Investir dans l’immobilier
en France depuis l’Irlande

En pratique, c’est une banque française qui finance votre bien en France, avec la norme du HCSF : 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, et 25 ans au plus. Votre salaire est en euros : la banque n’a pas de risque de change à intégrer, ce qui simplifie l’analyse du dossier. Toutes les banques n’acceptent pas pour autant les non-résidents : le choix des banques, l’ordre dans lequel on les sollicite et la présentation du dossier font la différence. Avec une heure de décalage seulement, les rendez-vous avec la banque, le notaire et les artisans se calent facilement.

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La convention France Irlande date de 1968 et ne vise que l’impôt sur le revenu. Elle laisse à la France le droit d’imposer vos loyers et votre plus-value immobilière (article 3), mais ne couvre ni la Capital Gains Tax irlandaise, ni les prélèvements sociaux, ni les successions. Comme Français, vous gardez droit à l’exonération de 150 000 € sur la plus-value d’un logement, sous conditions. L’ancienne résidence principale peut aussi être exonérée si vous la vendez au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le départ, sans l’avoir louée ni prêtée entre-temps. Ces deux exonérations ne se cumulent pas.

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En Irlande, une SCI française peut être traitée autrement qu’en France, et la convention de 1968 ne prévoit rien pour les parts de sociétés immobilières : à étudier avec un conseil irlandais avant d’acheter en société.

Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.

En Irlande, le domicile n’est pas l’adresse : c’est le pays que vous considérez comme votre foyer permanent, en principe celui que vous aviez à la naissance (le domicile d’origine). Un Français installé à Dublin est donc souvent résident mais non domicilié. Dans ce cas, ses loyers et sa plus-value français ne sont imposés en Irlande que pour la part qu’il transfère en Irlande (le régime de la remise). Laisser les loyers sur un compte français pour rembourser le prêt peut donc éviter l’impôt irlandais, si ce prêt est français et que son montant n’a pas été transféré en Irlande. En contrepartie, les sommes rapatriées, même des années plus tard, sont imposées sans déduction des charges.

Si vous êtes domicilié en Irlande, ou si vous rapatriez vos loyers, ils se déclarent dans votre déclaration annuelle (Form 11 ou Form 12). Le revenu imposable est le loyer moins les charges admises en Irlande : l’abattement français de 50 % n’existe pas. L’impôt français payé sur ces loyers vient en déduction de l’impôt irlandais dû sur ce même revenu, dans sa limite. L’USC (prélèvement social irlandais) s’applique aussi aux loyers : faites vérifier si l’impôt français s’en déduit. À la revente, la Capital Gains Tax irlandaise s’applique aussi (31 % pour une vente depuis le 7 octobre 2026). La convention ne la couvre pas, mais la loi irlandaise accorde un crédit pour l’impôt français sur la plus-value, dans la limite de cette taxe. Faites le calcul avec un conseil irlandais avant de vendre.

Les étapes de la méthode ImmoPourExpat, du premier appel à la mise en location →