Studio meublé
Revenu imposable6 000 €
Impôt à 20 %1 200 €
CSG et CRDSExonéré
Prélèvement de solidarité450 €
Total en France1 650 €
Rien à payer en Belgique, mais le revenu entre dans le calcul de votre taux d’impôt belge.
Calculer mon impôt →
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Convention fiscale France Belgique : votre bien en France
Vous vivez en Belgique et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
BelgiqueRègles à jour au 2 novembre 2026Rédigé par Frédéric Moreau, fondateur d’ImmoPourExpatSources officielles20 %d’impôt minimum sur vos loyers en France, 30 % au-delà de 29 579 € de revenu net
19 %d’impôt sur la plus-value en France, avant le prélèvement de solidarité
7,5 %de prélèvements sociaux si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge, contre 17,2 % sinon
1,3 M€de patrimoine immobilier français net : le seuil de l’IFI
Qui impose quoi ?
La France impose vos loyers et votre plus-value, et elle seule. La Belgique les exonère, mais s’en sert pour fixer le taux de votre impôt belge.
Vos loyers ne sont imposés qu’en France
- La France impose seule vos loyers, car le bien y est situé
- La Belgique les exonère, mais les ajoute à vos autres revenus pour fixer votre taux
- Le bien reçoit un revenu cadastral belge, exonéré grâce à la convention
Impôt minimum en France20 %
Prélèvements sociaux7,5 % ou 17,2 %
En BelgiqueExonérés
La plus-value ne se paie qu’en France
- 19 % d’impôt en France, après abattements pour durée de détention
- Exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans
- La Belgique exonère cette plus-value
Impôt en France19 %
Prélèvement de solidarité7,5 %
En BelgiqueExonérée
7,5 % si vous êtes affilié en Belgique
- Affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime français : pas de CSG ni de CRDS
- Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû, sur les loyers et les plus-values
- Cochez la case 8SH ou 8SI de la 2042 C et gardez une attestation d’affiliation
Loyers7,5 %
Plus-value7,5 %
Sans affiliation européenne17,2 %
L’IFI reste dû en France
- La convention de 1964 ne vise pas la fortune : seul le droit français s’applique
- Au-delà de 1,3 M€ nets au 1er janvier, sur vos seuls immeubles français
- Pas d’abattement de 30 %, réservé à la résidence principale
Seuil de patrimoine net1,3 M€
Barème dès 800 000 €0,50 à 1,50 %
Biens hors de FranceExclus
Une convention pour les successions, pas pour les donations
- Votre immeuble français est taxé en France
- La Belgique peut aussi le taxer, en déduisant l’impôt français : vous payez au total le plus élevé des deux
- Les donations ne sont pas couvertes : chaque pays applique son droit
Immeuble françaisTaxé en France
Comptes et placementsPays du domicile
DonationsNon couvertes
La Belgique exonère, la France impose
- Méthode d’exonération : les revenus français sont exonérés d’impôt belge (article 19 A)
- 150 000 € de plus-value nette exonérés pour un ressortissant de l’UE ou de l’EEE, sous conditions
- Ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l’année suivant votre départ
Exonérés pour un Européen150 000 €
Représentant fiscalAucun
Ancienne résidence principaleExonération totale
Combien vous payez en France
Trois cas calculés pour un résident belge affilié à la sécurité sociale belge, sur les revenus 2025. Aucun impôt belge n’est dû sur ces revenus.
Appartement loué nu
Revenu imposable6 300 €
Impôt à 20 %1 260 €
CSG et CRDSExonéré
Prélèvement de solidarité472,50 €
Total en France1 732,50 €
Sans affiliation à un régime européen, le total serait de 2 343,60 €.
Calculer mon impôt →Revente après 10 ans
Plus-value brute43 750 €
Impôt à 19 %5 818,75 €
CSG et CRDSExonéré
Prélèvement de solidarité3 010,55 €
Total en France8 829,30 €
Plus-value exonérée en Belgique, aucun représentant fiscal. L’exonération de 150 000 € ramènerait le total à zéro si vous y avez droit.
Calculer ma plus-value →La nouvelle convention signée le 9 novembre 2021 n’est pas en vigueur : la convention de 1964 reste la référence.
Vos démarches, des deux côtés
Un bien en France crée des obligations dans les deux pays, même quand la Belgique n’ajoute aucun impôt.
En France
Taxe foncièreDue chaque année par le propriétaire au 1er janvier.
Taxe d’habitationDue sur une résidence secondaire dont vous gardez la disposition, avec une majoration possible de 5 % à 60 % en zone tendue.
Déclaration d’occupationDans « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, à refaire avant le 1er juillet de l’année qui suit un changement.
CFE et SIRETEn location meublée : un numéro SIRET et la cotisation foncière des entreprises, sauf si vos recettes ne dépassent pas 5 000 €.
Déclaration de revenusFormulaire 2042, et 2042 C PRO pour le meublé, auprès du service des impôts des particuliers non-résidents.
Attestation d’affiliationCochez la case 8SH ou 8SI de la 2042 C et gardez une attestation de la sécurité sociale belge pour le taux de 7,5 %.
En Belgique
Déclaration belgeDéclarez le revenu du bien (revenu cadastral ou loyer selon l’usage) : il est exonéré mais entre dans le calcul de votre impôt.
SPF FinancesSignalez l’achat, la vente ou la mise en location du bien.
Comptes bancairesMentionnez vos comptes français dans votre déclaration et déclarez-les au Point de contact central de la Banque nationale.
Réserve de progressivitéL’impôt belge est calculé sur l’ensemble de vos revenus, puis réduit à proportion des revenus exonérés (article 155 du CIR 1992).
Constructions juridiquesSi vous détenez le bien via une SCI, vérifiez avec un conseil belge si cette case doit être remplie.
Donation d’immeubleUne donation d’immeuble français passée devant un notaire français n’est en principe pas taxée en Belgique : à confirmer pour votre Région.
Le traitement belge d’une SCI française reste discuté : faites-le valider par un conseil belge avant d’acheter.
Ils vivent en Belgique et ont investi en France
Vit en BelgiqueAlexandre, Mandelieu-la-Napoule
Studio en bord de mer en location courte durée
★★★★★ sur Trustpilot« … je signe aujourd'hui l'acte authentique pour un appartement avec 15% d'apport a l'inverse des 35% que les banques me demandais sur mon premier projet. »
Voir son projet →Les 8 questions à se poser
Une réponse claire et un exemple pour chaque sujet.
Qui impose vos loyers ?
La France seuleLa convention réserve l’impôt sur les loyers à la France, où se trouve le bien. La Belgique les exonère, mais les ajoute à vos autres revenus pour calculer votre taux. Elle réduit ensuite l’impôt dans la proportion de ces revenus exonérés.
ExempleUn studio meublé loué 12 000 € par an : 1 650 € à payer en France, rien en Belgique.
Qui impose votre plus-value ?
La France seuleLa plus-value sur un bien français n’est imposable qu’en France. Vous payez 19 % d’impôt et le prélèvement de solidarité, avec des abattements selon la durée de détention. La Belgique l’exonère.
ExempleAchat à 250 000 €, revente à 350 000 € après 10 ans : 8 829,30 € à payer en France, rien en Belgique.
La Belgique tient-elle compte du bien ?
Pour fixer votre tauxLes revenus français sont exonérés, mais ils entrent dans le calcul du taux de votre impôt belge. Le bien reçoit aussi un revenu cadastral belge depuis 2021, exonéré grâce à la convention. Signalez tout changement au SPF Finances.
ExempleUn logement non loué ou loué à un particulier pour y habiter est déclaré sur la base du revenu cadastral.
Devez-vous payer l’IFI ?
Au-delà de 1,3 M€La convention de 1964 ne vise pas la fortune : l’IFI suit le droit français. Il ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier.
ExempleBarème de 0,50 % à 1,50 % dès 800 000 €, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€.
Qui taxe la succession ?
Le plus élevé des deuxVotre immeuble français est taxé en France. La Belgique peut aussi le taxer, en déduisant l’impôt payé en France : vous payez au total le plus élevé des deux. Les comptes et placements relèvent en principe de la Belgique si vous y êtes domicilié.
ExempleUne donation n’est pas couverte par la convention de 1959 : la France taxe l’immeuble français.
Quels prélèvements sociaux ?
7,5 % si affiliéAffilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime français, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS. Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Sans affiliation européenne, le taux est de 17,2 %, et de 18,6 % en meublé.
ExemplePour l’appartement loué nu : 472,50 € de prélèvement de solidarité, contre 1 083,60 € sans affiliation.
Faut-il un représentant fiscal ?
Non, vous êtes dans l’UELe vendeur domicilié dans l’Union européenne est dispensé de représentant fiscal à la vente. Le notaire calcule et paie l’impôt.
ExempleUne revente à 350 000 € après 10 ans n’en demande aucun.
Une SCI change-t-elle l’impôt ?
La convention traite les parts de SCI françaises comme des biens immobiliers. En Belgique, leur traitement reste discuté, notamment depuis la réforme de la taxe Caïman. L’exonération de 150 000 € ne joue pas pour une vente par une SCI.
ExempleFaites valider la structure par un conseil belge avant d’acheter : la détention en direct reste la plus simple.
Les textes officiels
Questions fréquentes
J'habite Bruxelles et je loue un appartement à Lille. Où paie-t-on l'impôt ?
En France seulement (article 3). La Belgique exonère ces loyers mais les intègre au calcul du taux.
Ma résidence secondaire en France, non louée, est-elle taxée en Belgique ?
Elle reçoit un revenu cadastral belge depuis 2021, mais ce revenu est exonéré avec réserve de progressivité grâce à la convention de 1964.
La nouvelle convention de 2021 s'applique-t-elle ?
Non. Au 2 novembre 2026, elle n'est pas entrée en vigueur. La convention de 1964 reste la référence.
Faut-il acheter en SCI quand on vit en Belgique ?
Prudence. Le traitement belge d'une SCI française est discuté : jurisprudence ancienne favorable à l'exonération, positions administratives plus récentes liées à la taxe Caïman. Faites valider la structure par un conseil belge et comparez avec un achat en direct avant de signer.
Ai-je besoin d'un représentant fiscal pour vendre ?
Non. Vous résidez dans l'UE.
Mes enfants paieront-ils des droits de succession en France ?
Oui sur vos immeubles français (convention de 1959, article 4). La Belgique peut aussi taxer cet immeuble, en déduisant l'impôt payé en France : vous payez au total le plus élevé des deux. Vos comptes et placements relèvent en principe de la Belgique si vous y êtes domicilié.
Une donation de mon appartement français à mes enfants est-elle couverte ?
Non. La convention de 1959 ne vise pas les donations. La France taxe l'immeuble français (article 750 ter du CGI). Une donation d'immeuble français passée devant un notaire français n'est en principe pas taxée en Belgique ; faites-le confirmer pour votre Région.
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Qatar
Turquie
MarocRègles à jour au 2 novembre 2026, établies à partir du texte de la convention publié sur impots.gouv.fr et du BOFiP. Cette page informe sur les règles générales : elle ne remplace pas un conseil fiscal sur votre situation.
Parlons de votre projet
Vous vivez en Belgique et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Parler à un expertLes informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
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