence : elle doit être dans un pays de l'UE, ou dans un État ayant signé avec la France à la fois une convention contre la fraude fiscale et une convention d'assistance au recouvrement de l'impôt. Vérifie ce point avant de te reposer sur cette exonération, tous les pays "expat friendly" sur le papier n'ont pas forcément les deux conventions.
Si tu rates la fenêtre de l'exonération totale, ce filet de sécurité peut encore te faire économiser beaucoup, mais il est plus restrictif que ce qu'on croit généralement :
Bon à savoir aussi : il existe une petite exonération pour les cessions dont le prix ne dépasse pas 15 000 €, appréciée en pleine propriété. Anecdotique la plupart du temps, mais utile si tu revends une petite quote-part ou un lot isolé.
Même une fois ta fiscalité française calculée, il reste une question : ton pays de résidence va-t-il aussi imposer ce gain, et si oui, comment évite-t-on la double imposition ? La France a signé plus de 120 conventions fiscales dans le monde, et c'est un sujet qu'on a détaillé en profondeur dans notre guide pour investir en France depuis l'étranger. Retiens l'essentiel ici : vérifie ta convention avant de signer le compromis, pas après.
Un non-résident doit désigner un représentant fiscal accrédité lors de la vente, sauf dans trois cas de dispense (un seul suffit) :
Si tu es concerné, ce représentant peut être une société accréditée à titre permanent, ta banque si elle a une activité en France, l'acquéreur lui-même s'il est domicilié fiscalement en France, ou toute autre personne domiciliée en France et accréditée par l'administration (les notaires et avocats sont exclus de ce rôle). Sa mission est de garantir à l'administration que l'impôt sera bien calculé et réglé.
C'est un point que je pousse systématiquement à regarder dès l'achat, pas au moment de la revente.
« Il va falloir regarder quelle sera l'imposition si un jour on vend, parce que c'est primordial, et c'est lié au mode de détention et au régime fiscal choisi dès le départ. Ce n'est pas une histoire de copier-coller, chaque situation a sa fiscalité adaptée. » Frédéric Moreau, fondateur d'Immo pour Expat
Si ta SCI est transparente fiscalement (à l'IR), la plus-value réalisée à la vente du bien suit exactement les mêmes règles que si tu détenais le bien en ton nom propre : mêmes abattements pour durée de détention, mêmes forfaits sur les travaux. La société n'apporte ici aucun avantage ni inconvénient fiscal particulier sur ce point précis.
Si ta SCI est à l'IS, tout change. La plus-value n'est plus une plus-value de particulier, c'est un résultat professionnel qui réintègre les amortissements que tu as déduits pendant la durée de détention. Ceux qui ont beaucoup amorti leur bien pour réduire leurs revenus locatifs chaque année découvrent parfois trop tard que cet avantage se paie à la sortie. C'est un arbitrage à faire dès l'achat, pas à la revente.
Si ta société est transparente, tu as une option stratégique : vendre tes parts sociales plutôt que faire vendre le bien par la société. La plus-value se calcule alors sur la différence entre le prix de cession de tes parts et leur prix d'acquisition, ce qui peut, selon les situations, être plus avantageux. C'est un point de structuration qui mérite d'être anticipé avec un conseil spécialisé, avant même l'achat.
« La SARL de famille peut être un véhicule extrêmement intéressant pour un non-résident. » Frédéric Moreau
Une dernière chose à garder en tête si tu envisages de revendre plusieurs biens rapprochés dans le temps : au-delà d'un certain volume et d'une certaine fréquence, l'administration peut requalifier l'opération en activité de marchand de biens, avec un régime BIC/IS et une TVA bien plus lourds que le régime de la plus-value des particuliers. Ce n'est pas un risque pour une revente occasionnelle, mais ça devient un sujet si l'achat-revente devient une activité récurrente.
Le tableau plus haut parle de lui-même : entre 15 et 22 ans de détention, chaque année gagnée fait mécaniquement baisser ton taux effectif. Si ta vente n'est pas urgente, c'est souvent le levier le plus simple.
Si tu envisages de rester propriétaire moins de 5 ans, le forfait de 15 % ne s'applique pas : seules les factures d'entreprises comptent. Prends l'habitude de tout garder dès le début du projet, ça t'évite d'arbitrer dans l'urgence au moment de vendre.
Comme on l'a vu, IR ou IS pour une société, nom propre ou société, ce sont des choix qui déterminent ta fiscalité à la sortie. Anticiper, c'est se garder toutes les options.
Une fois le compromis signé, tu ne changes plus grand-chose à ta situation. Vérifie ta convention fiscale en amont, pas après avoir reçu ton avis d'imposition.
Prenons un cas simple, à titre d'illustration (les montants sont volontairement ronds) : un bien acheté 200 000 €, revendu 280 000 € après 12 ans de détention, sans facture de travaux conservée.
C'est un exemple simplifié pour comprendre le mécanisme. Chaque situation réelle a ses propres variables, en particulier si une des exonérations spécifiques aux non-résidents s'applique.
Beaucoup vendent sans même vérifier s'ils ont droit au forfait de 15 %, ou sans avoir gardé leurs factures pour appliquer le réel. Dans les deux cas, c'est de l'argent laissé sur la table.
C'est l'erreur la plus coûteuse de ce guide. Louer "en attendant" son ancien logement après le départ, même quelques mois, peut faire perdre une exonération totale au profit d'une imposition à 36,2 %.
Si tu es expatrié hors UE/EEE, ce dispositif ne te concerne pas. Ne construis pas ta stratégie de vente dessus sans avoir vérifié ton éligibilité.
Au-delà de 150 000 € de prix de vente et hors UE/EEE, son absence peut bloquer ou retarder ta transaction chez le notaire.
Payer sa fiscalité française, c'est une chose. Découvrir ensuite que son pays de résidence impose aussi le gain, faute d'avoir vérifié la convention, en est une autre.
Une revente occasionnelle relève du régime de la plus-value des particuliers. Plusieurs reventes rapprochées peuvent basculer vers un régime professionnel bien plus lourd.
Non, le taux de base est identique : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce qui change, ce sont les conditions d'accès à certaines exonérations et l'obligation éventuelle de désigner un représentant fiscal.
Il faut être ressortissant d'un pays de l'UE ou de l'EEE ayant signé une convention anti-fraude avec la France, avoir été domicilié fiscalement en France au moins deux ans avant la vente, et vendre dans les dix ans suivant son départ (ou sans limite si le bien est resté à sa disposition).
Tu perds le bénéfice de l'exonération totale, qui exige que le bien n'ait pas été mis à disposition d'un tiers entre le départ et la vente. Il te reste éventuellement l'exonération plafonnée à 150 000 € si tu es éligible.
Seulement si tu es domicilié hors UE/EEE (hors Islande et Norvège), que le prix de vente dépasse 150 000 € et que ta plus-value n'est pas totalement exonérée par la durée de détention.
Non, c'est justement son intérêt : il s'applique automatiquement si tu détiens le bien depuis plus de 5 ans, sans avoir à prouver le montant réel des travaux.
Non. La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % votée pour 2026 concerne les revenus BIC (location meublée notamment), pas la plus-value immobilière des particuliers, qui reste à 17,2 %.
Si ta SCI est à l'IR, non, le calcul est identique à une détention en direct. Si elle est à l'IS, oui, le régime change complètement et réintègre les amortissements déduits.
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