Vous vivez au Vietnam et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
VietnamRègles à jour au 6 novembre 2026Rédigé par Frédéric Moreau, fondateur d’ImmoPourExpatSources officiellesLa France impose d’abord vos loyers et votre plus-value. Le Vietnam les impose aussi, puis déduit l’impôt français dans la limite de son propre impôt.
Trois cas calculés pour un résident du Vietnam, sur les revenus 2025. Le montant vietnamien dépend de votre situation : nous ne le chiffrons pas, sauf pour illustrer la vente.
Les 1 200 € d’impôt se déduisent de l’impôt vietnamien, dans sa limite, si ces loyers y sont imposables. L’imputation des 1 116 € de prélèvements sociaux reste à confirmer.
Calculer mon impôt →Les 1 260 € d’impôt se déduisent de l’impôt vietnamien, dans sa limite. L’imputation des 1 083,60 € de prélèvements sociaux reste à confirmer.
Calculer mon impôt →Représentant fiscal obligatoire. À titre d’illustration, un impôt vietnamien de 2 % du prix donnerait 7 000 €, soit 1 181,25 € après déduction : son application à un bien français n’est pas confirmée.
Calculer ma plus-value →Si la vente est exonérée en France (150 000 €), il n’y a aucun impôt français à déduire : l’impôt vietnamien éventuel reste dû en entier.
Un bien en France crée des obligations dans les deux pays, même sans impôt supplémentaire à payer.
En FranceAu VietnamLes règles vietnamiennes sur les biens situés à l’étranger ne sont pas toutes confirmées : faites tout chiffrer par un conseil fiscal local avant d’acheter.
Une réponse claire et un exemple pour chaque sujet.
La France impose vos loyers, car le bien y est situé. Le Vietnam peut les imposer aussi, puis déduit l’impôt sur le revenu payé en France, dans la limite de son propre impôt sur ce revenu. L’application de sa règle sur les loyers à un bien étranger n’est pas confirmée.
Vous payez en France à la vente : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. Le Vietnam peut aussi imposer le gain et déduit l’impôt français dans la limite de son propre impôt. Son impôt de 2 % du prix n’est pas confirmé pour un bien français.
Vous l’êtes si vous êtes présent au Vietnam au moins 183 jours dans l’année civile ou sur 12 mois consécutifs, ou si vous y avez une résidence habituelle, y compris un logement loué par bail à durée déterminée. En cas de double résidence, la convention tranche par le foyer permanent, puis le centre des intérêts vitaux.
La convention n’a pas d’article sur la non-discrimination, mais la doctrine française reproduit une clause réciproque. Un Vietnamien peut s’en prévaloir, mais la voie est fragile : obtenez une réponse écrite avant de compter sur l’exonération. Un Français y a accès sous conditions.
La convention laisse à la France le droit d’imposer vos immeubles français, y compris via une société. L’IFI ne regarde que ces immeubles, à leur valeur nette au 1er janvier. Le Vietnam n’a pas d’impôt sur la fortune.
Aucune convention ne couvre les successions. La France taxe votre immeuble français. Le Vietnam impose l’héritage et la donation à l’impôt sur le revenu, à 10 % au-delà de 20 millions de dongs par réception, avec des exonérations familiales. Il ne déduit pas les droits français.
Le Vietnam est hors de l’EEE : le taux réduit de 7,5 % ne s’applique pas. Vous payez 17,2 % en location nue et sur la plus-value, 18,6 % en meublé. Leur imputation sur l’impôt vietnamien n’est pas confirmée : faites-la valider.
Il est obligatoire quand le prix de vente dépasse 150 000 €, car le Vietnam est hors de l’UE et de l’EEE. Le seuil se compte par vendeur. Il n’en faut pas si la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention, ou pour l’ancienne résidence principale exonérée. L’exonération de 150 000 € ne dispense pas.
Les textes officiels
La France d'abord (article 6). Le Vietnam peut les imposer aussi, puis accorde une déduction égale à l'impôt sur le revenu payé en France, dans la limite de son impôt sur ce revenu (article 22 § 2).
Ce point n'est pas confirmé. La convention parle de l'impôt sur le revenu payé en France, et nous n'avons pas trouvé de position officielle vietnamienne.
C'est la règle de sa loi pour une cession immobilière. Elle vaut aussi pour un bien situé en France : l'article 16 du décret n° 252/2026/NĐ-CP vise la cession d'un bien immobilier à l'étranger. Interrogez un conseil vietnamien avant de vendre.
Peut-être. La convention n'a pas d'article sur la non-discrimination, mais le BOFiP reproduit une clause réciproque issue du modèle OCDE. Il faut aussi avoir été domicilié fiscalement en France au moins 2 ans de suite et respecter le délai de 10 ans ou la condition de libre disposition. Demandez une réponse écrite avant la vente.
Oui, si vos immeubles français valent plus de 1,3 M€ nets au 1er janvier. L'article 21 § 1 laisse ce droit à la France, y compris pour des parts de société immobilière.
La France taxe vos immeubles français, et vos autres biens si l'héritier est domicilié en France depuis au moins 6 des 10 dernières années. Au Vietnam, un héritage est taxé à 10 % au-delà de 20 millions de dongs, avec des exonérations pour les immeubles reçus de proches.
La SCI ne change pas l'imposition française des loyers. Elle prive de l'exonération de 150 000 € à la revente, et les parts restent imposables en France (article 12 § 2) et soumises à l'IFI (article 21 § 1). La clause anti-abus de la CML permet aussi d'écarter un avantage conventionnel obtenu par un montage dont c'est l'un des objets principaux.
Vous l'êtes si vous y êtes présent au moins 183 jours dans l'année civile ou sur 12 mois consécutifs à compter de votre arrivée, ou si vous y avez une résidence habituelle, y compris un logement loué par bail à durée déterminée.
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MarocRègles à jour au 6 novembre 2026, établies à partir du texte de la convention publié sur impots.gouv.fr et du BOFiP. Cette page informe sur les règles générales : elle ne remplace pas un conseil fiscal sur votre situation.
Vous vivez au Vietnam et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Parler à un expertLes informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
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