Vous vivez en République tchèque et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
République tchèqueRègles à jour au 6 novembre 2026Rédigé par Frédéric Moreau, fondateur d’ImmoPourExpatSources officiellesLa France impose vos loyers et votre plus-value, car le bien y est situé. La République tchèque les impose aussi, puis déduit l’impôt français dans la limite de son propre impôt.
Trois cas calculés pour un résident tchèque affilié à la sécurité sociale tchèque, sur les revenus 2025. Les montants tchèques sont des ordres de grandeur.
1 650 € en France, puis environ 60 € en République tchèque : impôt tchèque d’environ 1 260 € (forfait de 30 %, taux de 15 %), moins le crédit de 1 200 €.
Calculer mon impôt →Impôt tchèque d’environ 945 €, entièrement couvert par le crédit de 1 260 € : l’excédent de 315 € est perdu. Sans affiliation européenne, les prélèvements sociaux seraient de 1 083,60 €, soit 2 343,60 € au total.
Calculer mon impôt →Achat avant 2021 et 10 ans de détention : la vente est exonérée côté tchèque, l’impôt français reste votre seul coût. Pas de représentant fiscal.
Calculer ma plus-value →Revente après 4 ans sans exonération tchèque (achat à 250 000 €, vente à 300 000 €) : 8 281,25 € payés en France, et le crédit couvre l’impôt tchèque de 4 687,50 €. Une exonération française ne protège pas : sans impôt français, plus de crédit.
Un bien en France crée des obligations dans les deux pays, même sans impôt supplémentaire à payer.
En FranceEn République tchèqueLe crédit tchèque ne dépasse jamais l’impôt tchèque : l’excédent d’impôt français reste à votre charge. Faites vérifier le calcul par un daňový poradce.
Une réponse claire et un exemple pour chaque sujet.
Vous déclarez d’abord vos loyers en France, où se trouve le bien. La République tchèque les impose aussi, puis déduit l’impôt français dans la limite de son propre impôt sur ces loyers. Vous payez en pratique le plus élevé des deux.
La France impose toujours la plus-value : 19 % d’impôt, avec des abattements selon la durée de détention, et 7,5 % de prélèvement de solidarité si vous êtes affilié. La République tchèque l’exonère après 2 ans d’habitation ou 10 ans de détention (5 ans pour un achat jusqu’en 2020, à vérifier selon votre date d’achat), sinon elle l’impose avec un crédit.
L’impôt français est déduit de l’impôt tchèque sur les mêmes revenus. Si l’impôt français est plus élevé, l’excédent reste à votre charge. Le calcul tchèque suit ses propres règles : forfait de 30 % ou frais réels, sans l’abattement du micro-BIC ni du micro-foncier.
L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier, parts de sociétés à prépondérance immobilière comprises. La République tchèque ne perçoit pas d’impôt sur la fortune : aucun crédit n’est possible.
Aucune convention. La France taxe votre immeuble français. La République tchèque n’a pas d’impôt sur les successions et exonère l’héritage. Une donation à un proche en ligne directe, à un frère, une sœur ou au conjoint y est exonérée ; hors famille, elle est imposée comme un revenu.
Affilié à la sécurité sociale tchèque et à la charge d’aucun régime français, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS : seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est dû. Sans affiliation, 17,2 % en location nue et sur la plus-value, 18,6 % en meublé.
Le vendeur domicilié dans l’UE est dispensé de représentant fiscal. Le paiement de l’impôt se fait alors sous votre seule responsabilité.
La SCI prive de l’exonération de 150 000 € à la revente et n’écarte pas l’IFI : ses parts comptent dans votre patrimoine taxable (article 22 § 1 b). La qualification tchèque d’une SCI n’est pas établie.
Les textes officiels
Dans les deux pays. La France impose les loyers (article 6). La République tchèque les impose aussi et déduit l'impôt français, dans la limite de son propre impôt sur ces loyers (article 23 § 2).
Non. La convention prévoit un crédit d'impôt pour ces loyers.
Nos exemples ne le retiennent pas. L'article 2 ne cite pas cet impôt, et nous n'avons trouvé aucune position tchèque.
Oui, sauf si la vente respecte ses conditions internes : 2 ans d'habitation juste avant la vente, ou 10 ans de détention (5 ans pour un achat jusqu'en 2020). Sinon, l'impôt français se déduit dans la limite de l'impôt tchèque.
Le forfait de 30 % couvre toutes les dépenses. Avec les frais réels, la déduction suit les règles tchèques : faites vérifier vos intérêts par un daňový poradce.
Pas sans calcul préalable. La SCI prive de l'exonération de 150 000 € à la revente, et nous n'avons trouvé aucune position officielle tchèque sur sa qualification. Elle n'écarte pas l'IFI (article 22 § 1 b) et n'allège pas les droits de succession français. La clause anti-abus vise aussi les montages dont l'avantage fiscal est l'un des objets principaux. Faites valider la structure par un daňový poradce avant de signer.
Non. La République tchèque est membre de l'UE.
Oui si la valeur nette de vos immeubles français dépasse 1,3 M€ au 1er janvier. Les parts de sociétés à prépondérance immobilière comptent aussi (article 22 § 1 b). La République tchèque ne perçoit pas d'impôt sur la fortune.
7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale tchèque et à la charge d'aucun régime français. Pensez à cocher la case 8SH ou 8SI. Sinon, 17,2 % en location nue et sur la plus-value, 18,6 % en meublé.
Non en pratique. La France taxe l'immeuble, sans convention pour limiter l'impôt. La République tchèque n'a pas d'impôt sur les successions et exonère l'héritage.
Aucune convention ne la couvre. La France taxe l'immeuble (article 750 ter du CGI). Des enfants résidents tchèques sont exonérés d'impôt tchèque sur ce revenu (§ 10 al. 3 c). Une personne hors du cercle familial visé par la loi peut être imposée dans les deux pays.
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MarocRègles à jour au 6 novembre 2026, établies à partir du texte de la convention publié sur impots.gouv.fr et du BOFiP. Cette page informe sur les règles générales : elle ne remplace pas un conseil fiscal sur votre situation.
Vous vivez en République tchèque et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Parler à un expertLes informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
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