Avec 8 877 étudiants, 75 614 emplois et 16 600 actifs de sa zone d’emploi qui travaillent en Suisse, Annecy offre une demande locative solide, sans plafonnement du niveau des loyers mais avec des meublés de tourisme strictement limités. Prix, loyers, quartiers, budgets et rendement : ce qu’il faut savoir avant d’acheter à Annecy depuis l’étranger.
Les indicateurs publics qui comptent avant d’acheter pour louer à Annecy, chacun avec sa source.
Annecy compte 132 117 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE. 49,1 % des résidences principales y sont occupées par des locataires et 45,9 % des ménages ne comptent qu’une personne.
La carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL donne un loyer d’annonce d’environ 20,9 € par m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces à Annecy, contre 18,0 € pour un 3 pièces et plus.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen au m² des appartements en hausse de 1,5 % entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 1 555 appartements vendus.
La vacance atteint 7,3 % des logements selon l’INSEE. Ce taux global inclut des logements anciens dégradés ou en travaux : un bien rénové, bien situé et au bon loyer se loue en général plus vite.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² des appartements vendus | 5 155 €/m² (8 859 ventes) | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Prix moyen au m² sur les 12 derniers mois | 5 323 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2025 à juin 2026 |
| Population | 132 117 habitants | INSEE, recensement, 2023 |
| Évolution annuelle moyenne de la population | +0,7 % par an (2017 à 2023) | INSEE, recensement, 2023 |
| Jeunes de 18 à 24 ans scolarisés | 5 854, soit 50,3 % des 18-24 ans | INSEE, recensement, 2023 |
| Élèves, étudiants et stagiaires parmi les 15-64 ans | 9,2 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales occupées par des locataires | 49,1 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Ménages d’une seule personne | 45,9 % des ménages | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales d’une pièce | 9,5 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Logements vacants | 7,3 % du parc | INSEE, recensement, 2023 |
| Loyer d’annonce, appartement de 1 ou 2 pièces | 20,9 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Loyer d’annonce, appartement de 3 pièces et plus | 18,0 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Évolution du prix moyen au m² des appartements vendus | +1,5 % (juillet 2025 à juin 2026, comparé aux 12 mois précédents) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr), moyenne pondérée par le nombre de ventes |
| Ventes d’appartements sur 12 mois | 1 555 ventes (juillet 2025 à juin 2026) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr) |
| Actifs de la zone d’emploi qui travaillent en Suisse | 16 600 en 2022, 2,1 fois plus qu’en 2011 ; 92 % dans le canton de Genève | INSEE, Portrait du territoire transfrontalier (février 2026) |
| Étudiants du campus d’Annecy | 4 855 en 2024-2025 (Université Savoie Mont Blanc) | Université Savoie Mont Blanc, effectifs 2024-2025 |
| Voyageurs de la gare d’Annecy | 3 202 251 en 2024 | SNCF Gares & Connexions, fréquentation 2024 |
| Taux de chômage de la zone d’emploi d’Annecy | 5,4 % au 2e trimestre 2026, contre 8,3 % en France | INSEE, taux de chômage localisés |
Des membres d’ImmoPourExpat qui vivent à l’étranger ont déjà acheté près d’Annecy : leur bien et leurs chiffres.
Trois biens types, au prix médian des ventes et au loyer d’annonce de la commune : de quoi situer votre budget avant de chercher.
1 pièce de 28 m², la surface médiane des studios vendus
Repère du marché : 45,9 % des ménages d’Annecy vivent seuls, ce qui soutient la demande de petites surfaces (INSEE, recensement 2023).
2 pièces de 46 m², la surface médiane des deux-pièces vendus
Repère du marché : 49,1 % des résidences principales sont louées à Annecy (INSEE, recensement 2023).
4 pièces et plus, 84 m², la surface médiane vendue
Le loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et ses prestations, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Prix médians des ventes DVF de janvier 2025 à décembre 2025 à Annecy. Loyers estimés au loyer d’annonce de la carte des loyers 2025, charges comprises (20,9 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, 18,0 € pour un 3 pièces et plus). Frais de notaire estimés à 8 % du prix (7 à 8 % dans l’ancien selon les notaires de France). Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, hors frais et charges.
Annecy réunit depuis 2017 six anciennes communes autour du lac : une vieille ville très protégée, des bords du lac recherchés, et des quartiers plus résidentiels à l’ouest, au sud et au nord, desservis par les bus et le Léman Express.
Autour du palais de l’Isle et des canaux du Thiou, la vieille ville forme le premier secteur du site patrimonial remarquable : façades, toitures et menuiseries passent par l’architecte des Bâtiments de France. La Ville rappelle la fragilité de ce bâti ancien, après deux incendies majeurs et un effondrement de mur, et aide les copropriétés de l’opération Sainte-Claire. Les meublés de tourisme y sont limités à 460 autorisations, partagées avec Courier et les Marquisats. Vérifiez l’état de l’immeuble et les travaux votés avant d’acheter.
Entre la vieille ville et la gare, le quartier de Courier et de Bonlieu concentre commerces, bureaux et équipements culturels. La gare d’Annecy a accueilli 3,2 millions de voyageurs en 2024 selon SNCF Gares & Connexions : TGV pour Paris, TER pour Lyon et Léman Express pour Genève. Studios et deux-pièces y conviennent aux jeunes actifs, aux stagiaires et aux salariés qui travaillent à Genève.
Du Pâquier aux Marquisats, les bords du lac forment un secteur à part du site patrimonial remarquable, et se prolongent vers les rives d’Annecy-le-Vieux. Les grands appartements y visent les cadres et les familles qui veulent vivre près de l’eau. Les meublés de tourisme y sont plafonnés : 460 autorisations pour la zone A, qui comprend les Marquisats, et 1 000 pour la zone B, qui couvre les bords du lac, le centre à l’intérieur de la rocade et la gare.
À l’ouest du centre, les anciennes communes de Cran-Gevrier et de Meythet mêlent immeubles résidentiels, équipements et zones d’activité. La location nue de deux et trois-pièces y vise les familles et les actifs de l’agglomération. Chacune garde son propre plan de prévention des risques naturels : lisez l’état des risques de l’adresse.
Au sud, Seynod mêle quartiers résidentiels et zones commerciales, près de l’autoroute. Ses appartements familiaux et ses maisons en font une adresse pratique pour des familles et des actifs de l’agglomération. Un plan de prévention des risques technologiques concerne une partie d’Annecy et de Seynod : vérifiez si l’adresse y figure.
Au nord, Pringy a sa propre gare sur la ligne L2 du Léman Express : 14 trains directs par jour de semaine vers Genève Cornavin, en 1 h 23 au mieux. C’est une adresse pratique pour les frontaliers, nombreux dans la zone d’emploi d’Annecy : 16 600 en 2022 selon l’INSEE, dont 92 % travaillent dans le canton de Genève.
À l’est, Annecy-le-Vieux accueille le campus d’Annecy de l’Université Savoie Mont Blanc, avec son IUT, son IAE et une partie de Polytech Annecy-Chambéry. Selon l’université, 4 855 étudiants y étaient inscrits en 2024-2025, et le ministère de l’Enseignement supérieur compte 8 877 étudiants dans toute la commune en 2025-2026. Studios et colocations proches des bus du campus se louent à chaque rentrée. Prévoyez des logements vides l’été, quand les étudiants partent.
Aucune source officielle ne publie de prix ou de loyer par quartier à Annecy : l’analyse des quartiers reste qualitative, appuyée sur la Ville, le Grand Annecy, l’Université Savoie Mont Blanc, l’INSEE et l’horaire de la SNCF. Les zones A, B et C sont celles du règlement des meublés de tourisme du Grand Annecy.
Étudiants, cadres, salariés qui travaillent à Genève : à Annecy, la demande vient de locataires actifs et qualifiés, attirés par l’emploi local et suisse.
Selon le ministère de l’Enseignement supérieur, 8 877 étudiants sont inscrits à Annecy en 2025-2026, dont 4 855 sur le campus d’Annecy-le-Vieux de l’Université Savoie Mont Blanc (2024-2025). Studios et colocations proches des bus du campus se louent à chaque rentrée.
Selon l’INSEE, 22,4 % de ces emplois sont des postes de cadres et 45,9 % des ménages d’Annecy ne comptent qu’une personne : les studios et deux-pièces bien placés trouvent preneur toute l’année.
Selon l’INSEE, leur nombre a été multiplié par 2,1 entre 2011 et 2022, et 92 % d’entre eux travaillent dans le canton de Genève. La gare d’Annecy et celle de Pringy relient Genève Cornavin en Léman Express, et le bail mobilité convient aux arrivées pour quelques mois.
Selon l’INSEE, 14,2 % des ménages d’Annecy ont emménagé depuis moins de deux ans : prévoyez des relocations régulières et un bien facile à relouer.
Sources : ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs 2025-2026 ; Université Savoie Mont Blanc (2024-2025) ; INSEE, recensement 2023 et Portrait du territoire transfrontalier (février 2026) ; SNCF Gares & Connexions (2024). Le chômage atteint 5,4 % dans la zone d’emploi d’Annecy au 2e trimestre 2026, pour 8,3 % en France (INSEE).
À Annecy, le niveau des loyers n’est pas plafonné, mais la zone tendue limite la hausse à la relocation et les meublés de tourisme sont strictement contingentés : la formule se choisit selon le bien et le locataire visé.
La location courte durée →| Formule | À Annecy | Notre avis |
|---|---|---|
| Location nue | Le loyer d’une première mise en location est libre ; à la relocation, il reste limité à celui du locataire précédent. Elle convient aux familles et aux grands logements, avec des baux de trois ans. | Pour un grand logement |
| Meublé | La carte des loyers affiche 20,9 € le m² charges comprises pour un 1 ou 2 pièces, et 45,9 % des ménages d’Annecy vivent seuls : studios et deux-pièces meublés répondent à cette demande. | À privilégier |
| Colocation | Le campus d’Annecy-le-Vieux compte 4 855 étudiants : la colocation trouve preneur dans les grands appartements proches des bus du campus, et auprès de jeunes actifs. | Près du campus |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois, en meublé, pour un locataire en études supérieures, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. | Pour quelques mois |
| Courte durée | Une résidence secondaire demande une autorisation de changement d’usage dès la première nuit : une seule par propriétaire, pour 4 ans, dans la limite de 460, 1 000 ou 1 200 autorisations selon la zone. | Très encadrée |
À Annecy, la stratégie se construit autour de la zone tendue, du règlement très strict des meublés de tourisme et de la protection de la vieille ville. Vérifiez les règles ci-dessous avant de chiffrer votre projet.
Annecy est en zone tendue, et le reste dans le décret qui s’appliquera au 1er janvier 2027. Pour un nouveau bail conclu entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf révision annuelle autorisée et exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, logement vacant depuis plus de 18 mois). Annecy ne fait pas partie des territoires où le niveau des loyers est plafonné, selon service-public.gouv.fr. Un logement vide depuis plus d’un an est soumis à la taxe sur les logements vacants.
Toute location de courte durée se déclare sur la plateforme Déclaloc, qui délivre un numéro d’enregistrement, même pour une résidence principale louée moins de 120 jours par an. Au-delà de 120 jours, et pour une résidence secondaire dès la première nuit, il faut une autorisation de changement d’usage : depuis le 1er juin 2025, une seule par propriétaire, pour 4 ans, dans la limite de 460 autorisations en zone A (vieille ville, Courier, Marquisats), 1 000 en zone B (bords du lac, intra-rocade, gare) et 1 200 ailleurs. Au-delà, la demande passe sur liste d’attente.
L’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine créée le 16 décembre 2013, devenue site patrimonial remarquable, couvre la vieille ville, les extensions des XIXe et XXe siècles, les bords du lac et les contreforts du Semnoz. Les travaux y demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France : intégrez-le au budget travaux.
La Ville appelle syndics et propriétaires de la vieille ville à la vigilance sur la sécurité incendie et prend des arrêtés de mise en sécurité pour les immeubles dangereux. Dans le cadre de l’opération Sainte-Claire, elle aide les copropriétés : 20 % du montant hors taxes d’un ravalement de façade, jusqu’à 7 000 €, et 30 % des travaux de sécurité incendie, jusqu’à 8 000 €.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en nouveau bail, les logements F suivront en 2028 et les E en 2034, selon service-public.gouv.fr. À Annecy, un meublé de tourisme autorisé doit aussi être classé entre A et E, puis entre A et D à partir de 2034.
Six plans de prévention des risques naturels couvrent Annecy, un par ancienne commune, avec des zones d’interdiction et de prescriptions, et un plan de prévention des risques technologiques concerne Annecy et Seynod. La ville est classée en zone de sismicité 4, sur une échelle de 5 : lisez l’état des risques de chaque bien.
Vos loyers sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence. Ce qui change, c’est le traitement chez vous et le taux des prélèvements sociaux.
BelgiquePour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt. Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Belgique →
Royaume-UniLe Royaume-Uni impose aussi vos loyers, avec un crédit pour l’impôt sur le revenu français. L’administration britannique (HMRC) admet dans ce crédit le prélèvement de solidarité de 7,5 %, dû si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Seules la CSG et la CRDS en sont exclues par la convention.
Investir depuis le Royaume-Uni →
SuisseLa Suisse exonère vos loyers français, mais en tient compte pour votre taux. Le taux de 7,5 % suppose de relever de l’assurance maladie obligatoire suisse (LAMal) et de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Suisse →Le taux réduit dépend de votre affiliation, pas de votre pays : sans affiliation dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, ou à la charge d’un régime obligatoire français, vous payez le taux plein.
Les conventions fiscales par pays →Règles reprises de nos pages pays et de notre page fiscalité, pour les revenus 2025. Votre situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention fiscale de votre pays.
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France, même si vous vivez à l’étranger.
À la revente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Selon votre situation, nos stratégies et la structuration de votre achat permettent de réduire, voire de neutraliser l’impôt : nous les étudions avec vous dès le premier rendez-vous.
La fiscalité de l’investisseur expatrié →La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis pour connaître le montant. Annecy applique une majoration de 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (2025). Sources : collectivites-locales.gouv.fr, impots.gouv.fr, notaires.fr.
Voici un exemple simple, à titre d’illustration : un deux-pièces de 40 m², au prix médian des ventes et au loyer d’annonce moyen.
| Location meublée, régime micro-BIC | Affilié dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | Autres cas (taux plein) |
|---|---|---|
| Loyers sur un an | 10 032 € | 10 032 € |
| Revenu imposable après l’abattement de 50 % | 5 016 € | 5 016 € |
| Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % | − 1 003 € | − 1 003 € |
| Prélèvements sociaux | − 376 € (7,5 %) | − 933 € (18,6 %) |
| Reste après impôt | 8 653 € | 8 096 € |
| Rendement après impôt | ≈ 4,2 % | ≈ 3,9 % |
Hypothèses : location meublée au régime micro-BIC, abattement de 50 %, taux minimum de 20 % des non-résidents (revenus 2025), loyers encaissés retenus en entier. Le taux de 7,5 % suppose aussi de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français : un retraité qui ne perçoit qu’une pension française paie le taux plein. Charges, taxe foncière, frais de notaire et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits : au régime réel, l’impôt peut être nettement plus bas.
Un loyer d’annonceLe loyer de la carte est un loyer d’annonce charges comprises, donc supérieur au loyer hors charges que vous encaisserez.
Le loyer de votre adresseLe loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et sa surface, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Les frais et chargesLes frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et la gestion réduisent ensuite le rendement net.
Ce calcul aide à comparer des villes ou des biens, il ne garantit aucun résultat.
Vous vivez à l’étranger et vous regardez Annecy ? On vous dit en 45 minutes ce qui est faisable avec votre budget, votre apport et votre pays de résidence.
Réserver un appel →Annecy est à 1 h 29 de Genève Cornavin en Léman Express direct, et à 3 h 45 de Paris en TGV direct, selon l’horaire de la SNCF. L’aéroport de Genève, à environ 7 minutes de train de Cornavin, ouvre 123 destinations directes cet hiver.
14 trains directs du Léman Express (ligne L2) le mardi 17 novembre 2026, de 5 h 44 à 20 h 44, jusqu’à Genève Cornavin.
3 TGV directs par jour de semaine vers Paris Gare de Lyon, de 5 h 29 à 19 h 19.
4 TER directs par jour de semaine, de 5 h 59 à 15 h 53.
Cet hiver, selon l’aéroport, dont Londres, desservie par easyJet, British Airways, SWISS, TUI et Jet2 ; la gare de l’aéroport est à environ 7 minutes de Genève Cornavin.
11 TER directs par jour de semaine, de 5 h 43 à 19 h 43.
Selon SNCF Gares & Connexions ; au nord, la gare de Pringy relie aussi Genève Cornavin en 1 h 23 au mieux.
Horaires relevés en novembre 2026 sur l’horaire officiel de la SNCF (mardi 17 novembre 2026), le site de Genève Aéroport et la fréquentation des gares de SNCF Gares & Connexions ; ils varient selon les jours. Bruxelles n’a pas de train direct.
Oui, mais c’est très encadré. Toute location de courte durée se déclare sur la plateforme Déclaloc, qui délivre un numéro d’enregistrement. Une résidence principale peut être louée jusqu’à 120 jours par an sans changement d’usage. Au-delà, et pour une résidence secondaire dès la première nuit, il faut une autorisation de changement d’usage : depuis le 1er juin 2025, une seule par propriétaire, pour 4 ans, dans la limite de 460, 1 000 ou 1 200 autorisations selon la zone, avec une liste d’attente une fois le seuil atteint. Le diagnostic énergétique doit être classé entre A et E. Pour un achat depuis l’étranger, ce modèle reste donc très incertain.
Non pour le niveau des loyers : Annecy ne figure pas parmi les villes concernées, selon Service Public. En revanche, la ville est en zone tendue. À chaque relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, sauf exceptions prévues par décret, comme de gros travaux. Ce dispositif est prolongé pour les baux signés jusqu’au 31 juillet 2027.
Autour de 4,9 % brut pour un deux-pièces acheté au prix médian, d’après notre exemple fondé sur les prix DVF et la carte des loyers 2025, hors frais de notaire. Aucune source officielle ne publie de prix par quartier : le rendement de votre adresse dépend du prix négocié et du loyer obtenu. Le rendement net, après charges, taxe foncière et gestion, sera inférieur. Annecy se choisit plutôt pour la solidité de la demande.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen de 5 323 € le m² entre juillet 2025 et juin 2026, en hausse de 1,5 % sur un an, après un pic à 5 452 € en 2023 et un repli à 5 219 € en 2024. Personne ne peut prédire la suite. Un prix négocié sous la médiane de 5 155 € le m² améliore directement le rendement, surtout sur les biens avec un DPE médiocre ou des travaux à prévoir.
La clientèle principale se compose d’actifs : selon l’INSEE, 16 600 actifs de la zone d’emploi d’Annecy travaillent en Suisse. S’y ajoutent 4 855 étudiants sur le campus d’Annecy de l’Université Savoie Mont Blanc (2024-2025). Le deux-pièces meublé pour un jeune actif et le trois-pièces nu pour un couple sont les deux formats les plus simples à gérer à distance.
Vos loyers sont imposables en France. La DGFiP applique un taux minimum de 20 %, porté à 30 % au-delà de 29 579 € pour les revenus 2025, sauf option pour le taux moyen si elle est plus favorable. Si vous êtes affilié à la sécurité sociale suisse, vous ne payez pas la CSG ni la CRDS, mais seulement le prélèvement de solidarité de 7,5 %, selon impots.gouv.fr.
D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 163 920 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 244 500 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 385 000 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.
En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 34,00 %, plus 1,69 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.
Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 206 200 € et loué 836 € par mois, il reste environ 4,2 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 3,9 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.
La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
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LyonInvestir à Lyon
Saint-ÉtienneInvestir à Saint-ÉtiennePour aller plus loin : investir en France depuis l’étranger, la gestion locative à distance, la fiscalité de l’investisseur expatrié, les projets de nos membres.
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