Convention fiscale France Chine immobilier (2026)

Qui impose vos loyers ?

Les deux pays

Vous déclarez d’abord vos loyers en France, où se trouve le bien. La Chine impose aussi vos revenus mondiaux, à 20 % après un abattement, puis accorde un crédit pour l’impôt français dans la limite de l’impôt chinois sur ce revenu.

ExempleUn studio meublé loué 12 000 € par an : 2 316 € à payer en France, puis 720 € en Chine si la règle des 6 ans ne vous exonère pas.

Qui impose votre plus-value ?

Les deux pays

Vous payez en France à la vente : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. La Chine impose aussi le gain à 20 %, sans ces abattements ni les forfaits français, avec le même crédit.

ExempleAchat à 250 000 €, revente à 350 000 € après 10 ans : 12 722,94 € à payer en France. Le gain chinois est plus élevé, d’où 14 181,25 € en Chine dans l’illustration.

C’est quoi, la règle des 6 ans ?

Exonération possible

Sans domicile en Chine, vos revenus étrangers payés par une personne ou une entité étrangère sont exonérés si l’une des 6 années précédentes compte moins de 183 jours de présence, ou une sortie unique de plus de 30 jours. Le décompte a commencé en 2019.

ExempleUne sortie de plus de 30 jours d’affilée remet le compteur à zéro. Dans ce cas, loyers et plus-value français ne sont pas imposés en Chine.

Devez-vous payer l’IFI ?

Au-delà de 1,3 M€

L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. Les biens situés hors de France ne comptent pas. Il se paie en France, sans crédit chinois en face.

ExempleL’abattement de 30 % de la résidence principale ne joue pas si vous vivez en Chine : votre logement français n’est pas votre résidence principale.

Qui taxe la succession ?

La France d’abord

Aucune convention ne couvre les successions. Votre immeuble français est taxé en France. Selon les sources consultées, la Chine n’a pas d’impôt sur les successions : faites-le valider par votre conseiller chinois.

ExempleVos autres biens sont aussi taxés en France si l’héritier y est domicilié depuis au moins 6 des 10 dernières années.

Quels prélèvements sociaux ?

17,2 % ou 18,6 %

La Chine n’est pas dans l’EEE : le taux réduit de 7,5 % ne s’applique pas. La France range ces prélèvements dans le champ de l’accord, mais leur imputation en Chine n’est pas confirmée.

ExemplePour le studio meublé : 666 € de CSG et CRDS et 450 € de prélèvement de solidarité, à faire valider côté chinois.

Faut-il un représentant fiscal ?

Oui au-delà de 150 000 €

La Chine est hors UE et hors EEE : il est obligatoire quand le prix de vente dépasse 150 000 €, seuil par cédant. Il n’en faut pas si la plus-value est totalement exonérée après 30 ans. L’exonération de 150 000 € ne dispense pas.

ExempleUne revente à 350 000 € après 10 ans demande un représentant. Après 30 ans de détention, plus besoin.

Une SCI change-t-elle l’impôt ?

La SCI ne change pas l’imposition française des loyers. Elle prive de l’exonération de 150 000 € à la revente, et les parts restent imposables en France si l’immobilier dépasse 50 % de leur valeur sur les 36 mois précédents. Son traitement en Chine n’a pas été vérifié.

ExempleÀ étudier avec des fiscalistes des deux pays avant d’acheter.

Questions fréquentes

Je vis à Shanghai. Qui taxe mes loyers parisiens ?

La France d'abord (article 6). La Chine les impose aussi à 20 % après abattement, puis accorde un crédit pour l'impôt payé en France, dans la limite de l'impôt chinois sur ce revenu (article 23 § 2 a). Si vous êtes étranger sans domicile en Chine, la règle des 6 ans peut vous exonérer.

Je vis à Hong Kong. Cet accord s'applique-t-il ?

Non. L'accord ne s'applique ni à Hong Kong, ni à Macao, ni à Taïwan (BOFiP, § 110). Hong Kong relève de l'accord du 21 octobre 2010 : consultez la fiche correspondante.

Comment fonctionne la règle des 6 ans ?

Si vous n'avez pas de domicile en Chine et qu'une des 6 années précédentes compte moins de 183 jours de présence, ou une sortie unique de plus de 30 jours, vos revenus étrangers payés depuis l'étranger sont exonérés cette année-là. Le décompte a commencé en 2019.

Je suis Chinois. Puis-je bénéficier de l'exonération de 150 000 € à la revente ?

En principe oui, si vous avez été domicilié fiscalement en France au moins 2 ans de suite et respectez le délai de 10 ans ou la condition de libre disposition. Le BOFiP l'admet pour le ressortissant d'un État tiers protégé par une clause de non-discrimination, et l'article 25 § 1 en est une. Elle joue une seule fois. Faites confirmer ce point par votre notaire ou demandez un rescrit avant la vente.

Puis-je déduire mes charges en Chine ?

Le calcul chinois des loyers repose sur un abattement de 800 yuans ou de 20 %. Il ne prévoit pas la déduction de vos charges françaises réelles dans les textes lus. Faites vérifier ce point par votre conseiller chinois.

Mes prélèvements sociaux français sont-ils récupérables en Chine ?

Ce point n'est pas confirmé. La France les rattache à l'accord, mais nous n'avons pas trouvé de position chinoise. Faites valider leur traitement par votre conseiller chinois.

Dois-je payer l'IFI ?

Oui, si vos immeubles français valent plus de 1,3 M€ nets au 1er janvier. L'accord ne traite pas de la fortune.

Que paieront mes héritiers ?

La France taxe vos immeubles français, et vos autres biens si l'héritier est domicilié en France depuis au moins 6 des 10 dernières années. La Chine n'a pas d'impôt sur les successions.

Faut-il acheter via une SCI ?

La SCI ne change pas l'imposition française des loyers. Elle prive de l'exonération de 150 000 € à la revente et les parts restent imposables en France (article 13 § 4, avec un regard sur 36 mois). Son traitement en Chine n'a pas été vérifié. La clause anti-abus de la CML permet aussi d'écarter un avantage conventionnel obtenu par un montage dont c'est l'un des objets principaux. À étudier avec un fiscaliste des deux pays.

Convention fiscale France Chine : votre bien en France

Qui impose quoi ?

Vos loyers sont imposés des deux côtés

La plus-value se paie en France, puis en Chine avec un crédit

17,2 %, sans le taux réduit européen

L’IFI reste dû en France

Aucune convention : la France taxe votre immeuble

Un crédit d’impôt, et une exonération à faire confirmer

Combien vous payez en France

Studio meublé

Appartement loué nu

Revente après 10 ans

Vos démarches, des deux côtés

En France

En Chine

Les 8 questions à se poser