Avec 889 679 habitants et une population qui progresse, La Réunion offre un marché locatif porté par Saint-Denis, Saint-Pierre et la côte Ouest, à 11 heures de vol de Paris. Prix, loyers, communes, budgets et rendement : ce qu’il faut savoir avant d’acheter à La Réunion depuis l’étranger.
Les indicateurs publics qui comptent avant d’acheter pour louer à Saint-Denis, chacun avec sa source.
Les chiffres de cette section sont ceux de Saint-Denis, le chef-lieu, qui concentre près de la moitié des ventes d’appartements de l’île : 5 963 sur 12 952 entre juillet 2021 et juin 2026, selon DVF. Les autres communes sont comparées plus bas.
Saint-Denis compte 155 634 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE. 65,6 % des résidences principales y sont occupées par des locataires, contre 45,6 % sur l’ensemble de l’île en 2022, et 40,1 % des ménages ne comptent qu’une personne : un terrain favorable aux studios et aux deux-pièces.
La carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL donne à Saint-Denis un loyer d’annonce d’environ 17,1 € par m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces, contre 14,1 € pour un 3 pièces et plus.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen au m² des appartements en recul de 2,3 % entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 933 appartements vendus. L’île, elle, gagne des habitants : 0,7 % de plus par an entre 2017 et 2023, selon l’INSEE.
La vacance atteint 8,8 % des logements de Saint-Denis selon l’INSEE. Ce taux global inclut des logements anciens dégradés ou en travaux : un bien rénové, bien situé et au bon loyer se loue en général plus vite.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² des appartements vendus | 2 500 €/m² (5 963 ventes) | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Prix moyen au m² sur les 12 derniers mois | 2 775 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2025 à juin 2026 |
| Population | 155 634 habitants | INSEE, recensement, 2023 |
| Jeunes de 18 à 24 ans scolarisés | 9 254, soit 55,2 % des 18-24 ans | INSEE, recensement, 2023 |
| Élèves, étudiants et stagiaires parmi les 15-64 ans | 13,0 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales occupées par des locataires | 65,6 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Ménages d’une seule personne | 40,1 % des ménages | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales d’une pièce | 11,1 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Logements vacants | 8,8 % du parc | INSEE, recensement, 2023 |
| Loyer d’annonce, appartement de 1 ou 2 pièces | 17,1 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Loyer d’annonce, appartement de 3 pièces et plus | 14,1 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Évolution du prix moyen au m² des appartements vendus | −2,3 % (juillet 2025 à juin 2026, comparé aux 12 mois précédents) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr), moyenne pondérée par le nombre de ventes |
| Ventes d’appartements sur 12 mois | 933 ventes (juillet 2025 à juin 2026) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr) |
| Population de La Réunion | 889 679 habitants, +0,7 % par an de 2017 à 2023 | INSEE, populations de référence 2023 |
| Ménages locataires sur l’ensemble de l’île | 45,6 % des résidences principales, dont 17,5 % en HLM | INSEE, logement en 2022 |
| Appartements vendus dans l’île | 12 952 ventes, prix médian de 2 767 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Étudiants inscrits dans l’île | 26 344 en 2025-2026 | Ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs |
| Taux de chômage à La Réunion | 18,8 % au 2e trimestre 2026 (8,3 % en France) | INSEE, Insee Conjoncture Réunion n° 43 |
| Saint-Paul : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 4 809 € (1 777 ventes) et 21,9 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| Saint-Leu : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 4 518 € (516 ventes) et 18,8 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| Saint-Pierre : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 3 123 € (1 381 ventes) et 18,9 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| La Possession : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 2 703 € (770 ventes) et 18,6 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| Sainte-Marie : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 2 409 € (420 ventes) et 15,2 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| Le Tampon : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 2 396 € (915 ventes) et 16,0 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| Le Port : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 1 925 € (110 ventes) et 17,7 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
Des expatriés accompagnés par ImmoPourExpat ont déjà acheté à La Réunion : leur bien et leurs chiffres.
Trois biens types à Saint-Denis, au prix médian des ventes et au loyer d’annonce de la commune : de quoi situer votre budget avant de chercher.
1 pièce de 23 m², la surface médiane des studios vendus
Repère du marché : 40,1 % des ménages de Saint-Denis vivent seuls, ce qui soutient la demande de petites surfaces (INSEE, recensement 2023).
2 pièces de 44 m², la surface médiane des deux-pièces vendus
Repère du marché : 65,6 % des résidences principales sont louées à Saint-Denis (INSEE, recensement 2023).
4 pièces et plus, 86 m², la surface médiane vendue
Le loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et ses prestations, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Prix médians des ventes DVF de janvier 2025 à décembre 2025 à Saint-Denis. Loyers estimés au loyer d’annonce de la carte des loyers 2025, charges comprises (17,1 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, 14,1 € pour un 3 pièces et plus). Frais de notaire estimés à 8 % du prix (7 à 8 % dans l’ancien selon les notaires de France). Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, hors frais et charges.
À La Réunion, on choisit d’abord sa commune : selon DVF, les prix d’achat vont du simple au triple entre l’Est et la côte Ouest. Voici les sept communes qui comptent le plus de ventes d’appartements, avec Le Port.
Préfecture, Région, Département, CHU Félix-Guyon et campus universitaire du Moufia : Saint-Denis réunit l’administration de l’île et 14 011 étudiants inscrits en 2025-2026. Selon l’INSEE, 65,6 % des ménages y sont locataires, contre 45,6 % sur l’île. Les studios et les deux-pièces y visent étudiants, jeunes actifs et salariés du public. Le trafic est dense aux heures de pointe : un logement proche du travail de vos locataires se loue mieux.
Voisine de Saint-Denis et dans la même agglomération, Sainte-Marie accueille l’aéroport Roland-Garros et compte 37 093 habitants. D’après DVF, ses appartements se sont vendus 2 409 € le m² en prix médian, et la carte des loyers affiche 15,2 € le m² pour un 1 ou 2 pièces. 44,5 % des ménages y sont locataires, selon l’INSEE : un trois-pièces loué nu à une famille y est la formule la plus simple. Sainte-Marie figure aussi sur la liste des communes exposées au recul du trait de côte : lisez l’état des risques près du littoral.
Entre Saint-Denis et Saint-Paul, Le Port abrite le Grand Port Maritime, qui a traité un record de 6,1 millions de tonnes en 2025. D’après DVF, les appartements se sont vendus 2 703 € le m² en prix médian à La Possession et 1 925 € au Port, sur 110 ventes seulement en cinq ans ; la carte des loyers affiche 18,6 € et 17,7 € le m² pour un 1 ou 2 pièces. Au Port, 64,4 % des ménages sont locataires. Avec Saint-Paul, les deux communes forment l’Écocité du TCO.
Des Hauts aux plages de Saint-Gilles-les-Bains et de L’Hermitage, Saint-Paul est la deuxième commune de l’île, avec 108 088 habitants. D’après DVF, c’est aussi la plus chère : 4 809 € le m² en prix médian des appartements, pour le loyer d’annonce le plus haut de l’île, 21,9 € le m² sur un 1 ou 2 pièces. Le rendement brut y est donc plus bas qu’à Saint-Denis. 7,3 % des logements sont des résidences secondaires, selon l’INSEE, et la commune majore de 60 % leur taxe d’habitation.
Sur la côte Ouest, au sud de Saint-Paul, Saint-Leu compte 36 163 habitants. D’après DVF, ses appartements se vendent 4 518 € le m² en prix médian, au deuxième rang de l’île, pour un loyer d’annonce de 18,8 € le m² : son rendement brut est le plus bas des communes de cette page. Seuls 32,9 % des ménages y sont locataires, et 5,8 % des logements sont des résidences secondaires, selon l’INSEE. Saint-Leu n’est pas en zone tendue : le préavis d’un logement nu y reste de trois mois.
Principal pôle urbain du Sud, Saint-Pierre accueille l’IUT de l’Université de La Réunion, les sites Sud du CHU et l’aéroport de Pierrefonds ; 4 946 étudiants y sont inscrits en 2025-2026. D’après DVF, ses appartements se sont vendus 3 123 € le m² en prix médian, et la carte des loyers affiche 18,9 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, plus qu’à Saint-Denis. Les studios et les deux-pièces du centre conviennent aux étudiants et aux jeunes actifs.
Quatrième commune de l’île avec 82 579 habitants, Le Tampon accueille un campus de l’Université de La Réunion : 3 584 étudiants y sont inscrits en 2025-2026, et le Crous y a ouvert 100 places en 2019. D’après DVF, ses appartements se sont vendus 2 396 € le m² en prix médian, pour un loyer d’annonce de 16,0 € le m² sur un 1 ou 2 pièces. 44,8 % des ménages y sont locataires, selon l’INSEE : studios pour les étudiants, grands logements pour les familles.
Prix médians des appartements vendus de juillet 2021 à juin 2026 (DVF) et loyers d’annonce d’un appartement de 1 ou 2 pièces, charges comprises (carte des loyers 2025). Ces chiffres officiels sont publiés par commune : dans une même commune, le littoral et les Hauts n’ont pas les mêmes prix.
Étudiants, jeunes actifs, salariés du public et du privé : à La Réunion, la demande locative se concentre à Saint-Denis et dans le Sud. Les chiffres ci-dessous sont ceux de Saint-Denis, sauf mention contraire.
L’île compte 26 344 étudiants en 2025-2026, 30 % de plus qu’il y a dix ans selon le Cnous, qui estime le besoin à 900 logements : les studios meublés près des campus du Moufia, du Tampon et de Saint-Pierre se louent à chaque rentrée.
Préfecture, collectivités, CHU Félix-Guyon et université : selon l’INSEE, 18,9 % des emplois de Saint-Denis sont des postes de cadres, et 40,1 % de ses ménages ne comptent qu’une personne. Les studios et deux-pièces bien placés trouvent preneur toute l’année.
Selon l’INSEE, 112 800 actifs travaillaient en 2021 hors de leur commune, et 91 % d’entre eux y allaient en voiture. Un logement proche du lieu de travail ou d’un axe rapide évite les trajets aux heures de pointe : c’est un argument de location.
Selon l’INSEE, seuls 14,6 % des ménages de Saint-Denis ont emménagé depuis moins de deux ans : un bon locataire peut rester longtemps, choisissez-le avec soin.
Sources : ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs 2025-2026 ; INSEE, recensement 2023 et Insee Analyses Réunion n° 91 (2024) ; Université de La Réunion ; Cnous et Banque des Territoires (2026). Le chômage atteint 18,8 % à La Réunion au 2e trimestre 2026, pour 8,3 % en France (INSEE).
À La Réunion, la location à l’année reste la base : le meublé pour les petites surfaces de Saint-Denis et de Saint-Pierre, la location nue pour les familles. La courte durée se joue sur la côte Ouest.
Faire gérer son bien à distance →| Formule | À La Réunion | Notre avis |
|---|---|---|
| Location nue | 45,6 % des ménages de l’île sont locataires, et les familles cherchent des trois-pièces et des maisons. Bail de trois ans ; dans les neuf communes en zone tendue, le préavis du locataire est d’un mois. | Pour un grand logement |
| Meublé | 40,1 % des ménages de Saint-Denis vivent seuls et 26 344 étudiants sont inscrits dans l’île : studios et deux-pièces meublés près des campus et des centres-villes, avec un préavis d’un mois. | À privilégier |
| Colocation | À Saint-Denis, un grand logement rapporte moins au m² qu’un deux-pièces (6,9 % contre 8,2 % brut dans nos budgets types) : la colocation se teste près du Moufia ou du campus du Tampon. | À tester |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois, en meublé, pour un locataire en études supérieures, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. | Pour quelques mois |
| Courte durée | Une déclaration en mairie suffit : nous n’avons trouvé de règlement de changement d’usage ni à Saint-Paul ni à Saint-Leu, où les résidences secondaires pèsent 7,3 % et 5,8 % des logements. Une équipe sur place est indispensable. | Sur la côte Ouest |
| Défiscalisation | La réduction Girardin est réservée aux contribuables domiciliés en France, et le Pinel outre-mer ne vaut que pour des achats faits jusqu’en 2024 : un expatrié achète pour le loyer. | Pas pour un expatrié |
La Réunion applique les règles nationales, avec un calendrier énergétique et une fiscalité propres à l’outre-mer. Vérifiez les règles ci-dessous avant de chiffrer votre projet.
Neuf communes sont en zone tendue : Saint-Denis et Sainte-Marie ; Saint-Paul, Le Port et La Possession ; Saint-Pierre, Le Tampon et l’Entre-Deux ; Saint-Louis. Le préavis du locataire d’un logement nu y est d’un mois, la hausse de loyer entre deux locataires y est plafonnée, et un logement vide depuis au moins un an y est taxé : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite.
Le niveau des loyers n’est pas plafonné à La Réunion au 10 novembre 2026. La loi du 13 juin 2025 permet aux collectivités d’outre-mer en zone tendue de demander l’encadrement jusqu’en juin 2027, mais aucune demande n’a été publiée pour l’île. Nous n’avons trouvé aucun permis de louer en vigueur.
Un meublé de tourisme se déclare en mairie, en attendant le téléservice national annoncé pour la fin de 2026, et une résidence principale ne peut être louée que 120 jours par an. Saint-Paul avait inscrit à son conseil municipal du 28 mai 2026 l’abaissement à 90 jours. Saint-Paul et La Possession majorent aussi la taxe d’habitation des résidences secondaires, de 60 % et de 49 %.
Le calendrier est décalé en outre-mer : un logement classé G ne pourra plus être loué à partir du 1er janvier 2028, et un logement classé F à partir du 1er janvier 2031, contre 2025 et 2028 en métropole. Faites établir le diagnostic avant d’acheter un bien ancien.
Saint-Denis, Saint-Paul, Saint-Pierre et Le Tampon ont chacune un plan de prévention des risques d’inondation et de mouvements de terrain, et Le Port, Sainte-Marie et Saint-André figurent sur la liste des communes exposées au recul du trait de côte. Un arrêté préfectoral de 2001 délimite les zones infestées par les termites : à la vente d’un bien situé dans ces zones, un état termites de moins de six mois est obligatoire.
La réduction d’impôt Girardin est réservée aux contribuables domiciliés fiscalement en France, selon le BOFiP, et le Pinel outre-mer ne vaut que pour des achats réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. Un expatrié non résident n’y a pas droit : son projet doit tenir par le loyer.
Vos loyers sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence. Ce qui change, c’est le traitement chez vous et le taux des prélèvements sociaux.
BelgiquePour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt. Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Belgique →
Royaume-UniLe Royaume-Uni impose aussi vos loyers, avec un crédit pour l’impôt sur le revenu français. L’administration britannique (HMRC) admet dans ce crédit le prélèvement de solidarité de 7,5 %, dû si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Seules la CSG et la CRDS en sont exclues par la convention.
Investir depuis le Royaume-Uni →
SuisseLa Suisse exonère vos loyers français, mais en tient compte pour votre taux. Le taux de 7,5 % suppose de relever de l’assurance maladie obligatoire suisse (LAMal) et de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Suisse →Le taux réduit dépend de votre affiliation, pas de votre pays : sans affiliation dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, ou à la charge d’un régime obligatoire français, vous payez le taux plein.
Les conventions fiscales par pays →Règles reprises de nos pages pays et de notre page fiscalité, pour les revenus 2025. Votre situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention fiscale de votre pays.
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France, même si vous vivez à l’étranger.
À la revente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Selon votre situation, nos stratégies et la structuration de votre achat permettent de réduire, voire de neutraliser l’impôt : nous les étudions avec vous dès le premier rendez-vous.
La fiscalité de l’investisseur expatrié →La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis pour connaître le montant. Sources : collectivites-locales.gouv.fr, impots.gouv.fr, notaires.fr.
Voici un exemple simple, à titre d’illustration : un deux-pièces de 40 m², au prix médian des ventes et au loyer d’annonce moyen de Saint-Denis.
| Location meublée, régime micro-BIC | Affilié dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | Autres cas (taux plein) |
|---|---|---|
| Loyers sur un an | 8 208 € | 8 208 € |
| Revenu imposable après l’abattement de 50 % | 4 104 € | 4 104 € |
| Impôt sur le revenu au taux minimum de 14,4 % | − 591 € | − 591 € |
| Prélèvements sociaux | − 308 € (7,5 %) | − 763 € (18,6 %) |
| Reste après impôt | 7 309 € | 6 854 € |
| Rendement après impôt | ≈ 7,3 % | ≈ 6,9 % |
Hypothèses : location meublée au régime micro-BIC, abattement de 50 %, taux minimum de 14,4 % des non-résidents pour des revenus de source outre-mer, au lieu de 20 % en métropole (article 197 A du CGI, revenus 2025), loyers encaissés retenus en entier. Le taux de 7,5 % suppose aussi de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français : un retraité qui ne perçoit qu’une pension française paie le taux plein. Charges, taxe foncière, frais de notaire et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits : au régime réel, l’impôt peut être nettement plus bas.
Un loyer d’annonceLe loyer de la carte est un loyer d’annonce charges comprises, donc supérieur au loyer hors charges que vous encaisserez.
Le loyer de votre adresseLe loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et sa surface, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Les frais et chargesLes frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et la gestion réduisent ensuite le rendement net.
Ce calcul aide à comparer des villes ou des biens, il ne garantit aucun résultat.
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Réserver un appel →La Réunion est à 11 heures de vol direct de Paris, avec quatre compagnies au départ de Roissy-Charles-de-Gaulle et d’Orly, et à 3 heures de décalage horaire en hiver. Depuis la Suisse, le Royaume-Uni, la Belgique ou le Luxembourg, comptez une correspondance à Paris ; depuis Dubaï, le trajet le plus court passe par l’île Maurice.
Vols directs vers Roissy-Charles-de-Gaulle (Air Austral, Air France) et Orly (Corsair, French Bee), plusieurs fois par jour.
Six vols par jour avec Air Mauritius et Air Austral, depuis l’aéroport Roland-Garros.
Trois vols Emirates par jour entre Dubaï et l’île Maurice, puis 45 minutes de vol jusqu’à La Réunion.
Un record pour l’aéroport Roland-Garros, dont 1,63 million de passagers vers ou depuis la métropole.
La ligne TX du Car Jaune dessert la gare de Saint-Denis depuis l’aéroport, situé à quelques kilomètres du centre.
Avec French Bee, la plupart des correspondances entre La Réunion et Montréal se font à Orly en moins de 2 heures.
Programme des vols affiché par l’aéroport Roland-Garros le 10 novembre 2026, horaires d’Emirates et programme de French Bee ; ils varient selon les jours et la saison. La Réunion vit à l’heure UTC+4, sans changement d’heure : 3 heures de plus qu’à Paris en hiver, 2 heures en été. Il n’y a pas de train dans l’île : le projet Réunion Express de la Région fait l’objet d’un débat public (dossier d’août 2026).
Neuf communes, selon la liste publiée sur Légifrance : Saint-Denis et Sainte-Marie ; Saint-Paul, Le Port et La Possession ; Saint-Pierre, Le Tampon et l’Entre-Deux ; et Saint-Louis. Le préavis du locataire d’un logement nu y est d’un mois, la hausse de loyer entre deux locataires y est plafonnée, et un logement vide depuis au moins un an y est taxé. Saint-Leu, Saint-André et Saint-Benoît n’en font pas partie : vérifiez la commune exacte de votre bien.
D’après DVF et la carte des loyers, Saint-Pierre et Saint-Denis offrent un bon équilibre. À Saint-Pierre, le prix médian est de 3 123 € le m² pour un loyer d’annonce de 18,9 € le m² sur les T1 et T2. À Saint-Denis, on trouve 2 500 € le m² pour 17,1 €. Saint-Paul a les loyers les plus hauts, mais aussi les prix les plus élevés. Un rendement brut ne dit rien de la vacance réelle.
C’est une piste à Saint-Denis, près du campus du Moufia, et à Saint-Pierre. L’Université de La Réunion indique accueillir plus de 19 000 étudiants par an. Le studio ou le T2 meublé est le format le plus demandé. Vérifiez la desserte en bus et la circulation, car les trajets peuvent être longs aux heures de pointe. Prévoyez la relocation avant la rentrée.
Le niveau des loyers ne l’est pas au 10 novembre 2026, selon Service Public. La loi du 13 juin 2025 permet aux collectivités d’outre-mer en zone tendue de demander l’encadrement jusqu’en juin 2027, pour une expérimentation de cinq ans, mais aucune demande n’a été publiée pour l’île. Dans les neuf communes en zone tendue, la hausse de loyer entre deux locataires reste plafonnée.
Vos loyers sont imposables en France. Selon la DGFiP, le taux minimum des non-résidents est de 20 %, puis 30 % au-delà du seuil, avec des taux réduits dans les DOM, de 14,4 % puis 20 %. L’option pour le taux moyen peut être plus favorable. S’y ajoutent les prélèvements sociaux, de 17,2 % en nu ou 18,6 % en meublé, ramenés à 7,5 % pour les affiliés à un régime européen ou suisse.
Oui, à condition de déclarer le meublé de tourisme en mairie. Nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage à Saint-Paul ni à Saint-Leu, mais une commune peut en adopter un. Saint-Paul avait inscrit à son conseil municipal du 28 mai 2026 l’abaissement à 90 jours par an de la location d’une résidence principale : vérifiez la règle en mairie. Les prix d’achat y sont les plus élevés de l’île, à 4 809 € le m² pour les appartements selon DVF.
En général, non. La réduction d’impôt Girardin pour le logement outre-mer est réservée aux contribuables domiciliés fiscalement en France, selon le BOFiP, sauf si vous tirez l’essentiel de vos revenus de France. Le Pinel outre-mer ne vaut que pour des achats réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. Votre projet doit donc se financer par le loyer, pas par une réduction d’impôt.
Le calendrier est décalé par rapport à la métropole, selon Service Public : un logement classé G ne pourra plus être loué à partir du 1er janvier 2028, et un logement classé F à partir du 1er janvier 2031. Faites établir le diagnostic avant d’acheter un bien ancien, et prévoyez les travaux dans votre budget.
D’après les ventes enregistrées dans DVF à Saint-Denis de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 66 000 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 109 500 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 210 840 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.
En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 36,73 %, plus 1,00 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.
Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 100 000 € à Saint-Denis et loué 684 € par mois, il reste environ 7,3 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 6,9 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 14,4 % applicable aux loyers d’outre-mer. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.
La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
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