Investir dans l’immobilier
en France depuis les États-Unis

Une banque américaine finance rarement un bien situé en France : c’est en général une banque française qui prête, avec la norme du HCSF (35 % de taux d’endettement, assurance comprise, 25 ans au plus). Ce qui change, c’est l’accueil du dossier. Beaucoup de banques françaises refusent les résidents américains, en partie à cause des obligations FATCA, qui les obligent à déclarer les comptes des « US persons ». Elles regardent aussi vos revenus en dollars avec prudence, à cause du risque de change. Un prêt en dollars n’est possible que si vous percevez principalement vos revenus, ou détenez un patrimoine, dans cette devise ; la plupart des dossiers se financent en euros. Le choix des banques et la présentation du dossier font la différence.

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Le crédit américain couvre l’impôt français et, depuis 2019, la CSG et la CRDS ; pour le prélèvement de solidarité de 7,5 %, il n’est pas confirmé. Il ne réduit pas la NIIT de 3,8 % (arrêt Christensen du 31 août 2026). L’exonération de 150 000 € sur la plus-value reste ouverte aux Français qui vivent aux États-Unis, sous conditions, mais pas à un citoyen américain sans nationalité européenne. Celle de l’ancienne résidence principale, vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le départ, reste ouverte : la convention prévoit une assistance au recouvrement de l’impôt (article 28).

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Attention, aux États-Unis : une SCI française entraîne des déclarations à l’IRS (formulaire 8865 ou 8858), et une société à responsabilité limitée, comme une SARL de famille, peut y être traitée en société, avec un risque d’imposition pénalisante (PFIC). À étudier avec un CPA avant d’acheter en société.

Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.

Vos loyers français se déclarent en dollars dans votre déclaration fédérale (formulaire 1040, annexe Schedule E), nets des charges réelles et d’un amortissement du bâtiment sur 30 ans, obligatoire pour un logement loué hors des États-Unis. L’impôt français ouvre droit au crédit d’impôt étranger (formulaire 1116). Si le total de vos comptes hors des États-Unis dépasse 10 000 $ à un moment de l’année, vous déposez aussi le FBAR ; des parts de SCI s’ajoutent au formulaire 8938 au-delà de certains seuils. Votre État de résidence a sa propre déclaration et ses propres règles. Les pénalités pour un oubli sont lourdes : faites-vous accompagner par un CPA habitué aux biens à l’étranger.

En France, au régime réel, l’amortissement du bien efface souvent l’impôt sur vos loyers meublés pendant des années. Les États-Unis ne reprennent pas ce calcul : ils appliquent leur propre amortissement, sur 30 ans. Votre revenu américain peut donc rester positif alors que vous ne payez rien en France, et sans impôt français, il n’y a rien à déduire de l’impôt américain. Le choix entre micro-BIC et réel se fait en regardant les deux pays.

Avec FATCA, les banques françaises doivent transmettre au fisc américain, via l’administration française, les comptes de leurs clients américains, et leur demander un numéro fiscal américain. Certaines refusent ces clients ou ferment leurs comptes pour éviter ce travail : ouvrez votre compte tôt. Si vous êtes Français, sans compte en France, et qu’une banque refuse, la Banque de France peut en désigner une, tenue de vous l’ouvrir (droit au compte). Un Américain sans nationalité française n’a pas ce droit.

Les étapes de la méthode ImmoPourExpat, du premier appel à la mise en location →