Simulateur plus-value immobilière non-résident (2026)

Simulateur de plus-value immobilière non-résident

Vous vendez un bien en France en vivant à l’étranger ? Estimez l’impôt sur la plus-value prélevé chez le notaire : impôt de 19 %, prélèvements sociaux selon votre pays, abattements pour durée de détention et surtaxe.

Abattements par annéeSurtaxe au-delà de 50 000 €Exonération des expatriés

Comment est imposée la plus-value d’un non-résident ?

Quand vous vendez un bien en France en vivant à l’étranger, l’impôt sur la plus-value est calculé et prélevé par le notaire le jour de la vente, sur le prix de vente. Il comprend trois parties.

Impôt	Taux	Abattement pour durée de détention
Impôt sur le revenu	19 %	6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e : exonération après 22 ans
Prélèvements sociaux	7,5 % (affiliés UE, EEE, Suisse, Royaume-Uni) ou 17,2 %	1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 % par an ensuite : exonération après 30 ans
Surtaxe	2 à 6 %	sur la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, au-delà de 50 000 €

Comment calculer la plus-value d’un non-résident ?

Plus-value brute = prix de vente − frais de vente déductibles − prix d’acquisition corrigé. Le prix d’acquisition est augmenté des frais d’achat (réels, ou forfait de 7,5 % pour un achat seulement, pas pour une donation ou une succession) et des travaux (réels, ou forfait de 15 % après 5 ans de détention). Les abattements comptent des années pleines de détention, de date à date. Pour un meublé loué au réel (LMNP), les amortissements déduits viennent en diminution du prix d’acquisition pour les ventes réalisées depuis 2025.

Les deux exonérations des expatriés

L’ancienne résidence principale est totalement exonérée si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit votre départ, sans avoir été louée ni prêtée entre-temps, et que vous vivez dans l’Union européenne ou dans un pays qui assiste la France pour le recouvrement de l’impôt. Ce n’est pas le cas de la Suisse. Les États non coopératifs sont exclus, et cette exonération ne joue pas si l’exonération de 150 000 € a déjà été utilisée.

L’exonération de 150 000 € vise un logement en France d’un ressortissant de l’Union européenne ou de l’EEE (un Français installé à Dubaï y a droit), domicilié fiscalement en France au moins 2 ans de suite, qui détient le logement en direct. La vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la 10e année qui suit le départ, ou à n’importe quel moment s’il en a la libre disposition depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente. Elle vaut pour un seul logement par contribuable, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette par vendeur : un couple qui vend un bien commun peut en bénéficier deux fois sur sa moitié chacun.

Le représentant fiscal

Si vous vivez hors de l’Union européenne, d’Islande et de Norvège (en Suisse, au Royaume-Uni, aux États-Unis ou à Dubaï par exemple) et que le prix de vente dépasse 150 000 €, la vente doit passer par un représentant fiscal accrédité. Il n’en faut pas si la plus-value est totalement exonérée, après 30 ans de détention (impôt et prélèvements sociaux), ou pour une ancienne résidence principale exonérée. Le représentant se rémunère selon son propre barème, forfait ou pourcentage.

Les pays non coopératifs

Un vendeur domicilié dans un État ou territoire non coopératif (liste fixée chaque année par arrêté) est imposé à 75 %. Le simulateur ne traite pas ce cas.

Exemple. Un bien acheté 180 000 € en mars 2016 est revendu 260 000 € en juin 2026, par un expatrié affilié à la sécurité sociale suisse. Avec les forfaits de frais (13 500 €) et de travaux (27 000 €), la plus-value brute est de 39 500 €. Après 10 ans, l’abattement est de 30 % pour l’impôt et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux : l’impôt total est d’environ 7 970 €. Comme il vit en Suisse et vend plus de 150 000 €, il doit passer par un représentant fiscal.

Pour aller plus loin

Questions fréquentes

Quel est le taux d’imposition de la plus-value pour un non-résident ?

19 % d’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni, 17,2 % sinon. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value.

Au bout de combien de temps la plus-value est-elle exonérée ?

Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Un expatrié peut-il être exonéré sur la vente de son ancienne résidence principale ?

Oui, de deux façons. L’ancienne résidence principale est totalement exonérée si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le départ, sans avoir été louée, et si le pays de résidence assiste la France pour le recouvrement de l’impôt (pas la Suisse). Sinon, un ressortissant de l’UE ou de l’EEE domicilié 2 ans de suite en France est exonéré dans la limite de 150 000 € de plus-value par vendeur, pour un seul logement détenu en direct, s’il vend avant la fin de la 10e année suivant son départ ou s’il en a gardé la libre disposition.

Qui paie l’impôt sur la plus-value d’un non-résident ?

Le notaire le calcule et le prélève sur le prix de vente, puis le reverse au fisc. Vous recevez le prix net d’impôt.

Faut-il un représentant fiscal pour vendre ?

Oui si vous vivez hors de l’UE, d’Islande et de Norvège (Suisse et Royaume-Uni compris) et que le prix de vente dépasse 150 000 €, sauf si la plus-value est totalement exonérée (après 30 ans de détention, ou ancienne résidence principale). Il garantit le paiement de l’impôt et se rémunère selon son propre barème, forfait ou pourcentage.

Les amortissements LMNP augmentent-ils la plus-value ?

Oui, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025 (hors résidences services) : les amortissements déduits pendant la location meublée au réel sont retirés du prix d’acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable.

Ma plus-value est-elle aussi imposée dans mon pays de résidence ?

Cela dépend de la convention fiscale. La France garde en général le droit d’imposer, et votre pays accorde un crédit d’impôt ou une exonération pour éviter la double imposition.

Sources officielles :

Règles à jour au 2 novembre 2026. Ce simulateur donne une estimation : il ne remplace ni un notaire, ni un conseil fiscal sur votre situation.

Les informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.