Ville close, front de mer et port de ferries : Saint-Malo attire les investisseurs, mais plus d’un logement sur quatre y est une résidence secondaire et la location courte durée y est soumise à quotas. Prix, loyers, quartiers, budgets et rendement : ce qu’il faut savoir avant d’acheter à Saint-Malo depuis l’étranger.
Les indicateurs publics qui comptent avant d’acheter pour louer à Saint-Malo, chacun avec sa source.
Saint-Malo compte 47 439 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE. 46,6 % des résidences principales y sont occupées par des locataires et 51,5 % des ménages ne comptent qu’une personne.
La carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL donne un loyer d’annonce d’environ 15,7 € par m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces à Saint-Malo, contre 12,5 € pour un 3 pièces et plus.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen au m² des appartements en recul de 2,4 % entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 587 appartements vendus.
La vacance atteint 5,3 % des logements selon l’INSEE. Ce taux global inclut des logements anciens dégradés ou en travaux : un bien rénové, bien situé et au bon loyer se loue en général plus vite.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² des appartements vendus | 4 547 €/m² (2 860 ventes) | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Prix moyen au m² sur les 12 derniers mois | 4 567 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2025 à juin 2026 |
| Population | 47 439 habitants | INSEE, recensement, 2023 |
| Évolution annuelle moyenne de la population | +0,5 % par an (2017 à 2023) | INSEE, recensement, 2023 |
| Jeunes de 18 à 24 ans scolarisés | 1 500, soit 44,9 % des 18-24 ans | INSEE, recensement, 2023 |
| Élèves, étudiants et stagiaires parmi les 15-64 ans | 7,3 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales occupées par des locataires | 46,6 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Ménages d’une seule personne | 51,5 % des ménages | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales d’une pièce | 3,5 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Logements vacants | 5,3 % du parc | INSEE, recensement, 2023 |
| Loyer d’annonce, appartement de 1 ou 2 pièces | 15,7 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Loyer d’annonce, appartement de 3 pièces et plus | 12,5 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Évolution du prix moyen au m² des appartements vendus | −2,4 % (juillet 2025 à juin 2026, comparé aux 12 mois précédents) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr), moyenne pondérée par le nombre de ventes |
| Ventes d’appartements sur 12 mois | 587 ventes (juillet 2025 à juin 2026) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr) |
| Loyer médian hors charges du parc privé loué vide, Saint-Malo Agglomération | 10,6 € le m², 16,2 € pour un appartement d’une pièce, 12,5 € pour deux pièces | Observatoire local des loyers, Saint-Malo Agglomération, résultats 2025 |
| Résidences secondaires dans la ville close (intra-muros) | 70,6 % des logements (27,1 % pour la commune) | INSEE, recensement 2023 par Iris (calcul) |
| Autorisations simultanées de meublés de tourisme | 370 intra-muros, 920 sur le littoral, 360 en rétrolittoral, 110 dans le reste de la ville | Ville de Saint-Malo, règlement municipal du 24 avril 2025 |
| Voyageurs en gare de Saint-Malo | 1,8 million en 2024, contre 1,3 million en 2019 | SNCF Gares & Connexions |
Des membres d’ImmoPourExpat qui vivent à l’étranger ont déjà acheté à Saint-Malo : leur bien et leurs chiffres. Le studio en courte durée présenté ici a été monté avant le règlement du 24 avril 2025 : vérifiez le quota du secteur avant d’acheter dans ce but, et prévoyez la location à l’année en solution de repli.
Trois biens types, au prix médian des ventes et au loyer d’annonce de la commune : de quoi situer votre budget avant de chercher.
1 pièce de 27 m², la surface médiane des studios vendus
Repère du marché : 51,5 % des ménages de Saint-Malo vivent seuls, ce qui soutient la demande de petites surfaces (INSEE, recensement 2023).
2 pièces de 42 m², la surface médiane des deux-pièces vendus
Repère du marché : 46,6 % des résidences principales sont louées à Saint-Malo (INSEE, recensement 2023).
4 pièces et plus, 84 m², la surface médiane vendue
Le loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et ses prestations, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Prix médians des ventes DVF de janvier 2025 à décembre 2025 à Saint-Malo. Loyers estimés au loyer d’annonce de la carte des loyers 2025, charges comprises (15,7 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, 12,5 € pour un 3 pièces et plus). Frais de notaire estimés à 8 % du prix (7 à 8 % dans l’ancien selon les notaires de France). Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, hors frais et charges.
Saint-Malo réunit la ville close, le front de mer de Paramé, Saint-Servan et des quartiers plus récents autour de la gare. Voici cinq secteurs à regarder, avec les quotas de meublés de tourisme qui s’y appliquent.
Derrière les remparts, plus de sept logements sur dix sont des résidences secondaires, selon l’INSEE : la ville close ne compte que 785 résidences principales, et un peu plus d’un ménage sur deux y est locataire. La location courte durée y est plafonnée à 370 autorisations simultanées. Le château et les fortifications sont protégés au titre des monuments historiques : les travaux extérieurs demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. L’offre de logements à l’année y est rare.
Le long de la plage du Sillon et à Paramé, près d’un logement sur deux est une résidence secondaire et un tiers des logements sont des maisons, selon l’INSEE. Quatre ménages sur dix seulement y sont locataires, et les locataires y restent longtemps. Ce secteur littoral partage avec Saint-Servan et Rothéneuf un quota de 920 autorisations de meublés de tourisme : chiffrez le rendement à l’année avant d’acheter.
À Saint-Servan, autour de la place Bouvet et jusqu’au port, un logement sur trois est une résidence secondaire et un peu plus d’un ménage sur deux est locataire, selon l’INSEE. Un quart des résidences principales datent d’avant 1946. Le terminal ferry du Naye est au pied du quartier. Saint-Servan Nord et Ouest relèvent du secteur littoral, plafonné à 920 autorisations de meublés de tourisme.
Entre la gare et Rocabey, sept ménages sur dix sont locataires et sept sur dix ne comptent qu’une personne, selon l’INSEE ; un peu plus de la moitié de ces locataires vivent en HLM. Les résidences secondaires n’y pèsent que 19 % des logements, et plus d’un quart des résidences principales datent de 2006 à 2020. C’est le secteur le plus tourné vers la location à l’année, au pied de la gare TGV. Les meublés de tourisme y relèvent du quota de 360 autorisations du secteur rétrolittoral.
À l’est, Rothéneuf est un quartier de maisons : six logements sur dix en sont, et près de la moitié des logements sont des résidences secondaires, selon l’INSEE. Un ménage sur quatre seulement y est locataire. Le secteur convient à une maison louée à l’année à une famille ; la location courte durée y relève du quota de 920 autorisations du secteur littoral.
Les chiffres des cartes viennent du recensement 2023 de l’INSEE, calculés à partir des Iris qui composent chaque secteur, et les quotas du règlement municipal du 24 avril 2025. Aucun prix de vente ni loyer officiel n’est publié à l’échelle du quartier : comparez les ventes récentes de la rue sur DVF.
Actifs et petits ménages : à Saint-Malo, la demande à l’année vient surtout de locataires qui travaillent sur place, dans une ville où plus d’un logement sur quatre est une résidence secondaire.
Selon le ministère de l’Enseignement supérieur, l’IUT de Saint-Malo compte 791 inscrits et l’École nationale supérieure maritime 160 : la demande étudiante reste modeste, et un bail étudiant de neuf mois laisse l’été à combler.
Selon l’INSEE, 16,5 % de ces emplois sont des postes de cadres et 51,5 % des ménages malouins ne comptent qu’une personne : les petits logements à l’année, rares, trouvent preneur.
Avec Rennes à 42 minutes en train et 3 TGV directs par jour vers Paris-Montparnasse, un meublé près de la gare peut viser les salariés en mission, en bail d’un an ou en bail mobilité.
Selon l’INSEE, un locataire malouin reste en moyenne 8,6 ans dans son logement, et seulement 11,4 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans : à Saint-Malo, les locataires bougent peu.
Sources : ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs 2025-2026 ; INSEE, recensement 2023 (commune et Iris) ; SNCF Gares & Connexions (2024) ; SNCF, horaires officiels de novembre 2026. Le chômage atteint 6,5 % dans la zone d’emploi de Saint-Malo au 2e trimestre 2026, pour 8,3 % en France (INSEE).
À Saint-Malo, en zone tendue, le premier loyer est libre mais les hausses sont limitées à la relocation. La location courte durée d’une résidence secondaire demande une autorisation de la Ville, dans la limite des quotas de chaque secteur.
La location courte durée →| Formule | À Saint-Malo | Notre avis |
|---|---|---|
| Location nue | Loyer libre à la première location, puis limité au loyer du locataire précédent à la relocation. Préavis d’un mois pour le locataire, bail de trois ans : elle convient aux maisons et aux familles qui vivent à l’année à Saint-Malo. | Pour un grand logement |
| Meublé | 51,5 % des ménages malouins vivent seuls, mais les petits logements sont rares : 3,5 % des résidences principales n’ont qu’une pièce. Un studio ou un deux-pièces meublé se loue à l’année avec un bail d’un an, ou de neuf mois pour un étudiant. | À privilégier |
| Colocation | Aucune règle locale propre à la colocation, et peu de demande étudiante : au loyer d’annonce de la commune, un grand logement rapporte moins qu’un deux-pièces (≈ 3,6 % contre ≈ 4,0 % brut). | Rarement adaptée |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois, en meublé, pour un locataire en études supérieures, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. | Pour quelques mois |
| Courte durée | Autorisation de la Ville dès la première nuitée pour une résidence secondaire : une seule par propriétaire, pour 3 ans, dans la limite des quotas de chaque secteur (370 intra-muros). | Très limitée |
À Saint-Malo, zone tendue et touristique, la location courte durée est encadrée par des quotas, et le littoral impose ses risques. Vérifiez les points ci-dessous avant de chiffrer votre projet.
Saint-Malo n’applique pas l’encadrement des loyers, mais elle est classée en zone touristique et tendue par le ministère du Logement. Pour un nouveau bail conclu entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf révision annuelle autorisée et exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, logement vacant depuis plus de 18 mois) ; aucune hausse n’est permise pour un logement classé F ou G.
Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage est exigée dès la première nuitée : une seule par propriétaire, personne physique ou société, pour 3 ans, et seulement si le quota du secteur n’est pas atteint (370 autorisations intra-muros, 920 sur le littoral, 360 en rétrolittoral, 110 ailleurs), selon le règlement municipal du 24 avril 2025. Le DPE doit être compris entre A et E, et un numéro d’enregistrement est obligatoire. Une résidence principale peut être louée 120 nuitées par an sans autorisation.
Le logement doit rester décent : un logement classé G ne peut plus être loué en nouveau bail depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034, selon service-public.gouv.fr. Pour un meublé de tourisme soumis à autorisation, le DPE doit être compris entre A et E.
Le château et les fortifications de la ville close sont protégés au titre des monuments historiques : dans leurs abords, les travaux qui modifient l’aspect extérieur demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France. Prévoyez ce délai dans votre budget, en particulier pour les façades et les menuiseries.
Un plan de prévention des risques de submersion marine s’applique à Saint-Malo : il délimite des zones où construire est interdit et d’autres où les travaux sont soumis à prescriptions. Sa révision a été engagée en 2025, selon Géorisques. Lisez l’état des risques à l’adresse de chaque bien avant de faire une offre.
Un logement non meublé, vide depuis au moins un an, paie la taxe sur les logements vacants : 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 % ; elle devient en 2027 la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Un logement gardé pour vos séjours paie la taxe d’habitation des résidences secondaires, majorée de 45 % à Saint-Malo depuis 2024.
Vos loyers sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence. Ce qui change, c’est le traitement chez vous et le taux des prélèvements sociaux.
BelgiquePour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt. Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Belgique →
Royaume-UniLe Royaume-Uni impose aussi vos loyers, avec un crédit pour l’impôt sur le revenu français. L’administration britannique (HMRC) admet dans ce crédit le prélèvement de solidarité de 7,5 %, dû si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Seules la CSG et la CRDS en sont exclues par la convention.
Investir depuis le Royaume-Uni →
SuisseLa Suisse exonère vos loyers français, mais en tient compte pour votre taux. Le taux de 7,5 % suppose de relever de l’assurance maladie obligatoire suisse (LAMal) et de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Suisse →Le taux réduit dépend de votre affiliation, pas de votre pays : sans affiliation dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, ou à la charge d’un régime obligatoire français, vous payez le taux plein.
Les conventions fiscales par pays →Règles reprises de nos pages pays et de notre page fiscalité, pour les revenus 2025. Votre situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention fiscale de votre pays.
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France, même si vous vivez à l’étranger.
À la revente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Selon votre situation, nos stratégies et la structuration de votre achat permettent de réduire, voire de neutraliser l’impôt : nous les étudions avec vous dès le premier rendez-vous.
La fiscalité de l’investisseur expatrié →La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis pour connaître le montant. Saint-Malo applique une majoration de 45 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (2025). Sources : collectivites-locales.gouv.fr, impots.gouv.fr, notaires.fr.
Voici un exemple simple, à titre d’illustration : un deux-pièces de 40 m², au prix médian des ventes et au loyer d’annonce moyen.
| Location meublée, régime micro-BIC | Affilié dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | Autres cas (taux plein) |
|---|---|---|
| Loyers sur un an | 7 536 € | 7 536 € |
| Revenu imposable après l’abattement de 50 % | 3 768 € | 3 768 € |
| Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % | − 754 € | − 754 € |
| Prélèvements sociaux | − 283 € (7,5 %) | − 701 € (18,6 %) |
| Reste après impôt | 6 499 € | 6 081 € |
| Rendement après impôt | ≈ 3,6 % | ≈ 3,3 % |
Hypothèses : location meublée au régime micro-BIC, abattement de 50 %, taux minimum de 20 % des non-résidents (revenus 2025), loyers encaissés retenus en entier. Le taux de 7,5 % suppose aussi de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français : un retraité qui ne perçoit qu’une pension française paie le taux plein. Charges, taxe foncière, frais de notaire et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits : au régime réel, l’impôt peut être nettement plus bas.
Un loyer d’annonceLe loyer de la carte est un loyer d’annonce charges comprises, donc supérieur au loyer hors charges que vous encaisserez.
Le loyer de votre adresseLe loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et sa surface, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Les frais et chargesLes frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et la gestion réduisent ensuite le rendement net.
Ce calcul aide à comparer des villes ou des biens, il ne garantit aucun résultat.
Vous vivez à l’étranger et vous regardez Saint-Malo ? On vous dit en 45 minutes ce qui est faisable avec votre budget, votre apport et votre pays de résidence.
Réserver un appel →Saint-Malo est à 2 h 17 de Paris-Montparnasse par le TGV direct le plus rapide, avec 3 trains directs par jour de semaine dans chaque sens, et à 42 minutes de Rennes, reliée à Paris par une vingtaine de trains directs par jour. Le terminal ferry du Naye relie la ville à l’Angleterre et à Guernesey avec Brittany Ferries.
3 TGV directs par jour de semaine dans chaque sens : 2 h 17 au plus court de Saint-Malo à Paris-Montparnasse, 2 h 32 dans l’autre sens.
21 trains directs par jour de semaine dans chaque sens entre Saint-Malo et Rennes, dont 3 TGV, puis une vingtaine de trains directs par jour entre Rennes et Paris.
Le programme 2026 de Brittany Ferries comprend des lignes de Portsmouth et de Poole vers Guernesey et Saint-Malo, et des traversées d’hiver entre Plymouth et Saint-Malo.
Dont Londres, Amsterdam, Dublin, Genève et Manchester, selon la liste des lignes de l’aéroport ; certaines sont saisonnières.
Horaires relevés le 10 novembre 2026 sur l’horaire officiel de la SNCF (jeudi 12 et mardi 17 novembre), le programme 2026 de Brittany Ferries et la liste des lignes de l’aéroport Rennes Bretagne ; ils varient selon les jours et les saisons.
Seulement avec une autorisation de changement d’usage, puisque le logement n’est pas votre résidence principale. Selon la Ville, elle est valable trois ans, limitée à une par propriétaire, et accordée uniquement si le quota du secteur n’est pas atteint. Il faut aussi un numéro d’enregistrement et un règlement de copropriété compatible. Interrogez le service changement d’usage avant de signer le compromis.
Le règlement municipal du 24 avril 2025 fixe un nombre maximal d’autorisations simultanées par secteur : 370 dans le secteur A, 920 dans le B, 360 dans le C et 110 dans le D. Les secteurs sont définis à partir des quartiers IRIS de l’INSEE et présentés sur des cartes par la Ville. Si le quota de votre secteur est atteint, l’autorisation est refusée.
Le niveau des loyers n’est pas plafonné : Saint-Malo ne figure pas dans la liste de Service Public. La ville est toutefois en zone tendue, où s’applique en général l’encadrement de l’évolution des loyers. À la relocation, la hausse du loyer est donc limitée, sauf exceptions prévues par la loi. Vérifiez votre cas avec le simulateur officiel de Service Public avant de publier l’annonce.
Dans notre exemple, un deux-pièces de 40 m² acheté au prix médian des ventes et loué au loyer d’annonce des T1 et T2 rapporte environ 4,1 % brut, avant charges, impôts et vacance. C’est faible, car les prix d’achat sont élevés : 4 547 € le m² en prix médian. Les secteurs moins touristiques, comme Rocabey ou le quartier de la gare, comptent davantage de locataires à l’année : comparez les prix de la rue sur DVF avant d’acheter.
Saint-Malo est en zone tendue. À partir des impositions de 2027, un logement vide depuis au moins un an au 1er janvier est taxé à 17 % de sa valeur locative cadastrale la première année, puis 34 %, selon Service Public. La commune peut voter des taux plus élevés. Une occupation de plus de 90 jours d’affilée l’année précédente permet d’y échapper.
Les loyers d’un bien situé en France sont imposables en France. Sans option, le taux minimum est de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenus perçus en 2025, puis 30 %, sauf si le taux moyen vous est plus favorable. Les prélèvements sociaux s’ajoutent, à 17,2 % en nu ou 18,6 % en meublé, ou 7,5 % seulement si vous êtes affilié à un régime de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni.
Oui, dans les secteurs les moins touristiques. Selon l’INSEE, plus d’un logement sur quatre est une résidence secondaire à Saint-Malo, et plus de sept sur dix intra-muros, mais autour de la gare et de Rocabey sept ménages sur dix sont locataires. Les locataires y restent longtemps : 8,6 ans en moyenne dans la commune.
D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 127 380 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 196 315 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 350 000 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.
En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 46,03 %, plus 2,60 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.
Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 181 880 € et loué 628 € par mois, il reste environ 3,6 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 3,3 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.
La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
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