Vous vivez au Japon et vous possédez un bien en France, ou vous voulez en acheter un ? Qui vous impose, combien, et ce qu’il faut déclarer de chaque côté.
JaponRègles à jour au 6 novembre 2026Rédigé par Frédéric Moreau, fondateur d’ImmoPourExpatSources officiellesLa France impose d’abord vos loyers et votre plus-value. Le Japon les impose aussi si vous y êtes résident permanent, puis accorde un crédit pour l’impôt français.
Trois cas calculés pour un résident permanent du Japon, sur les revenus 2025. Le crédit japonais dépend du droit japonais et de votre tranche.
1 200 € d’impôt et 666 € de CSG et CRDS s’imputent sur l’impôt japonais lié à ce revenu, dans sa limite. Les 450 € de prélèvement de solidarité : à confirmer.
Calculer mon impôt →1 260 € d’impôt et 611,10 € de CSG et CRDS s’imputent sur l’impôt japonais lié à ce revenu, dans sa limite. Les 472,50 € de prélèvement de solidarité : à confirmer.
Calculer mon impôt →9 712,39 € (impôt et CSG et CRDS) s’imputent ensuite sur l’impôt japonais lié à ce gain. Les 3 010,55 € de prélèvement de solidarité : à confirmer. Représentant fiscal obligatoire.
Calculer ma plus-value →Résident non permanent : vos loyers français ne sont pas imposés au Japon tant qu’ils ne sont ni payés au Japon ni transférés vers le Japon.
Un bien en France crée des obligations dans les deux pays, même quand l’impôt français est imputé au Japon.
En FranceAu JaponLe vrai calcul japonais se fait en yens, avec les cours d’achat et de vente : faites-le établir par un conseiller japonais.
Une réponse claire et un exemple pour chaque sujet.
Vous déclarez vos loyers en France, où se trouve le bien. Le Japon les impose aussi si vous êtes résident permanent, puis accorde un crédit pour l’impôt français, dans la limite de l’impôt japonais sur ce revenu, sous réserve du droit japonais.
Vous payez en France à la vente : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. Le Japon impose aussi le gain, à 20,315 % après 5 ans de détention et 39,63 % avant, avec le même crédit.
Le Japon est hors de l’EEE : le taux réduit de 7,5 % ne s’applique pas. La convention cite la CSG et la CRDS parmi les impôts français visés, mais pas le prélèvement de solidarité : ne comptez pas sur son imputation sans l’avis de votre conseiller.
C’est un étranger présent au Japon 5 ans au plus sur les 10 dernières années. Il n’est imposé que sur ses revenus japonais et sur ses revenus étrangers payés au Japon ou transférés. Passé 5 ans, il devient résident permanent et ses loyers sont imposés dans tous les cas.
L’IFI ne regarde que vos immeubles français, à leur valeur nette au 1er janvier. Les biens situés hors de France ne comptent pas. Le Japon n’a pas d’impôt sur la fortune où l’imputer.
Aucune convention ne couvre les successions. La France taxe vos immeubles français. Le Japon taxe celui qui reçoit, de 10 % à 55 %, et peut viser le même bien si l’héritier relève de son impôt sur tous les biens.
Il est obligatoire quand le prix de vente dépasse 150 000 €. Le seuil se compte par vendeur, et un couple marié compte pour un seul. Il n’en faut pas si la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention, après 30 ans.
Un Français y a droit. Pour un Japonais, l’administration admet l’exonération d’un ressortissant d’un pays tiers protégé par une clause de non-discrimination, et l’article 24 de la convention en contient une, sans texte qui le confirme. Demandez confirmation à votre notaire avant de vendre.
Les textes officiels
La France d'abord (article 6). Le Japon les impose aussi si vous êtes résident permanent, puis accorde un crédit, dans la limite de l'impôt japonais sur ce revenu (article 23 § 2 a).
Vous êtes en principe résident non permanent. Vos loyers ne sont imposés au Japon que s'ils y sont payés ou transférés. Passé 5 ans de présence sur 10 ans, vous devenez résident permanent et ils sont imposés dans tous les cas.
En principe oui, si vous avez été domicilié fiscalement en France au moins 2 ans de suite et respectez le délai de 10 ans ou la condition de libre disposition. Le BOFiP l'admet pour le ressortissant d'un État tiers protégé par une clause de non-discrimination, et l'article 24 § 1 en est une. Elle joue une seule fois. Faites confirmer ce point par votre notaire ou demandez un rescrit avant la vente.
Oui selon les règles japonaises, mais une perte liée à l'amortissement d'un immeuble ancien, calculé par la durée simplifiée, ne s'impute sur rien depuis 2021. Et l'amortissement réduit le coût retenu à la revente.
La convention la range parmi les impôts français, avec la CRDS, et l'article 23 § 2 a prévoit le crédit sous réserve du droit japonais. Le prélèvement de solidarité n'est pas cité. Faites valider leur traitement par votre conseiller japonais.
Oui, si vos immeubles français valent plus de 1,3 M€ nets au 1er janvier. La convention ne traite pas de la fortune.
La France taxe vos immeubles français. Le Japon taxe aussi le bien si l'héritier relève de son impôt sur tous les biens, ce qui est le cas de la plupart des héritiers domiciliés au Japon. Aucune convention ne règle ce cumul : seul le crédit prévu par la loi japonaise peut l'atténuer.
La SCI ne change pas l'imposition française des loyers. Elle prive de l'exonération de 150 000 € à la revente et les parts restent imposables en France (article 13 § 3). Son traitement au Japon n'a pas été vérifié. La clause anti-abus de la CML permet aussi d'écarter un avantage conventionnel obtenu par un montage dont c'est l'un des objets principaux. À étudier avec un fiscaliste des deux pays.
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MarocRègles à jour au 6 novembre 2026, établies à partir du texte de la convention publié sur impots.gouv.fr et du BOFiP. Cette page informe sur les règles générales : elle ne remplace pas un conseil fiscal sur votre situation.
Vous vivez au Japon et vous voulez investir en France : un échange pour voir comment on peut vous accompagner.
Parler à un expertLes informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
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