Investir à Cannes depuis l’étranger

Oui. Cannes figure parmi les communes en zone tendue de l’agglomération de Nice, et dans le décret du 25 août 2026 qui remplace en 2027 celui de 2013. Pour un bail conclu entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer d’un logement reloué ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf exceptions prévues par la loi, et le locataire d’un logement vide bénéficie d’un préavis réduit à un mois. Cannes n’applique pas en revanche de plafonnement par loyers de référence comme Paris ou Lyon.

La mairie de Cannes demande de déclarer tout meublé de tourisme, résidence principale ou secondaire, par le téléservice de la taxe de séjour ou par formulaire papier. Vous recevez un numéro d’enregistrement à 13 caractères, à afficher sur chaque annonce. La résidence principale est limitée à 120 jours de location par an. Vous devez aussi collecter et reverser la taxe de séjour. Un téléservice national d’enregistrement est annoncé pour la fin de 2026, et l’absence de déclaration expose à une amende civile pouvant aller jusqu’à 5 000 €, selon Service Public.

Les pages officielles de la Ville ne mentionnent pas d’autorisation de changement d’usage, et nous n’avons trouvé aucune délibération qui l’instaure. La loi permet toutefois à la commune de la mettre en place à tout moment. Avant d’acheter un bien pour la location saisonnière, demandez une réponse écrite au service urbanisme de la mairie, et vérifiez que le règlement de copropriété autorise les meublés de tourisme.

La demande existe autour du campus de la Bastide Rouge, à La Bocca, qui accueillait environ 1 000 étudiants à son ouverture en 2021 selon l’Université Côte d’Azur. C’est un petit volume comparé à une grande ville universitaire. Vérifiez la distance au campus, la durée des formations et les mois creux de l’été. Le meublé à l’année et le bail étudiant sont les formules à comparer.

La plupart des investisseurs à distance confient le bien à une agence de gestion, à l’année ou en conciergerie pour la courte durée. Elle sélectionne les locataires, encaisse les loyers et suit les travaux. Signez l’achat par procuration chez le notaire si besoin. Faites établir un DPE avant l’offre : un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis 2025, selon Service Public.

Oui. Il est obligatoire tous les dix ans sur l’ensemble de la commune, par décision préfectorale du 10 décembre 2001. La Ville subventionne les ravalements complets depuis 2015, avec un secteur majoré qui comprend le Suquet. Demandez au syndic la date du dernier ravalement avant d’acheter.

Non. Selon l’étude de la DGFiP sur les délibérations de 2026, Cannes n’applique pas de majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, contrairement à Antibes ou à Mandelieu-la-Napoule.

D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 157 515 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 250 000 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 512 400 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.

En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 27,12 %. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.

Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 218 400 € et loué 912 € par mois, il reste environ 4,3 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 4,0 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.

La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.