Chasse immobilière
Vous repérez les biens avec vos alertes, les agents de notre réseau et l’application Edgar, et votre coach les analyse avec vous jusqu’à l’offre.
Chasse immobilière pour expatriés →
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Investir depuis la Belgique
Investir dans l’immobilier
en France depuis la Belgique
Vous vivez à Bruxelles, Liège, Namur ou Anvers et vous voulez investir en France ? Salaire en euros, prélèvements sociaux réduits, pas de représentant fiscal à la revente : ce qui change quand on vit en Belgique, avec le dossier d’un de nos membres.
+1 000 expatriés et non-résidents
accompagnés depuis 2017
4,8 sur Trustpilot
276 avis de clients
Ils parlent de nous
L’essentiel
- Un résident belge peut investir en France : les banques françaises appliquent 35 % d’endettement, assurance comprise, et 25 ans au plus.
- Vos loyers sont imposés en France à 20 % au moins jusqu’à 29 579 €, puis 30 % (revenus 2025), plus 7,5 % de prélèvements sociaux si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge.
- Pour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt.
Votre profil
Quelle est votre situation ?
Résident fiscal belge, salarié ou indépendant, Français, Belge ou d’une autre nationalité.
Voir comment financer votre achat →- Votre financementVos revenus sont en euros : pas de risque de change pour la banque, un atout pour votre dossier.
- Vos impôtsVos loyers et votre plus-value sont imposés en France. La Belgique les exonère, mais en tient compte pour fixer le taux de votre impôt belge. En meublé, la part du loyer liée aux meubles est discutée.
- Vos prélèvements sociauxAffilié à la sécurité sociale belge, et à la charge d’aucun régime français, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux en France, au lieu de 17,2 % ou 18,6 %.
Vous vivez en France et travaillez en Belgique : vous êtes résident fiscal français, imposé en France comme un résident sur vos loyers. Tant que vous êtes affilié à la sécurité sociale belge, et à la charge d’aucun régime français, vos prélèvements sociaux sont de 7,5 %.
Voir les règles qui s’appliquent →Vous êtes non-résident fiscal français : cette page vous concerne. Mais vous êtes affilié à la sécurité sociale française : vos prélèvements sociaux sont de 17,2 % en location nue et 18,6 % en meublé, pas 7,5 %.
Voir comment financer votre achat →- Votre financementVos revenus sont en euros : pas de risque de change pour la banque, un atout pour votre dossier.
- Vos impôtsVos loyers et votre plus-value sont imposés en France. La Belgique les exonère, mais en tient compte pour fixer le taux de votre impôt belge. En meublé, la part du loyer liée aux meubles est discutée.
- Vos prélèvements sociauxAffilié à la sécurité sociale belge, et à la charge d’aucun régime français, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux en France, au lieu de 17,2 % ou 18,6 %.
CE QUI VOUS BLOQUE AUJOURD’HUI
Investir depuis la Belgique, un vrai défi
Même avec l’envie et les moyens, investir en France depuis la Belgique a ses pièges : voici les quatre que nos membres ont dû lever.
Vous vivez àBruxellesPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àAnversPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àGandPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àLiègePrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àNamurPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àBrugesPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àCharleroiPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àMonsPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àHasseltPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àArlonPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àLouvainPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àMalinesPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àOstendePrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àCourtraiPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àTournaiPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àBastognePrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àSpaPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1Vous vivez àDinantPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 1
Grandes villes
FINANCEMENT
Convaincre une banque française
Vos revenus sont en euros : pas de risque de change pour la banque, un atout pour votre dossier.
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La France, la Belgique, ou les deux ?
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France. La Belgique les exonère, mais en tient compte pour fixer le taux de votre impôt belge. En meublé, la part du loyer liée aux meubles est discutée.
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Quels prélèvements sociaux pour vous ?
Affilié à la sécurité sociale belge, et à la charge d’aucun régime français, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux en France, au lieu de 17,2 % ou 18,6 %.
Voir la fiscalité →DISTANCE
Acheter sans être sur place
Visites, travaux, gestion : nos membres achètent à distance, avec un réseau sur place pour suivre le chantier et la location.
Voir où investir →+1 000 expatriés et non-résidents dans plus de 70 pays ont déjà bénéficié de notre méthode
Votre projet, notre mission
ImmoPourExpat vous accompagne
à chaque étape de votre projet depuis la Belgique
Frédéric MoreauFondateur, non-résident depuis plus de 12 ans
Qui sommes-nous
L’expert immobilier
créé par un expat, pour les expats
Ancien avocat d’affaires au Luxembourg puis à Hong Kong, Frédéric Moreau n’a trouvé aucune méthode pensée pour les non-résidents quand il a voulu investir en France. Il a créé la sienne, l’a testée sur ses propres biens, puis a fondé ImmoPourExpat pour accompagner les expatriés de A à Z, où qu’ils vivent dans le monde.
+550partenaires : banques, notaires, avocats, artisans
+130 M€de projets accompagnés avec nos clients
- 2016Avocat d’affaires à Hong Kong, il décide d’investir dans l’immobilier pour se construire un patrimoine.
- 2017Premier achat à Nantes depuis l’étranger : un bien transformé en colocation de 4 chambres.
- 2020 à 2024Il duplique son modèle (divisions, créations de lots) et ImmoPourExpat voit le jour.
- 2025Il vit de ses revenus immobiliers et transmet sa méthode aux expatriés du monde entier.
Votre projet, notre mission
Un accompagnement immobilier sur mesure
pour expatriés : nos 4 expertises
Tout commence par un rendez-vous stratégique offert. Ensuite, de la recherche du bien à la fiscalité, en passant par le financement et les travaux, nous vous accompagnons à votre rythme.
Financement immobilier
Structuration de votre dossier bancaire, mise en relation avec nos partenaires spécialisés non-résidents et liste des banques à solliciter.
Financement immobilier pour expatriés →
Rénovation à distance
Devis cadrés, artisans vérifiés et suivi de chantier par un relais local : vos travaux avancent sans que vous preniez l’avion.
Rénovation à distance pour expatriés →
Fiscalité optimisée
Optimisez la fiscalité de votre investissement grâce à nos conseils personnalisés : montage juridique, régime fiscal, solutions patrimoniales.
Fiscalité des expatriés investisseurs →Pourquoi nous faire confiance ?
Ce sont nos membres qui en parlent le mieux
Ils vivent en Belgique et ont investi en France : leurs projets en vidéo et leurs avis, sans filtre.
+1 000expatriés accompagnés
+70pays de résidence
10 %d'apport moyen
8 %de rendement moyen
Leurs témoignages vidéo
Voir tous les témoignages vidéo →Trustpilot
Brice DBJapon, 30 octobre 2026Lire l’avis →Trustpilot
Bruno beaubernardPays-Bas, 15 octobre 2026Lire l’avis →Trustpilot
Cyrielle NisLuxembourg, 30 septembre 2026Lire l’avis →Trustpilot
Raha RezvaniRoyaume-Uni, 11 septembre 2026Lire l’avis →Trustpilot
Murielle FuchsFrance, 17 juillet 2026Lire l’avis →Trustpilot
Jean-Noel FederspielBelgique, 10 août 2026Lire l’avis →Trustpilot
Hugo Belda RomeufEspagne, 24 juillet 2026Lire l’avis →Trustpilot
Manon HallaisAustralie, 21 juillet 2026Lire l’avis →Trustpilot
Xavier HeriatRoyaume-Uni, 2 juillet 2026Lire l’avis →Trustpilot
Paul QuenetSG, 21 mai 2026Lire l’avis →Trustpilot
Camille CanonSuisse, 25 septembre 2025Lire l’avis →Trustpilot
Lucas BraudSuisse, 18 septembre 2025Lire l’avis →Trustpilot
Helene VitrySuisse, 15 septembre 2025Lire l’avis →Trustpilot
Adrien BSuisse, 6 décembre 2024Lire l’avis →Trustpilot
Mauréna GrossetSuisse, 12 juin 2024Lire l’avis →Trustpilot
Très satisfait de mon expérience avec IPE
Très satisfait de mon expérience avec IPE (Immo Pour Expat). La communication est excellente, les échanges sont fluides et je me sens réellement accompagné tout au long du projet. J’ai surtout le sentiment que nous travaillons en équipe, avec une bonne compréhension des objectifs et une vraie volonté d’avancer ensemble. C’est très appréciable de pouvoir compter sur une équipe disponible, à l’écoute et impliquée. Je recommande vivement IPE !
Brice DBJapon, 30 octobre 2026Lire l’avis →TrustpilotUn accompagnement de qualité pour réussir son investissement immobilier locatif
Je suis très satisfait de l' accompagnement avec toute l'equipe IPE. Les conseils proposés à travers les vidéos et les ateliers sont clairs, concrets et très utiles pour avancer dans mon projet. J’apprécie particulièrement la qualité des contenus et la pertinence des échanges en atelier. Un accompagnement sérieux et enrichissant que je recommande vivement !
Bruno beaubernardPays-Bas, 15 octobre 2026Lire l’avis →TrustpilotÉquipe dynamique et réactive
Équipe dynamique et réactive. Conseils avisés et précis, adaptés aux situations personnelles Différentes stratégies proposées pour s’adapter aux évolutions du marché Je recommande !
Cyrielle NisLuxembourg, 30 septembre 2026Lire l’avis →TrustpilotSuivi de À à Z au top
Suivi de À à Z au top, staffs compétents et disponibles, application intuitive: tout pour réussir ses investissements en immobilier.
Raha RezvaniRoyaume-Uni, 11 septembre 2026Lire l’avis →TrustpilotExcellents coachs et communauté !
Excellent soutien des coachs (merci en particulier à Vincent et Thomas) qui sont aux petits soins pour que tout le projet se déroule parfaitement. Super conseils et communauté, tout ce qui me fallait pour garder la motivation et réaliser ce grand projet. Merci!! :)
Murielle FuchsFrance, 17 juillet 2026Lire l’avis →TrustpilotInfos et suivi
Je suis encore au début de mon expérience mais quatre points forts: 1. la masse d'informations mise à disposition 2. Les deals proposés dans lesquels IPE n'est pas partie prenante 3. les réunions quotidiennes pour affiner son projet 4. le suivi personnalisé aussi bien financier, travaux, aides diverses et variées. Je remercie particulièrement Thomas sur ce dernier point pour son professionalisme et sa disponibilité incroyable!(je me demande à quel moment il ne bosse pas) Il m'a proposé un bien et suit le dossier jusqu'à son terme. Je ne doute pas d'avoir encore de nombreuses opportunités avec eux.
Jean-Noel FederspielBelgique, 10 août 2026Lire l’avis →TrustpilotExpert: Thomas
Nous avons commencé notre projet avec Thomas, qui est à l'écoute, donne de bons conseils et nous aide à avancer dans le projet dès le premier appel. Merci!!
Hugo Belda RomeufEspagne, 24 juillet 2026Lire l’avis →TrustpilotImmopourexpat donne de très bons…
Immopourexpat donne de très bons conseils et assure un suivi minutieux du projet. Pour ma part, je suis toujours à la recherche de la bonne opportunité et je ne perds pas espoir. Grâce à leurs conseils et à leur accompagnement, je reste motivé et continue mes recherches sereinement. Je recommande vivement leur sérieux et leur professionnalisme.
CBcyril borieIrlande, 1 septembre 2026Lire l’avis →TrustpilotUn grand merci pour votre aide
Je prends enfin le temps d’écrire cet avis qui me tient à cœur. Mon aventure pour devenir propriétaire a été parsemée d’embûches et sans IPE j’aurais perdu espoir et sans doute abandonné le projet. Je vis à l’étranger et ai accusé de nombreux refus des banques pour un crédit immobilier. J’ai décidé de faire confiance à IPE et de me lancer dans les démarches. J’ai aujourd’hui signé mon offre de prêt!! Toute l’équipe - big shout out pour Jordan et Thomas - m’ont soutenue et accompagnée dans cette démarche. Certes, il faut se lancer et c’est un investissement financier au début, mais c’est aussi un investissement personnel et professionnel pour l’avenir. Chaque situation est différente, et dans mon cas je suis extrêmement reconnaissante qu’ils aient croisé ma route car je peux enfin concrétiser mon projet et devenir enfin propriétaire. Mille mercis 😊
Manon HallaisAustralie, 21 juillet 2026Lire l’avis →TrustpilotAccompagnement de qualité et super suivi avec Vincent
Un grand merci à Vincent pour son accompagnement de qualité tout au long de mon projet avec IPE. Il s'est montré extrêmement disponible, à l'écoute et de bon conseil lors de toutes nos démarches (notamment dans le suivi rigoureux avec l'étude notariale). Même si le projet n'a malheureusement pas pu aboutir à cause du financement bancaire, l'implication de Vincent a été irréprochable du début à la fin. Un professionnel de confiance que je recommande sans hésiter !
Xavier HeriatRoyaume-Uni, 2 juillet 2026Lire l’avis →TrustpilotTrès bon accompagnement
Très bon accompagnement de la part de l'équipe IPE et notamment de la part de Thomas, il a su m'apporter les informations dont j'avais besoin pour boucler mon projet !
GGuillaumeCanada, 10 août 2026Lire l’avis →TrustpilotIPE - Je recommende a 100%!!!
IPE a su m’apporter une super experience pour une premiere dans l’immobilier. Leurs conseils, professionnalisme et reactivité font d’eux une entité tres serieuse pour aider les nouveaux acheteurs. Je recommende tres fortement l’equipe d’IPE pour tout investissement immo.
Paul QuenetSG, 21 mai 2026Lire l’avis →TrustpilotTrès bon accompagnement
Très bon accompagnement, sérieux et réactif. Etant expatriée j'ai été accompagnée et j'ai pu avoir 5% d'apport pour un projet que je n'aurais pu réaliser seule, sans IPE. Coach très compétent et disponible !!
IGInès Goddard JosseaumeFrance, 5 juin 2026Lire l’avis →TrustpilotL'immo rendu accessible et une équipe…
L'immo rendu accessible et une équipe dispo! J'ai acquis un bien en mars en maximisant les connaissances acquises via l'accompagnement. Zéro bullshit, du contenu, des gens dispo et un mentorat qui booste la confiance.
Camille CanonSuisse, 25 septembre 2025Lire l’avis →TrustpilotIPE, Une équipe au top !
IPE c'est une équipe au top ! Et Thomas c'est la force tranquille ! Il m'accompagne pas à pas depuis le début. Il n'a de cesse de vous encourager à travers des messages ou lors des ateliers. Une fois les propositions de financement obtenues, j'ai pu échanger avec lui sur plusieurs biens. Aujourd'hui j'ai signé une promesse de vente chez le notaire, le projet avance. Ecoute, patience et présence Merci Thomas !
CClémenceMA, 21 mai 2026Lire l’avis →TrustpilotProfessionnalisme et Disponibilité
Nous venons de nous lancer dans l'aventure en achetant un bien avec ImmoPourExpat, le plus difficile dans cette expérience c'est de se lancer. Les personnes qui nous guident dans cette aventure sont très compétentes et à l'écoute de nos besoins. Merci à toute l'équipe. Je recommande vivement cette entreprise pour les personnes vivant à l'étranger et qui veulent acheter un bien en France
PKPhilippe KotulaCanada, 20 avril 2026Lire l’avis →TrustpilotUne assistance réactive et rassurante pour les non-résidents
ImmoPourExpat offre une assistance au top 👍. Toujours disponibles et réactifs, ils rendent les démarches beaucoup plus simples pour les non-résidents. Un vrai gain de temps et de sérénité ! Lucas Braud
Lucas BraudSuisse, 18 septembre 2025Lire l’avis →TrustpilotMaître mot : disponibilité et efficacité
Je suis vraiment très agréablement surpris par la disponibilité des accompagnants. Ils sont là pour nous guider à chaque étapes. Le réseau est exceptionnel et véritablement aussi développé qu’efficace. L’émulation des intervenants et de la communauté permet d’avoir de super idées pour optimiser les investissements. Les vidéos des cours sont claires et détaillées et les session de rencontre sont quotidiennes si on le souhaite Merci à eux.
SSteveEspagne, 6 mars 2026Lire l’avis →TrustpilotDe novice à professionnel en quelques clics !
Helene Vitry : impressionnant, toutes les connaissances nécessaires sont réunies dans une seule application ! L’analyse est rapide et plusieurs menus permettent de couvrir de nombreux cas de figure. C’est bien conçu, très intuitif et donc facile à utiliser, même pour les personnes âgées !Traduit de l’anglais
Helene VitrySuisse, 15 septembre 2025Lire l’avis →TrustpilotIPE Les meilleures ressources pour les expatriés
IPE est un groupe de professionnels vraiment très expérimentés, bienveillants, et passionnés. Ils sont toujours là pour questions, doutes, et entraides. Je suis vraiment fortuné de les avoirs à mes côtés pour mon futur achat.
MQMagali QuibakaÉtats-Unis, 19 février 2026Lire l’avis →TrustpilotPensez long terme
Sur le long terme, un bon investissement pour évoluer et éviter des erreurs
Adrien BSuisse, 6 décembre 2024Lire l’avis →TrustpilotJ’ai découvert l’accompagnement de…
J’ai découvert l’accompagnement de Frédéric début de cette année 2024 et ça été une très bonne surprise. Frédéric m’a permis de me booster et il donne les clés en tant qu’expat. Merci encore :)
Mauréna GrossetSuisse, 12 juin 2024Lire l’avis →TrustpilotAccompagnement pro et humain par des experts!
C'est un accompagnement de qualité! Tout le programme est pensé pour apprendre mais surtout passer à l'action tout en se sentant réellement encadré! Quelle richesse et quel professionnalisme! Et j'ajoute que l'humanité des experts et l'appartenance à une communauté permet aussi de faire la différence! Je recommande sans hésiter!
JjenniferPays-Bas, 23 janvier 2026Lire l’avis →TrustpilotRetour d'experience - Septembre/Octobre 2026
Je collabore avec Morgan depuis le début de ma relation avec IPE. Son accompagnement est toujours professionnel, précis et pertinent. Grâce à son expérience, il apporte des conseils concrets, illustrés par des cas pratiques, ce qui apporte une réelle valeur ajoutée. Je le recommande sans hésitation.
PMPhilbiche MarcLuxembourg, 19 octobre 2026Lire l’avis →
Vit à Dubaï
Vit en Suisse
Vit aux États-Unis
Vit au Canada
Vit au Royaume-Uni
Vit en Espagne
Vit aux Pays-Bas
Vit en Belgique
Vit au Luxembourg
Vit à Singapour
Vit en Thaïlande
Vit au Danemark
Où investir
Où investir quand on vit en Belgique ?
Depuis la Belgique, notre membre a acheté un studio en bord de mer à Mandelieu-la-Napoule, près de Cannes, dans sa région d’origine, et le loue en courte durée. Le nord de la France, à une ou deux heures de route, permet aussi de visiter le bien et de suivre les travaux sans prendre l’avion.
Mandelieu-la-NapouleLe projet d’Alexandre
AmiensLe projet d’Axelle, qui vit au Royaume-Uni
ReimsLe projet d’Anne-Claire, qui vit à Dubaï
RouenLe projet de Jérémy, qui vit en Espagne
ThionvilleLe projet d’Amine, qui vit à Dubaï
DeauvilleLe projet d’Alexandra, qui vit au Royaume-Uni
Près de LyonLe projet de Lois, qui vit aux Pays-Bas
NantesLe projet de Yanis, qui vit au DanemarkNos simulateurs d’investissement
Combien pouvez-vous investir ?
Estimez en un instant votre capacité d’emprunt depuis l’étranger, ou l’impôt que vous paierez sur vos loyers selon votre pays.
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Pour investir sereinement
Ce qu’il faut savoir quand on investit depuis la Belgique
Les avantages pour vous d’investir en France depuis la Belgique
Vos avantages
Les avantages pour vous d’investir en France depuis la Belgique
Ce qu’un achat en France vous apporte quand vous vivez en Belgique, et ce qu’il faut remplir pour en profiter.
Un salaire en euros
- Pas de risque de change pour la banque : c’est un atout pour votre dossier.
- Condition : Il faut avoir des revenus stables en Belgique.
Un taux fixe sur toute la durée du prêt
- En France, les prêts immobiliers sont presque tous à taux fixe sur 20 ou 25 ans : votre mensualité ne bouge pas jusqu’au bout, alors que les loyers suivent l’inflation.
- Condition : Il faut emprunter auprès d’une banque française.
Peu d’apport
- Notre membre en Belgique a acheté avec 10 % d’apport plus les frais de notaire, alors qu’on lui demandait 35 % ailleurs.
- Condition : Il faut présenter un dossier solide à des banques qui acceptent les non-résidents.
Pas d’impôt belge sur vos loyers
- La Belgique exonère vos loyers et votre plus-value français ; elle s’en sert seulement pour fixer le taux de votre impôt belge.
- Condition : Il faut détenir le bien en direct. En meublé, la part du loyer liée aux meubles est discutée avec le fisc belge.
Comment financer un achat en France depuis la Belgique ?
Les banques françaises appliquent aux résidents belges la norme du HCSF : 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, et 25 ans de durée au plus. Vos revenus en euros leur évitent le risque de change, mais toutes n’acceptent pas les non-résidents, et certaines demandent un apport très élevé : avant de rejoindre ImmoPourExpat, notre membre en Belgique s’était vu demander 35 % d’apport, hors frais de notaire. Le choix des banques et la présentation du dossier font la différence.
Combien pouvez-vous emprunter ? Vos revenus en euros sont retenus à 100 % : laissez la part retenue à 100 %.
À lire aussi : quelles banques prêtent aux expatriés et combien d’apport prévoir.
Où payez-vous vos impôts : en France ou en Belgique ?
| En France | En Belgique | |
|---|---|---|
| Loyers | Imposés en France : barème progressif avec au moins 20 % jusqu’à 29 579 €, puis 30 % (revenus 2025), plus 7,5 % de prélèvements sociaux si vous êtes affilié en Belgique. | Exonérés, mais retenus pour fixer le taux de votre impôt belge (articles 3 et 19 A de la convention). Le bien se déclare en principe sur la base de son revenu cadastral belge. En meublé, le fisc belge estime que la part du loyer liée aux meubles peut être imposée en Belgique : point contesté. |
| Plus-value à la revente | Imposée en France : 19 % plus 7,5 % de prélèvements sociaux, avec des abattements à partir de la 6e année ; pas de représentant fiscal. | Exonérée. |
| Patrimoine | IFI si votre patrimoine immobilier français net dépasse 1,3 million d’euros. | Pas d’impôt belge sur la valeur de ce bien. |
| Succession | Convention de 1959 : la France taxe vos immeubles français. | Droits de succession de votre Région sur l’ensemble du patrimoine, avec déduction de l’impôt français : sur ce bien, vous payez au total à peu près le plus élevé des deux. |
La nouvelle convention signée en 2021 n’est pas entrée en vigueur : celle de 1964 s’applique toujours. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute en France. La plus-value peut être exonérée jusqu’à 150 000 € si vous êtes Français ou ressortissant européen, avez été domicilié en France au moins deux ans de suite et vendez au plus tard le 31 décembre de la 10e année qui suit votre départ. L’ancienne résidence principale est exonérée si vous la vendez au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit votre départ, sans l’avoir louée ou prêtée entre-temps. Si vous pensez acheter via une SCI, faites valider la structure par un conseil belge : son traitement en Belgique est discuté.
Convention fiscale France BelgiqueLoyers, plus-value, IFI et succession, article par article, avec des exemples chiffrés.Lire la convention →Fiscalité de l’investisseur expatriéTaux minimum, prélèvements sociaux, LMNP, SCI, plus-value : les règles françaises pour les non-résidents.Voir la page Fiscalité →
À lire aussi : comment sont imposés les loyers d’un non-résident.
Location nue, meublée ou SCI ?
| Location nue | Location meublée (LMNP) | SCI à l’impôt sur le revenu | |
|---|---|---|---|
| Impôt sur les loyers | Micro-foncier (30 % d’abattement) ou réel, charges et intérêts déduits | Micro-BIC (50 %) ou réel, avec l’amortissement du bien, qui réduit souvent fortement l’impôt | Comme la location nue, chez chaque associé |
| À la revente | Plus-value des particuliers, abattements pour durée de détention | Idem, mais les amortissements déduits sont réintégrés | Plus-value des particuliers, sans l’exonération de 150 000 € |
| Pour qui | Location longue durée simple | Le choix le plus fréquent de nos membres | Achat à plusieurs, transmission |
Attention, en Belgique : le traitement d’une SCI française est discuté, en particulier depuis la réforme de la taxe Caïman. Faites valider la structure par un conseil belge avant d’acheter ; la détention en direct reste la plus simple.
Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.
Exemple chiffré : combien d’impôt sur vos loyers ?
Un studio meublé loué 1 000 € par mois par une personne qui vit à Bruxelles, affiliée à la sécurité sociale belge (location meublée au micro-BIC, revenus 2025).
- Loyers encaisséspar an12 000 €
- Abattement micro-BICfrais forfaitaires− 50 %
- Revenu imposableen France6 000 €
- Impôt (taux minimum 20 %)1 200 €
- Prélèvements sociaux (7,5 %)450 €
Total payé en France1 650 € par ansoit 138 € par mois, 13,8 % des loyers
Vous gardez 10 350 €Impôt 1 200 €Prélèvements sociaux 450 €
En Belgique : pas d’impôt sur ces loyers en principe. Le revenu du bien, calculé selon les règles belges, sert à fixer le taux de votre impôt belge. En meublé, la part du loyer liée aux meubles est discutée.
Sans affiliation à une sécurité sociale européenne, suisse ou britannique, les prélèvements sociaux passeraient à 1 116 €, soit 2 316 € au total.
Faites le calcul pour votre bien. Choisissez « affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’UE » et « Union européenne » dans les simulateurs.
Que devez-vous déclarer en Belgique ?
Depuis 2021, un bien situé à l’étranger reçoit un revenu cadastral belge. Votre logement en France se déclare dans votre déclaration belge sur cette base s’il est loué à un particulier pour y habiter ou s’il n’est pas loué, et sur le loyer s’il est loué pour un usage professionnel. Grâce à la convention, ce revenu est exonéré, mais il entre dans le calcul de votre taux d’impôt belge. Signalez aussi au SPF Finances l’achat, la mise en location ou la vente du bien, et déclarez vos comptes bancaires français dans votre déclaration et au Point de contact central de la Banque nationale de Belgique. En location meublée, l’administration belge considère que la part du loyer qui rémunère les meubles n’est pas un revenu immobilier et peut donc être imposée en Belgique. Un premier jugement lui a donné tort et l’affaire est en appel : faites vérifier ce point par un conseil belge avant de choisir le meublé.
La nouvelle convention de 2021 n’est pas encore appliquée
La France et la Belgique ont signé le 9 novembre 2021 une nouvelle convention fiscale qui remplacera celle de 1964. Au 3 novembre 2026, elle n’est pas entrée en vigueur. Le jour où elle s’appliquera, la Belgique n’exonérera plus vos revenus immobiliers français que dans la mesure où ils sont réellement imposés en France. Pour un bien détenu en direct et déclaré en France, l’effet devrait être limité ; nous mettrons cette page à jour à son entrée en vigueur.
Comment ImmoPourExpat vous accompagne depuis la Belgique
Une méthode pas à pas
La formation en ligne, du financement à la mise en location, pensée pour les non-résidents.
Des ateliers chaque semaine
Vos questions posées en direct à l’équipe, pendant toute la durée de l’accompagnement.
Un réseau sur place
Banques, artisans, agents et gestionnaires habitués à travailler avec des investisseurs à distance.
Les étapes de la méthode ImmoPourExpat, du premier appel à la mise en location →
Règles vérifiées le 3 novembre 2026 (convention fiscale France Belgique du 10 mars 1964 et convention successions du 20 janvier 1959 (impots.gouv.fr), BOFiP (BOI-INT-CVB-BEL-10-10, BOI-INT-CVB-BEL-20, BOI-RFPI-PVINR-10-20, BOI-RFPI-PVINR-20-20), service-public.gouv.fr, SPF Finances, Cour constitutionnelle de Belgique (arrêt n° 188/2021)). Les conditions de financement citées sont celles des dossiers de nos membres, à leur date. Cette page informe sur les règles générales : elle ne remplace pas un conseil fiscal ou une offre de prêt.
Textes officiels : impots.gouv.fr : impôt sur le revenu des non-résidents · impots.gouv.fr : plus-values immobilières des non-résidents · DGFiP : les particularités de la fiscalité des non-résidents (fiche, mars 2026) · BOFiP : BOI-RFPI-PVINR-20-20, plus-value des non-résidents.
Un échange pour faire avancer votre projet
Lancez votre investissement depuis la Belgique
Un échange de 45 min pour répondre à vos questions, évaluer votre situation, et voir comment on peut vous accompagner.
Sans engagement
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Ce que vous devez savoir
Questions fréquentes
Un résident belge peut-il obtenir un prêt immobilier en France ?
Oui. Des banques françaises financent les résidents belges, avec la norme des 35 % d’endettement et 25 ans maximum. Vos revenus en euros sont un atout, mais toutes les banques n’acceptent pas les non-résidents, et certaines demandent un apport très élevé.
Quel apport faut-il depuis la Belgique ?
Il n’y a pas de minimum légal. Notre membre en Belgique a apporté 10 % du prix plus les frais de notaire, alors que d’autres banques lui demandaient 35 % hors frais.
Je suis frontalier : suis-je concerné ?
Non, si vous vivez en France et travaillez en Belgique : vous êtes résident fiscal français et imposé comme tel sur vos loyers. Cette page vise les personnes qui vivent en Belgique.
Mes loyers français sont-ils imposés deux fois ?
Non, si vous détenez le bien en direct et le louez nu. Ils sont imposés en France ; la Belgique les exonère mais en tient compte pour calculer le taux de votre impôt belge : c’est l’exonération avec réserve de progressivité. En meublé, le fisc belge revendique la part du loyer liée aux meubles : ce point est contesté devant les tribunaux.
Combien de prélèvements sociaux paie un résident belge ?
7,5 % (le prélèvement de solidarité) si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime français. Sinon, par exemple si vous travaillez en France, 17,2 % sur une location nue et 18,6 % sur une location meublée.
La nouvelle convention de 2021 s’applique-t-elle ?
Non. Au 3 novembre 2026, elle n’est pas entrée en vigueur : la convention de 1964 reste la référence.
Faut-il un représentant fiscal pour revendre ?
Non. La Belgique étant dans l’Union européenne, la vente ne nécessite pas de représentant fiscal.
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Pour aller plus loin sur la fiscalité : L’impôt sur le revenu d’un non-résident, Le représentant fiscal, Les prélèvements sociaux d’un non-résident, L’IFI d’un non-résident.
Les informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
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