Investir dans l’immobilier
en France depuis Singapour ou la Malaisie

Les banques françaises appliquent aux résidents de Singapour et de Malaisie la norme du HCSF : 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, et 25 ans de durée au plus. Elles regardent vos revenus en dollars de Singapour ou en ringgits avec prudence à cause du risque de change, et toutes n’acceptent pas les non-résidents d’Asie. Une situation familiale peut aussi compter : un de nos membres a vu un accord retiré à cause de son mariage à Singapour, puis rétabli au vu de son régime de séparation de biens. Avec 6 ou 7 heures d’avance sur Paris, les rendez-vous se calent en fin de journée. Un prêt en dollars de Singapour auprès d’une banque française n’est possible que si vous percevez principalement vos revenus, ou détenez un patrimoine, dans cette devise ; la plupart des dossiers se financent en euros.

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L’exonération de 150 000 € sur la plus-value d’un logement reste ouverte aux Français qui vivent à Singapour ou en Malaisie, sous conditions. En revanche, ne comptez pas sur l’exonération de l’ancienne résidence principale vendue après le départ : elle suppose que votre nouveau pays aide la France à recouvrer l’impôt, et la liste de l’administration fiscale ne retient ni Singapour ni la Malaisie. Les exonérations locales supposent d’être résident fiscal du pays et de ne pas percevoir les loyers via une société de personnes locale.

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Une SCI ne change pas l’impôt français sur vos loyers, mais elle prive de l’exonération de 150 000 € à la revente, et Singapour comme la Malaisie peuvent la traiter autrement que la France : à étudier avec un conseil avant d’acheter en société.

Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.

La Malaisie exonère les revenus de source étrangère reçus par un particulier résident, sauf s’ils passent par une société de personnes malaisienne. L’administration malaisienne demande que ces revenus aient été imposés à l’étranger, ce qui est le cas de vos loyers imposés en France. Cette exonération, prévue jusqu’à fin 2026, a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2036. Vos loyers français transférés en Malaisie n’y sont donc pas imposés, mais ils restent à déclarer et à justifier, avis d’impôt français à l’appui. La convention France Malaisie de 1975 laisse à la France le droit d’imposer vos loyers (article 6) et votre plus-value (article 13) ; si l’exonération malaisienne prenait fin, la Malaisie accorderait un crédit pour l’impôt français (article 23).

À Singapour, la caisse de retraite obligatoire (le CPF) ne concerne que les citoyens et les résidents permanents. Un Français sous permis de travail n’y cotise pas : sa retraite est à construire lui-même, et un bien loué en France, financé à crédit, est une des façons de le faire.

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