Crédit Agricole, BNP Paribas, CCF, Société Générale… quelles banques acceptent les dossiers non-résidents, à quelles conditions et selon quel pays ? Le comparatif terrain d'ImmoPourExpat, issu de plus de 1 000 dossiers.
« Cinq banques ont dit non. » C'est la phrase qui revient le plus souvent dans les messages qu'on reçoit d'expatriés découragés. Et pourtant, après plus de 1 000 dossiers d'expatriés accompagnés dans plus de 60 pays, le constat est clair : ce n'est presque jamais « toutes les banques » qui refusent. C'est qu'on a frappé aux mauvaises portes, dans le mauvais ordre, sans le bon dossier.
Toutes les banques françaises ne financent pas les non-résidents. Certaines ont un pôle dédié, d'autres refusent par principe, et beaucoup décident au cas par cas selon ton pays de résidence. Ce guide te donne la carte : les banques qui disent oui, celles qui disent non, leurs conditions réelles, et la stratégie pour transformer un « non » en accord de prêt. Avec le regard de terrain de Frédéric Moreau, fondateur d'Immo pour Expat, spécialiste de l'investissement immobilier expatrié.
Une banque a toujours une approche conservatrice : prendre le moins de risque possible tout en gagnant le plus d'argent possible. Un non-résident coche, à ses yeux, plusieurs cases « risque » : pas d'adresse en France, des revenus perçus à l'étranger et parfois en devise, un recours plus compliqué en cas d'impayé, une relation à distance. Certaines banques préfèrent donc fermer la porte plutôt que d'instruire un dossier qu'elles maîtrisent mal. D'autres ont bâti un savoir-faire dédié et en ont fait un marché à part entière.
D'un établissement à l'autre, tout change : le pays de résidence accepté, l'apport exigé, la durée maximale, la façon de retenir les revenus en devise, l'obligation ou non de placer une épargne. Un dossier refusé chez l'une passe sans difficulté chez l'autre. C'est précisément pour ça qu'il ne faut jamais tirer de conclusion d'un seul refus : il reflète la politique interne d'une banque à un instant T, pas la qualité de ton projet. L'un de nos membres, refusé par toutes ses banques, a fini par acheter en France avec seulement 7 % d'apport, simplement en changeant d'approche et d'établissements.
« Il y a une chose primordiale : avoir des partenaires bancaires. Dans l'accompagnement, on met en évidence ces partenaires, des banques où nos membres accèdent à des crédits beaucoup plus facilement et rapidement. C'est ce qui fait toute la différence face à un expatrié qui frappe aux portes tout seul. » Frédéric Moreau, fondateur d'Immo pour Expat
C'est historiquement l'un des réseaux les plus ouverts aux non-résidents, via trois portes : les caisses régionales disposant d'une délégation d'agence (le directeur décide localement), CA Britline (l'agence anglophone dédiée, très utilisée par les expatriés au Royaume-Uni et au-delà), et la banque privée pour les patrimoines plus élevés. Pays plutôt accessibles : zone euro, Suisse, Singapour, Pays-Bas. Apport souvent 20-25 % seul face à la banque.
Un pôle spécifiquement conçu pour les acheteurs non-résidents, ouvert à un large éventail de pays (OCDE, Émirats, Asie…). En contrepartie, des exigences plus fermes : apport de 20 à 30 %, et souvent l'obligation de placer une épargne chez elle. Une vraie solution pour les pays « difficiles », mais à négocier de près.
Attention à une confusion fréquente : HSBC ne fait plus de crédit immobilier aux particuliers en France. Son activité de banque de détail a été reprise par le CCF (groupe My Money Group) au 1ᵉʳ janvier 2024. Si tu lis encore « HSBC France » dans de vieux articles, c'est désormais le CCF qu'il faut viser pour ce type de dossier.
Accès variable selon les agences et le pays de résidence. Certaines agences instruisent volontiers les dossiers expatriés, d'autres beaucoup moins. Comme souvent, tout dépend de l'interlocuteur et de la façon dont le dossier est présenté.
Réseaux mutualistes très décentralisés : la politique non-résident dépend de la caisse régionale. La BRED dispose par exemple d'une division non-résidents active sur certaines zones (Asie, Royaume-Uni, outre-mer). Là encore, la délégation d'agence est décisive.
D'autres réseaux instruisent des dossiers expatriés selon les profils et les pays : LCL (service expatriés), CIC et sa filiale Banque Transatlantique (pensée pour les expatriés à hauts revenus), ou encore le Crédit Mutuel via ses caisses frontalières pour les résidents suisses. Aucune règle universelle : ce sont des ouvertures à tester dans une approche multibancaire.
Boursorama, Fortuneo, Hello bank!, BforBank, Monabanq… : elles ne financent pas les non-résidents. Pire, certaines ferment même les comptes de leurs clients devenus expatriés.
« Évite les banques en ligne. Non seulement elles n'aiment pas les non-résidents, mais surtout tu ne pourras jamais emprunter avec elles. Tu perds ton temps, car pendant ce temps-là tu ne construis pas de relation avec une banque qui, elle, pourra vraiment te prêter. » Frédéric Moreau
Les fourchettes ci-dessous correspondent aux conditions publiques constatées seul face à la banque. À garder en tête en lisant ce tableau : avec un accompagnement et un réseau bancaire adapté, nos membres ne restent pas sur ces 20-30 %. Ils ramènent l'apport au niveau d'un résident, de 0 à 8 % selon les dossiers, souvent réduit aux seuls frais de notaire, parfois zéro. Le tableau montre donc le point de départ « seul », pas la limite de ce qui est atteignable avec la bonne méthode.
On détaille les montants par profil et par pays dans notre guide de l'apport crédit immobilier non-résident.
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C'est le paramètre le plus sous-estimé : à profil égal, ton pays de résidence change radicalement l'accès au crédit. Pour le reste des conditions apport, taux d'endettement, assurance emprunteur, documents à réunir, appuie-toi sur notre guide complet du crédit immobilier non-résident.
Revenus en euros, cadre réglementaire proche, recours facilité : c'est la configuration la plus simple. Apport le plus bas, durées les plus longues, plus grand nombre de banques accessibles.
Revenus en devise (donc décotés), distance, parfois exigence de placement : l'apport grimpe (souvent 25-35 %) et le nombre de banques se réduit. C'est loin d'être perdu , nos membres y décrochent régulièrement des financements, mais la préparation et le réseau deviennent décisifs.
Cas client: expatriée à Dubaï. Depuis l'un des pays réputés les plus difficiles pour un non-résident, elle a acheté un bien en France à 275 000 € avec seulement 3 % d'apport. La preuve, une fois de plus, que c'est la méthode qui fait la différence, pas le pays de résidence. Elle raconte tout dans cette vidéo.
Absence de convention fiscale avec la France, instabilité, contrôle des changes : c'est là que se concentrent les refus. Un accompagnement spécialisé est alors quasi indispensable pour compenser le handicap de départ. En zone euro le financement est plus simple ; non-résident en Asie, tu empruntes plus facilement qu'un expatrié aux États-Unis. Comprendre où tu te situes, c'est déjà anticiper.
Contrairement à une idée reçue, le courtier n'est pas un passage obligé. Avec un dossier bien préparé, le bon langage bancaire et une approche multibancaire méthodique, un expatrié peut décrocher ses accords de prêt par lui-même. La vraie clé n'est pas d'externaliser tes démarches : c'est de savoir quelle banque cibler pour ton pays, dans quel ordre les approcher, et comment présenter ton dossier pour ne pas le « griller ».
Ce qui fait la différence, ce n'est donc pas « avoir un courtier », mais avoir la méthode et le bon réseau. Un courtier peut faire gagner du temps, surtout sur les pays difficiles, mais un courtier généraliste, non spécialisé non-résident, n'a souvent ni les bons contacts ni les bons réflexes.
« Fais attention aux soi-disant banques ou courtiers "spécialisés non-résidents". Leurs conditions sont souvent très désavantageuses : taux élevé, frais gonflés et grosses sommes à placer chez eux. Un bon partenaire, c'est l'inverse : il t'ouvre des portes sans te rançonner. » Frédéric Moreau
Notre approche ne se résume pas à du courtage. On te transmet la méthode pour être autonome et crédible face au banquier, et on met à ta disposition un réseau de partenaires bancaires construit sur plus de 1 000 dossiers, avec une stratégie multibancaire éprouvée : on ne mise jamais sur une seule banque. C'est tout le sens de notre accompagnement au financement non-résident. Résultat : tu gardes la main sur ton projet tout en accédant à des conditions dignes d'un résident.
« Il faut contacter au minimum une dizaine de banques et viser deux accords de prêt. Ne jamais arrêter les démarches tant que l'offre définitive n'est pas signée. Cette stratégie multibancaire, c'est une véritable assurance vie pour ton projet. » Frédéric Moreau
Un dernier réflexe simple mais payant : si tu as déjà un compte en France, garde-le ouvert.
« J'avais fermé mon compte en France en partant, pour économiser quelques dizaines d'euros par an. C'était une bêtise : ce compte aurait pu m'ouvrir une porte pour obtenir un crédit. Si tu en as un, garde-le. » Frédéric Moreau
Principalement les caisses régionales (Crédit Agricole, Caisse d'Épargne, Banque Populaire/BRED) avec délégation d'agence, et les pôles non-résidents/international de BNP Paribas (International Buyers), du CCF (ex-HSBC France), de la Société Générale, de LCL et du CIC / Banque Transatlantique. Les banques en ligne, elles, refusent systématiquement.
Non, plus sous cette marque : la banque de détail HSBC en France a été reprise par le CCF au 1ᵉʳ janvier 2024. Pour un crédit immobilier de particulier, c'est désormais le CCF qu'il faut solliciter.
Ce n'est pas toujours obligatoire, mais c'est un vrai atout. Un compte existant peut ouvrir une porte auprès de cette banque et améliorer ton « scoring ». Si tu en as un, garde-le ouvert.
Non. Boursorama, Fortuneo, Hello bank!, BforBank ou Monabanq ne prêtent pas aux non-résidents. Les solliciter, c'est perdre un temps précieux.
Seul face à la banque : environ 20-25 % en zone euro/UE, 25-35 % pour les pays hors UE (Golfe, Asie, Amérique du Nord), davantage pour les pays sans convention fiscale. Avec le bon réseau bancaire, nos membres ramènent cet apport au niveau d'un résident.
Au minimum une dizaine, pour viser deux accords de prêt. Une seule banque qui dit oui suffit à réaliser ton projet, encore faut-il ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
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