Avec une gare à 53 minutes de Paris, deux lignes de tramway et un prix médian de 1 875 € le m², Le Mans attire les investisseurs qui cherchent du rendement : 54,3 % des ménages y sont locataires. Prix, loyers, quartiers, budgets et rendement : ce qu’il faut savoir avant d’acheter au Mans depuis l’étranger.
Les indicateurs publics qui comptent avant d’acheter pour louer au Mans, chacun avec sa source.
Le Mans compte 146 249 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE. 54,3 % des résidences principales y sont occupées par des locataires et 50,1 % des ménages ne comptent qu’une personne.
La carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL donne un loyer d’annonce d’environ 13,5 € par m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces au Mans, contre 10,5 € pour un 3 pièces et plus.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen au m² des appartements en hausse de 1,9 % entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 1 204 appartements vendus.
La vacance atteint 9,5 % des logements selon l’INSEE. Ce taux global inclut des logements anciens dégradés ou en travaux : un bien rénové, bien situé et au bon loyer se loue en général plus vite.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² des appartements vendus | 1 875 €/m² (6 267 ventes) | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Prix moyen au m² sur les 12 derniers mois | 2 038 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2025 à juin 2026 |
| Population | 146 249 habitants | INSEE, recensement, 2023 |
| Évolution annuelle moyenne de la population | +0,4 % par an (2017 à 2023) | INSEE, recensement, 2023 |
| Jeunes de 18 à 24 ans scolarisés | 9 152, soit 54,2 % des 18-24 ans | INSEE, recensement, 2023 |
| Élèves, étudiants et stagiaires parmi les 15-64 ans | 12,9 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales occupées par des locataires | 54,3 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Ménages d’une seule personne | 50,1 % des ménages | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales d’une pièce | 6,5 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Logements vacants | 9,5 % du parc | INSEE, recensement, 2023 |
| Loyer d’annonce, appartement de 1 ou 2 pièces | 13,5 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Loyer d’annonce, appartement de 3 pièces et plus | 10,5 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Évolution du prix moyen au m² des appartements vendus | +1,9 % (juillet 2025 à juin 2026, comparé aux 12 mois précédents) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr), moyenne pondérée par le nombre de ventes |
| Ventes d’appartements sur 12 mois | 1 204 ventes (juillet 2025 à juin 2026) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr) |
| Ménages locataires dans le centre (Vieux Mans, Courboulay, Jacobins-République) | 72,5 % des résidences principales (54,3 % pour la commune) | INSEE, recensement 2023 par Iris (calcul) |
| Logements vacants dans le centre et autour de la gare | 16,9 % et 17,9 % des logements (9,5 % pour la commune) | INSEE, recensement 2023 par Iris (calcul) |
| Voyageurs en gare du Mans | 5,4 millions en 2024, contre 4,9 millions en 2019 | SNCF Gares & Connexions |
| Taux de chômage de la zone d’emploi du Mans | 8,7 % au 2e trimestre 2026 (8,3 % en France) | INSEE, taux de chômage localisés |
Trois biens types, au prix médian des ventes et au loyer d’annonce de la commune : de quoi situer votre budget avant de chercher.
1 pièce de 26 m², la surface médiane des studios vendus
Repère du marché : 50,1 % des ménages du Mans vivent seuls, ce qui soutient la demande de petites surfaces (INSEE, recensement 2023).
2 pièces de 45 m², la surface médiane des deux-pièces vendus
Repère du marché : 54,3 % des résidences principales sont louées au Mans (INSEE, recensement 2023).
4 pièces et plus, 80 m², la surface médiane vendue
Le loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et ses prestations, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Prix médians des ventes DVF de janvier 2025 à décembre 2025 au Mans. Loyers estimés au loyer d’annonce de la carte des loyers 2025, charges comprises (13,5 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, 10,5 € pour un 3 pièces et plus). Frais de notaire estimés à 8 % du prix (7 à 8 % dans l’ancien selon les notaires de France). Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, hors frais et charges.
Le Mans est traversée par deux lignes de tramway, qui se croisent à la gare et desservent le centre, l’hôpital et l’université. Voici cinq secteurs à regarder pour un investissement locatif.
Entre la place de la République, les Jacobins et la Cité Plantagenêt, sept ménages sur dix sont locataires et deux sur trois ne comptent qu’une personne, selon l’INSEE. Dans le Vieux Mans, sept résidences principales sur dix datent d’avant 1946. Le tramway T1 s’arrête à République et à Éperon-Cité Plantagenêt, et le T2 aux Jacobins. Attention : près d’un logement sur six est vacant dans le secteur. Visez un bien rénové et bien placé, et chiffrez les travaux avant l’offre.
Autour de la gare, plus de six ménages sur dix sont locataires et 60 % ne comptent qu’une personne, selon l’INSEE. Près d’un tiers des résidences principales datent d’avant 1946, et les maisons forment plus d’un logement sur cinq. Les deux lignes de tramway se croisent à la gare, d’où les TGV rejoignent Paris-Montparnasse en 53 à 55 minutes au mieux. La vacance y dépasse 17 % : un logement rénové, proche des quais, fait la différence.
Au nord, le campus de Le Mans Université est desservi par le tramway T1, aux arrêts Campus-Ribay et Université. Dans l’Iris de l’Université, 31 % des habitants ont de 18 à 24 ans, 21 % des résidences principales n’ont qu’une pièce et quatre sur dix datent de 2006 à 2020, selon l’INSEE. Sept ménages sur dix y sont locataires. Avec 14 979 étudiants inscrits au Mans, la demande est réelle mais plus réduite qu’à Rennes ou Angers : les baux suivent l’année universitaire.
Sur la rive droite de la Sarthe, du quartier du Pré à l’hôpital, le secteur mêle maisons anciennes et petits immeubles : 42 % des logements sont des maisons et près d’un tiers des résidences principales datent d’avant 1946, selon l’INSEE. Plus d’un ménage sur deux y est locataire. Le tramway T1 dessert l’hôpital et la clinique du Pré. Un deux-pièces meublé peut viser les soignants et les internes, en bail d’un an ou en bail mobilité.
Autour du Jardin des Plantes, près de la moitié des logements sont des maisons et 21 % des habitants de 15 ans ou plus sont cadres, selon l’INSEE, contre 10,5 % pour la ville. Moins de quatre ménages sur dix y sont locataires, et les petits logements sont rares. Le secteur convient à une maison ou à un grand appartement loué à une famille, plutôt qu’à un studio.
Les chiffres des cartes viennent du recensement 2023 de l’INSEE, calculés à partir des Iris qui composent chaque secteur. Aucun prix de vente ni loyer officiel n’est publié à l’échelle du quartier au Mans : avant d’acheter, comparez les ventes récentes de la rue sur DVF et les annonces de location voisines.
Jeunes actifs, étudiants et soignants : au Mans, la demande vient surtout de petits ménages, attirés par la gare, à moins d’une heure de Paris, l’université et l’hôpital.
Selon l’INSEE, 25 % des Manceaux de 15 à 24 ans vivent seuls et 54,2 % des 18-24 ans sont scolarisés : studios et deux-pièces proches du tramway T1, qui dessert l’université, se louent à chaque rentrée.
Selon l’INSEE, 19,4 % de ces emplois sont des postes de cadres et 50,1 % des ménages manceaux ne comptent qu’une personne : les petits logements bien placés et rénovés trouvent preneur.
Avec 23 trains directs par jour de semaine depuis Paris-Montparnasse, en 53 minutes au mieux, un meublé près de la gare peut aussi viser les salariés en mission, en bail d’un an ou en bail mobilité.
Selon l’INSEE, un locataire manceau reste en moyenne 7,4 ans dans son logement, et 15,5 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans. La rotation est plus forte dans le centre, où un ménage sur quatre est arrivé depuis moins de deux ans.
Sources : ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs 2025-2026 ; INSEE, recensement 2023 (commune et Iris) ; SNCF Gares & Connexions (2024) ; SNCF, horaires officiels de novembre 2026. Le chômage atteint 8,7 % dans la zone d’emploi du Mans au 2e trimestre 2026, pour 8,3 % en France (INSEE).
Au Mans, hors zone tendue, le loyer se fixe librement à chaque nouveau bail, dans la limite du marché. Les prix d’achat bas soutiennent le rendement, mais la vacance impose de bien choisir le bien et la rue.
Investir en colocation depuis l’étranger →| Formule | Au Mans | Notre avis |
|---|---|---|
| Location nue | Loyer libre à chaque nouveau bail, révision annuelle limitée à l’indice de référence des loyers. Préavis de trois mois pour le locataire, bail de trois ans : elle convient aux maisons et aux grands logements familiaux. | Pour un grand logement |
| Meublé | 50,1 % des ménages manceaux vivent seuls et 14 979 étudiants sont inscrits au Mans : studios et deux-pièces meublés répondent à cette demande, avec un bail d’un an, ou de neuf mois pour un étudiant. | À privilégier |
| Colocation | Aucune règle locale propre à la colocation. Au loyer d’annonce de la commune, un grand logement en colocation rapporte autant qu’un deux-pièces (≈ 8,1 % brut dans les deux cas) : visez un bien proche du tramway, de la gare ou de l’université. | À chiffrer |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois, en meublé, pour un locataire en études supérieures, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. | Pour quelques mois |
| Courte durée | Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement obligatoires ; nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage au Mans. Vérifiez le règlement de copropriété. | Possible |
Au Mans, hors zone tendue, le loyer est libre à chaque nouveau bail, et nous n’avons trouvé ni permis de louer ni règlement de changement d’usage. La Cité Plantagenêt et les risques d’inondation demandent tout de même quelques vérifications.
Le Mans n’est pas en zone tendue selon la liste du ministère du Logement (décret du 22 décembre 2025), et n’applique pas l’encadrement des loyers. Le loyer d’un nouveau bail se fixe donc librement, même à la relocation, et le préavis du locataire d’un logement vide est de trois mois. En cours de bail, la hausse annuelle reste limitée à l’indice de référence des loyers, et aucune hausse n’est permise pour un logement classé F ou G.
Un meublé de tourisme doit être déclaré à la mairie, le numéro d’enregistrement doit figurer sur chaque annonce, et la taxe de séjour se déclare sur le portail de Le Mans Métropole. Nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage au Mans au 11 novembre 2026 : en l’absence de règlement, une résidence secondaire peut être louée en courte durée sans autorisation, sous réserve du règlement de copropriété.
Nous n’avons trouvé aucun permis de louer au Mans au 11 novembre 2026. Le logement doit rester décent : un logement classé G ne peut plus être loué en nouveau bail depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034, selon service-public.gouv.fr.
La Cité Plantagenêt, autour de la cathédrale Saint-Julien et de l’enceinte gallo-romaine, concentre des monuments historiques : dans leurs abords, les travaux qui modifient l’aspect extérieur demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Prévoyez ce délai et ce surcoût dans votre budget de rénovation.
Le plan de prévention des inondations de la Sarthe dans l’agglomération du Mans, en révision selon Géorisques, fixe des zones bleues et rouges. Géorisques recense aussi un plan de prévention des risques technologiques autour d’un site industriel de la ville : lisez l’état des risques à l’adresse de chaque bien.
Hors zone tendue, la taxe sur les logements vacants ne s’applique pas. À partir de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation ne vise un logement vide depuis au moins deux ans que si la commune ou l’intercommunalité l’a votée, selon Service Public. La taxe d’habitation des résidences secondaires n’est pas majorée au Mans (DGFiP, 2025).
Vos loyers sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence. Ce qui change, c’est le traitement chez vous et le taux des prélèvements sociaux.
BelgiquePour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt. Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Belgique →
Royaume-UniLe Royaume-Uni impose aussi vos loyers, avec un crédit pour l’impôt sur le revenu français. L’administration britannique (HMRC) admet dans ce crédit le prélèvement de solidarité de 7,5 %, dû si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Seules la CSG et la CRDS en sont exclues par la convention.
Investir depuis le Royaume-Uni →
SuisseLa Suisse exonère vos loyers français, mais en tient compte pour votre taux. Le taux de 7,5 % suppose de relever de l’assurance maladie obligatoire suisse (LAMal) et de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Suisse →Le taux réduit dépend de votre affiliation, pas de votre pays : sans affiliation dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, ou à la charge d’un régime obligatoire français, vous payez le taux plein.
Les conventions fiscales par pays →Règles reprises de nos pages pays et de notre page fiscalité, pour les revenus 2025. Votre situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention fiscale de votre pays.
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France, même si vous vivez à l’étranger.
À la revente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Selon votre situation, nos stratégies et la structuration de votre achat permettent de réduire, voire de neutraliser l’impôt : nous les étudions avec vous dès le premier rendez-vous.
La fiscalité de l’investisseur expatrié →La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis pour connaître le montant. Sources : collectivites-locales.gouv.fr, impots.gouv.fr, notaires.fr.
Voici un exemple simple, à titre d’illustration : un deux-pièces de 40 m², au prix médian des ventes et au loyer d’annonce moyen.
| Location meublée, régime micro-BIC | Affilié dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | Autres cas (taux plein) |
|---|---|---|
| Loyers sur un an | 6 480 € | 6 480 € |
| Revenu imposable après l’abattement de 50 % | 3 240 € | 3 240 € |
| Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % | − 648 € | − 648 € |
| Prélèvements sociaux | − 243 € (7,5 %) | − 603 € (18,6 %) |
| Reste après impôt | 5 589 € | 5 229 € |
| Rendement après impôt | ≈ 7,5 % | ≈ 7,0 % |
Hypothèses : location meublée au régime micro-BIC, abattement de 50 %, taux minimum de 20 % des non-résidents (revenus 2025), loyers encaissés retenus en entier. Le taux de 7,5 % suppose aussi de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français : un retraité qui ne perçoit qu’une pension française paie le taux plein. Charges, taxe foncière, frais de notaire et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits : au régime réel, l’impôt peut être nettement plus bas.
Un loyer d’annonceLe loyer de la carte est un loyer d’annonce charges comprises, donc supérieur au loyer hors charges que vous encaisserez.
Le loyer de votre adresseLe loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et sa surface, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Les frais et chargesLes frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et la gestion réduisent ensuite le rendement net.
Ce calcul aide à comparer des villes ou des biens, il ne garantit aucun résultat.
Vous vivez à l’étranger et vous regardez Le Mans ? On vous dit en 45 minutes ce qui est faisable avec votre budget, votre apport et votre pays de résidence.
Réserver un appel →Le Mans est à 53 minutes de Paris-Montparnasse en TGV direct, avec 23 trains par jour de semaine depuis Paris selon l’horaire de la SNCF, et à 1 h 38 de l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle, d’où partent les vols long-courriers. Rennes et Nantes sont à moins d’une heure et demie en train direct.
23 trains directs par jour de semaine de Paris-Montparnasse au Mans, dont 12 TGV INOUI, 2 OUIGO et 9 TER, et 25 dans l’autre sens.
5 TGV directs par jour depuis la gare de l’aéroport, de 8 h 49 à 19 h 21 : pratique au retour d’un vol long-courrier.
2 TGV directs par jour de Bruxelles-Midi au Mans, l’après-midi.
15 trains directs par jour de semaine du Mans à Rennes, dont 10 TGV INOUI.
21 trains directs par jour de semaine du Mans à Nantes ; l’aéroport Nantes Atlantique est ensuite à 18 à 25 minutes en navette.
Le T1 relie Antarès à l’université par la gare, la République et l’hôpital ; le T2 relie l’Espal à Bellevue par la gare et les Jacobins.
Horaires relevés le 10 novembre 2026 sur l’horaire officiel de la SNCF (jeudi 12 et mardi 17 novembre), l’horaire du réseau Setram et la fiche horaire de la navette Naolib de l’aéroport de Nantes ; ils varient selon les jours et les saisons.
Non. Le Mans ne fait pas partie des territoires qui appliquent l’encadrement du niveau des loyers, réservé à une liste fermée de villes. Vous fixez librement le loyer à la première location. Il doit rester cohérent avec le marché, sinon le logement restera vide. En cours de bail, la hausse annuelle reste limitée par l’indice de référence des loyers, et elle est interdite pour les logements classés F ou G.
Non, à notre lecture de l’annexe du décret de 2013 publiée sur Légifrance. Conséquence directe : le locataire d’un logement vide doit en principe respecter un préavis de trois mois, contre un mois en zone tendue. Pour la nouvelle taxe sur la vacance applicable dès 2027, la commune ne la perçoit que si elle l’a votée, pour un logement vide depuis au moins deux ans. Renseignez-vous auprès du service des impôts.
Nous n’avons trouvé aucun permis de louer publié pour la commune du Mans à ce jour. Ce dispositif, choisi par chaque commune ou intercommunalité, oblige ailleurs à déclarer ou à faire autoriser chaque nouvelle location. Comme les périmètres évoluent, demandez au service habitat de Le Mans Métropole si l’adresse visée est concernée avant de signer le compromis. Votre notaire peut aussi le vérifier.
Le studio ou le T2 meublé, proche du tramway ou du centre, reste le format le plus demandé. La carte des loyers donne 13,5 € le m² charges comprises pour les T1 et T2, contre 10,5 € pour les grandes surfaces. Soignez l’équipement et visez une relocation rapide avant la rentrée.
Oui, c’est possible, mais la demande reste concentrée sur quelques dates. Un meublé de tourisme doit être déclaré à la mairie, avec un numéro d’enregistrement à faire figurer sur les annonces, et la taxe de séjour se déclare sur le portail de Le Mans Métropole. Nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage au Mans. Pour un investisseur à distance, la location longue durée reste plus simple et plus régulière.
La plupart des investisseurs qui vivent à l’étranger confient le bien à une agence de gestion locative. Elle sélectionne le locataire, encaisse les loyers, fait les états des lieux et suit les petits travaux. Le chômage atteint 8,7 % dans la zone d’emploi du Mans au 2e trimestre 2026, contre 8,3 % en France, selon l’INSEE : la vérification des dossiers et l’assurance contre les impayés comptent. Prévoyez une procuration chez le notaire pour signer l’achat sans vous déplacer.
Oui. Selon l’INSEE, près d’un logement sur six est vacant dans le centre et plus de 17 % autour de la gare, contre 9,5 % pour la ville. Ce chiffre inclut des logements anciens à rénover : un bien rénové, bien isolé et proche du tramway se loue plus vite. Visitez, comparez les annonces voisines et chiffrez les travaux avant l’offre.
D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 62 000 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 90 000 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 125 000 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.
En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 34,71 %, plus 13,09 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.
Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 75 000 € et loué 540 € par mois, il reste environ 7,5 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 7,0 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.
La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
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