Avec 384 160 habitants, une agglomération de Pointe-à-Pitre - Les Abymes en zone tendue et un prix médian de 1 711 € le m² aux Abymes, la Guadeloupe affiche des rendements bruts élevés, mais aussi 19,4 % de logements vacants dans sa commune la plus peuplée. Prix, loyers, communes, budgets et rendement : ce qu’il faut savoir avant d’acheter en Guadeloupe depuis l’étranger.
Les indicateurs publics qui comptent avant d’acheter pour louer aux Abymes, chacun avec sa source.
Les chiffres de cette section sont ceux des Abymes, la commune la plus peuplée de la Guadeloupe, qui forme avec Pointe-à-Pitre le cœur de l’agglomération. Les autres communes sont comparées plus bas.
Les Abymes comptent 51 055 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE, une population en recul de 0,8 % par an depuis 2017 ; la Guadeloupe entière en perd 0,3 % par an. 50,3 % des résidences principales y sont occupées par des locataires et 42,7 % des ménages ne comptent qu’une personne.
La carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL donne aux Abymes un loyer d’annonce d’environ 18,5 € par m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces, contre 12,1 € pour un 3 pièces et plus.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen au m² des appartements stable, + 0,1 % entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 90 appartements vendus.
La vacance atteint 19,4 % des logements des Abymes selon l’INSEE, et 14,2 % sur l’ensemble de la Guadeloupe. Ce taux inclut des logements anciens dégradés ou en travaux, mais il rappelle qu’un logement mal placé ou mal entretenu peut rester vide : le rendement affiché sur cette page suppose un bien loué toute l’année.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² des appartements vendus | 1 711 €/m² (555 ventes) | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Prix moyen au m² sur les 12 derniers mois | 2 030 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2025 à juin 2026 |
| Population | 51 055 habitants | INSEE, recensement, 2023 |
| Jeunes de 18 à 24 ans scolarisés | 2 337, soit 52,5 % des 18-24 ans | INSEE, recensement, 2023 |
| Élèves, étudiants et stagiaires parmi les 15-64 ans | 12,2 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales occupées par des locataires | 50,3 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Ménages d’une seule personne | 42,7 % des ménages | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales d’une pièce | 2,6 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Logements vacants | 19,4 % du parc | INSEE, recensement, 2023 |
| Loyer d’annonce, appartement de 1 ou 2 pièces | 18,5 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Loyer d’annonce, appartement de 3 pièces et plus | 12,1 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Évolution du prix moyen au m² des appartements vendus | +0,1 % (juillet 2025 à juin 2026, comparé aux 12 mois précédents) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr), moyenne pondérée par le nombre de ventes |
| Ventes d’appartements sur 12 mois | 90 ventes (juillet 2025 à juin 2026) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr) |
| Population de la Guadeloupe | 384 160 habitants, - 0,3 % par an de 2017 à 2023 | INSEE, populations de référence 2023 |
| Logements de la Guadeloupe | 14,2 % de logements vacants ; 35,4 % des résidences principales occupées par des locataires | INSEE, recensement 2023, dossier complet de la Guadeloupe |
| Étudiants inscrits en Guadeloupe | 11 256 en 2025-2026, dont 6 684 à Pointe-à-Pitre | Ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs |
| Taux de chômage en Guadeloupe | 16,4 % au 2e trimestre 2026 (8,3 % en France) | INSEE, taux de chômage localisés |
| Pointe-à-Pitre : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 1 389 € (326 ventes) et 18,3 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| Baie-Mahault : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 3 049 € (300 ventes) et 20,3 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| Le Gosier : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 3 684 € (611 ventes) et 20,4 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| Sainte-Anne : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 3 491 € (149 ventes) et 19,4 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| Saint-François : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 4 821 € (672 ventes) et 20,4 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| Basse-Terre : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 1 282 € (64 ventes) et 16,0 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| Petit-Bourg : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 3 163 € (161 ventes) et 19,4 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
| Le Moule : prix médian au m² des appartements et loyer d’annonce d’un 1 ou 2 pièces | 3 281 € (128 ventes) et 17,9 € | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 ; Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL) |
Trois biens types aux Abymes, au prix médian des ventes et au loyer d’annonce de la commune : de quoi situer votre budget, en gardant en tête que 19,4 % des logements de la commune sont vacants.
1 pièce de 24 m², la surface médiane des studios vendus
Repère du marché : 42,7 % des ménages des Abymes vivent seuls, ce qui soutient la demande de petites surfaces (INSEE, recensement 2023).
2 pièces de 43 m², la surface médiane des deux-pièces vendus
Repère du marché : 50,3 % des résidences principales sont louées aux Abymes (INSEE, recensement 2023).
4 pièces et plus, 74 m², la surface médiane vendue
Le loyer d’annonce est une moyenne de la commune, et 19,4 % des logements des Abymes sont vacants (INSEE, recensement 2023) : chaque mois sans locataire retire un douzième du loyer de l’année.
Prix médians des ventes DVF de janvier 2025 à décembre 2025 aux Abymes. Loyers estimés au loyer d’annonce de la carte des loyers 2025, charges comprises (18,5 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, 12,1 € pour un 3 pièces et plus). Frais de notaire estimés à 8 % du prix (7 à 8 % dans l’ancien selon les notaires de France). Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, hors frais et charges.
En Guadeloupe, on choisit d’abord sa commune : selon DVF, le prix médian des appartements va de 1 282 € le m² à Basse-Terre à 4 821 € à Saint-François. Voici sept communes, de l’agglomération de Pointe-à-Pitre aux stations balnéaires de la Grande-Terre.
Avec 51 055 habitants, Les Abymes accueillent l’aéroport Guadeloupe Maryse Condé et forment avec Pointe-à-Pitre le cœur de l’agglomération. D’après DVF, les appartements s’y sont vendus 1 711 € le m² en prix médian, pour un loyer d’annonce de 18,5 € le m² sur un 1 ou 2 pièces : le rendement brut calculé y est élevé. Mais 19,4 % des logements y sont vacants et la population recule de 0,8 % par an, selon l’INSEE : visez un bien rénové, proche des emplois, et vérifiez la demande dans la rue avant d’acheter.
Pointe-à-Pitre compte 15 040 habitants, et 80,5 % de ses ménages sont locataires, selon l’INSEE. Avec 6 684 étudiants inscrits en 2025-2026, c’est le premier pôle d’études de l’archipel. D’après DVF, ses appartements se vendent 1 389 € le m² en prix médian, pour un loyer d’annonce de 18,3 € le m². La ville fait partie du programme Action Cœur de Ville : l’état de l’immeuble y compte autant que le prix.
Baie-Mahault accueille la zone d’activités de Jarry et compte 28 139 emplois pour 30 924 habitants, plus que Les Abymes, selon l’INSEE ; seuls 8,6 % de ses logements sont vacants. D’après DVF, ses appartements se vendent 3 049 € le m² en prix médian, pour un loyer d’annonce de 20,3 € le m² sur un 1 ou 2 pièces : un rendement brut plus bas qu’aux Abymes, pour une vacance deux fois moindre.
Le Gosier compte 27 757 habitants et 19,4 % de résidences secondaires, selon l’INSEE. D’après DVF, 611 appartements s’y sont vendus en cinq ans, à 3 684 € le m² en prix médian, et la carte des loyers affiche 20,4 € le m² pour un 1 ou 2 pièces. Son plan de prévention des risques naturels est en cours de révision : lisez l’état des risques de chaque bien.
Sur la côte sud de la Grande-Terre, Sainte-Anne compte 23 973 habitants et 24,0 % de résidences secondaires, selon l’INSEE ; seuls 26,6 % des ménages y sont locataires. D’après DVF, ses appartements se vendent 3 491 € le m² en prix médian, pour un loyer d’annonce de 19,4 € le m². La commune figure sur la liste des communes exposées au recul du trait de côte : lisez l’état des risques près du littoral.
D’après DVF, Saint-François est la commune la plus chère de cette page : 4 821 € le m² en prix médian des appartements, sur 672 ventes en cinq ans, pour un loyer d’annonce de 20,4 € le m² sur un 1 ou 2 pièces. 34,0 % de ses logements sont des résidences secondaires et sa population progresse de 1,4 % par an depuis 2017, selon l’INSEE. Le rendement brut y est le plus bas des communes de cette page, et la commune est exposée au recul du trait de côte.
Chef-lieu de la Guadeloupe, Basse-Terre compte 9 417 habitants et 8 748 emplois, selon l’INSEE. Ses prix sont les plus bas de cette page, 1 282 € le m² en prix médian sur 64 ventes seulement en cinq ans selon DVF, mais 25,3 % de ses logements sont vacants. La ville est exposée au risque volcanique, selon Géorisques, et au recul du trait de côte : un marché étroit, à aborder avec prudence.
Prix médians des appartements vendus de juillet 2021 à juin 2026 (DVF) et loyers d’annonce d’un appartement de 1 ou 2 pièces, charges comprises (carte des loyers 2025). Ces chiffres officiels sont publiés par commune : dans une même commune, le bord de mer et l’intérieur n’ont pas les mêmes prix.
Étudiants, actifs de l’agglomération, familles : en Guadeloupe, la demande locative se concentre autour de Pointe-à-Pitre, des Abymes et de Baie-Mahault. Les chiffres ci-dessous sont ceux des Abymes, sauf mention contraire.
La Guadeloupe compte 11 256 étudiants en 2025-2026, contre 9 943 dix ans plus tôt, selon le ministère de l’Enseignement supérieur ; 6 684 d’entre eux sont inscrits à Pointe-à-Pitre : les studios meublés proches des lieux d’études s’y louent à chaque rentrée.
Selon l’INSEE, Les Abymes comptent 24 596 emplois, dont 13,6 % de postes de cadres, et Baie-Mahault 28 139 : les deux communes réunissent près de 40 % des 133 192 emplois de l’archipel. 42,7 % des ménages des Abymes ne comptent qu’une personne.
Les Abymes et Baie-Mahault réunissent 52 735 emplois selon l’INSEE, près de 40 % de ceux de la Guadeloupe. Pour limiter la vacance, visez un logement proche de ces pôles d’emploi et des grands axes.
Selon l’INSEE, seuls 9,5 % des ménages des Abymes ont emménagé depuis moins de deux ans, et les locataires y vivent en moyenne depuis 10,8 ans dans leur logement : un bon locataire peut rester longtemps, mais un logement vide peut aussi mettre du temps à trouver preneur.
Sources : ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs 2015-2016 et 2025-2026 ; INSEE, recensement 2023. Le chômage atteint 16,4 % en Guadeloupe au 2e trimestre 2026, pour 8,3 % en France (INSEE).
En Guadeloupe, la location à l’année reste la base : le meublé pour les petites surfaces de l’agglomération, la location nue pour les familles. La courte durée se joue au Gosier, à Sainte-Anne et à Saint-François.
Faire gérer son bien à distance →| Formule | En Guadeloupe | Notre avis |
|---|---|---|
| Location nue | 35,4 % des ménages de l’archipel sont locataires, et les familles cherchent des trois-pièces et des maisons. Bail de trois ans ; dans les 11 communes de l’agglomération en zone tendue, le préavis du locataire est d’un mois. | Pour un grand logement |
| Meublé | 42,7 % des ménages des Abymes vivent seuls et 11 256 étudiants sont inscrits dans l’archipel : studios et deux-pièces meublés près de Pointe-à-Pitre et des pôles d’emploi, avec un préavis d’un mois. | À privilégier |
| Colocation | Aux Abymes, les grands logements se sont vendus moins cher au m² que les petits en 2025 (1 412 € pour un 4 pièces et plus, contre 2 842 € pour un deux-pièces, selon DVF) : la colocation se teste près de Pointe-à-Pitre, avec plus de gestion. | À tester |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois, en meublé, pour un locataire en études supérieures, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. | Pour quelques mois |
| Courte durée | Une déclaration en mairie est obligatoire, et nous n’avons pas trouvé de règlement de changement d’usage au Gosier, à Sainte-Anne ni à Saint-François, où les résidences secondaires pèsent de 19,4 % à 34,0 % des logements. Une équipe sur place est indispensable. | Sur la côte sud |
| Défiscalisation | La réduction d’impôt pour l’investissement locatif outre-mer est réservée aux contribuables domiciliés fiscalement en France, et le Pinel ne vaut que pour des achats faits jusqu’en 2024 : si vous vivez à l’étranger, votre projet doit tenir par le loyer. | Pas pour un non-résident |
La Guadeloupe applique les règles nationales, avec un calendrier énergétique et une fiscalité propres à l’outre-mer, et des risques naturels à vérifier pour chaque bien. Vérifiez les règles ci-dessous avant de chiffrer votre projet.
Les 11 communes de l’agglomération de Pointe-à-Pitre - Les Abymes sont en zone tendue : Les Abymes, Pointe-à-Pitre, Baie-Mahault, Le Gosier, Lamentin, Morne-à-l’Eau, Le Moule, Petit-Bourg, Petit-Canal, Saint-François et Sainte-Anne, aujourd’hui comme dans la liste du 1er janvier 2027. Le préavis du locataire d’un logement nu y est d’un mois, la hausse de loyer entre deux locataires y est plafonnée, et un logement vide depuis au moins un an y est taxé. Huit autres communes, dont Deshaies et Terre-de-Haut, figurent sur une seconde liste qui soumet aussi leurs logements vacants à cette taxe.
Le niveau des loyers n’est plafonné nulle part en Guadeloupe au 11 novembre 2026. La loi du 13 juin 2025 permet aux collectivités d’outre-mer en zone tendue de demander l’encadrement jusqu’en juin 2027, mais aucune collectivité de Guadeloupe ne l’a demandé, selon l’ANIL.
Un meublé de tourisme se déclare en mairie, en attendant le téléservice national annoncé pour la fin de 2026, et une résidence principale ne peut être louée que 120 jours par an. Depuis la loi du 19 novembre 2024, toute commune peut soumettre la location touristique à autorisation : nous n’avons pas trouvé de tel règlement au Gosier, à Sainte-Anne ni à Saint-François, vérifiez en mairie.
Le calendrier est décalé en outre-mer : un logement classé G ne pourra plus être loué à partir du 1er janvier 2028, et un logement classé F à partir du 1er janvier 2031, contre 2025 et 2028 en métropole, selon service-public.gouv.fr. Faites établir le diagnostic avant d’acheter un bien ancien.
La Guadeloupe est classée en zone de sismicité 5, la plus forte, et ses communes sont exposées aux cyclones, aux inondations et à la submersion marine, selon Géorisques. Les 32 communes ont un plan de prévention des risques naturels, en cours de révision aux Abymes, à Pointe-à-Pitre, à Baie-Mahault, au Gosier, au Moule, à Morne-à-l’Eau et à Sainte-Anne. Douze communes, dont Basse-Terre, Saint-François et Sainte-Anne, sont exposées au recul du trait de côte : lisez l’état des risques et vérifiez l’assurance avant d’acheter.
La réduction d’impôt pour l’investissement locatif outre-mer est réservée aux contribuables domiciliés fiscalement en France, selon le BOFiP, sauf pour un non-résident qui tire l’essentiel de ses revenus de France. Le Pinel ne vaut que pour des investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. Si vous vivez à l’étranger, votre projet doit tenir par le loyer.
Vos loyers sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence. Ce qui change, c’est le traitement chez vous et le taux des prélèvements sociaux.
BelgiquePour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt. Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Belgique →
Royaume-UniLe Royaume-Uni impose aussi vos loyers, avec un crédit pour l’impôt sur le revenu français. L’administration britannique (HMRC) admet dans ce crédit le prélèvement de solidarité de 7,5 %, dû si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Seules la CSG et la CRDS en sont exclues par la convention.
Investir depuis le Royaume-Uni →
SuisseLa Suisse exonère vos loyers français, mais en tient compte pour votre taux. Le taux de 7,5 % suppose de relever de l’assurance maladie obligatoire suisse (LAMal) et de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Suisse →Le taux réduit dépend de votre affiliation, pas de votre pays : sans affiliation dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, ou à la charge d’un régime obligatoire français, vous payez le taux plein.
Les conventions fiscales par pays →Règles reprises de nos pages pays et de notre page fiscalité, pour les revenus 2025. Votre situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention fiscale de votre pays.
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France, même si vous vivez à l’étranger.
À la revente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Selon votre situation, nos stratégies et la structuration de votre achat permettent de réduire, voire de neutraliser l’impôt : nous les étudions avec vous dès le premier rendez-vous.
La fiscalité de l’investisseur expatrié →La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis pour connaître le montant. Les Abymes applique une majoration de 25 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (2025). Sources : collectivites-locales.gouv.fr, impots.gouv.fr, notaires.fr.
Voici un exemple simple, à titre d’illustration : un deux-pièces de 40 m², au prix médian des ventes et au loyer d’annonce moyen des Abymes.
| Location meublée, régime micro-BIC | Affilié dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | Autres cas (taux plein) |
|---|---|---|
| Loyers sur un an | 8 880 € | 8 880 € |
| Revenu imposable après l’abattement de 50 % | 4 440 € | 4 440 € |
| Impôt sur le revenu au taux minimum de 14,4 % | − 639 € | − 639 € |
| Prélèvements sociaux | − 333 € (7,5 %) | − 826 € (18,6 %) |
| Reste après impôt | 7 908 € | 7 415 € |
| Rendement après impôt | ≈ 11,6 % | ≈ 10,8 % |
Hypothèses : location meublée au régime micro-BIC, abattement de 50 %, taux minimum de 14,4 % des non-résidents pour des revenus de source outre-mer, au lieu de 20 % en métropole (article 197 A du CGI, revenus 2025), loyers encaissés retenus en entier. Le taux de 7,5 % suppose aussi de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français : un retraité qui ne perçoit qu’une pension française paie le taux plein. Charges, taxe foncière, frais de notaire et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits : au régime réel, l’impôt peut être nettement plus bas.
Un loyer d’annonceLe loyer de la carte est un loyer d’annonce charges comprises, donc supérieur au loyer hors charges que vous encaisserez.
Le risque de vacance19,4 % des logements des Abymes sont vacants et la population de la commune recule de 0,8 % par an, selon l’INSEE : ce calcul suppose un bien loué toute l’année, et chaque mois sans locataire retire un douzième du loyer annuel.
Les frais et chargesLes frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et la gestion réduisent ensuite le rendement net.
Ce calcul aide à comparer des villes ou des biens, il ne garantit aucun résultat.
Vous vivez à l’étranger et vous regardez la Guadeloupe ? On vous dit en 45 minutes ce qui est faisable avec votre budget, votre apport et votre pays de résidence.
Réserver un appel →L’aéroport Guadeloupe Maryse Condé, aux Abymes, dessert Paris-Orly et Paris-Charles-de-Gaulle, Montréal, Québec et Toronto, Miami et les îles de la Caraïbe. La Guadeloupe vit à 5 heures de décalage de Paris en hiver, 6 heures en été.
Sur 212 696 passagers accueillis ce mois-là par l’aéroport, qui dessert Paris-Orly et Paris-Charles-de-Gaulle.
Un record, en hausse de 24,5 % sur un an, avec la desserte directe de Toronto ; l’aéroport dessert aussi Montréal et Québec.
La Guadeloupe vit à l’heure UTC−4, sans changement d’heure : le décalage passe à 6 heures pendant l’heure d’été en France.
Trafic publié par l’aéroport Guadeloupe Maryse Condé (communiqué du 13 février 2026) et destinations affichées sur son site le 11 novembre 2026 ; les fréquences varient selon la saison.
Il sort d’un calcul simple : un loyer d’annonce moyen de 18,5 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, rapporté au prix médian de 1 711 € le m² des appartements vendus. Mais 19,4 % des logements des Abymes sont vacants et la population de la commune recule de 0,8 % par an, selon l’INSEE. Un logement vide deux mois par an perd un sixième de ses loyers : choisissez un bien rénové, proche des emplois, et comptez la vacance dans votre budget.
Les 11 communes de l’agglomération de Pointe-à-Pitre - Les Abymes : Les Abymes, Pointe-à-Pitre, Baie-Mahault, Le Gosier, Lamentin, Morne-à-l’Eau, Le Moule, Petit-Bourg, Petit-Canal, Saint-François et Sainte-Anne, selon la liste publiée sur Légifrance, qui reste la même au 1er janvier 2027. Le préavis du locataire d’un logement nu y est d’un mois et la hausse de loyer entre deux locataires y est plafonnée. Basse-Terre n’en fait pas partie : vérifiez la commune exacte de votre bien.
En général, non. La réduction d’impôt pour l’investissement locatif outre-mer est réservée aux contribuables domiciliés fiscalement en France, selon le BOFiP, sauf si vous tirez l’essentiel de vos revenus de France. Le Pinel ne vaut que pour des investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2024. Votre projet doit donc se financer par le loyer, pas par une réduction d’impôt.
La Guadeloupe est classée en zone de sismicité 5, la plus forte, et ses communes sont exposées aux cyclones, aux inondations et à la submersion marine, selon Géorisques. Chaque commune a un plan de prévention des risques naturels, en révision pour sept d’entre elles, dont Les Abymes, Pointe-à-Pitre et Le Gosier. Lisez l’état des risques remis avec le compromis, et vérifiez la construction parasismique et paracyclonique de l’immeuble ainsi que l’assurance du bien.
Le calendrier est décalé par rapport à la métropole, selon Service Public : un logement classé G ne pourra plus être loué à partir du 1er janvier 2028, et un logement classé F à partir du 1er janvier 2031. Faites établir le diagnostic avant d’acheter un bien ancien, et prévoyez les travaux dans votre budget.
D’après les ventes enregistrées dans DVF aux Abymes de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 89 000 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 120 500 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 110 000 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.
En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 57,97 %, plus 0,50 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.
Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 68 440 € aux Abymes et loué 740 € par mois, il reste environ 11,6 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 10,8 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 14,4 % applicable aux loyers d’outre-mer. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits. Ce calcul suppose aussi un bien loué toute l’année : avec 19,4 % de logements vacants aux Abymes selon l’INSEE, comptez des mois sans locataire dans votre budget.
La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
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