Préfecture de la Corse-du-Sud et siège de la Collectivité de Corse, Ajaccio loue surtout à l’année : 51,3 % des résidences principales y sont occupées par des locataires et 9,0 % seulement des logements sont des résidences secondaires. Prix, loyers, quartiers, budgets et rendement : ce qu’il faut savoir avant d’acheter à Ajaccio depuis l’étranger.
Les indicateurs publics qui comptent avant d’acheter pour louer à Ajaccio, chacun avec sa source.
Ajaccio compte 76 320 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE. 51,3 % des résidences principales y sont occupées par des locataires et 28,8 % des ménages ne comptent qu’une personne.
La carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL donne un loyer d’annonce d’environ 19,0 € par m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces à Ajaccio, contre 15,5 € pour un 3 pièces et plus.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen au m² des appartements en hausse de 3,8 % entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 714 appartements vendus.
La vacance atteint 2,9 % des logements selon l’INSEE. Ce taux global inclut des logements anciens dégradés ou en travaux : un bien rénové, bien situé et au bon loyer se loue en général plus vite.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² des appartements vendus | 3 667 €/m² (3 786 ventes) | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Prix moyen au m² sur les 12 derniers mois | 3 980 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2025 à juin 2026 |
| Population | 76 320 habitants | INSEE, recensement, 2023 |
| Évolution annuelle moyenne de la population | +1,3 % par an (2017 à 2023) | INSEE, recensement, 2023 |
| Jeunes de 18 à 24 ans scolarisés | 1 572, soit 38,7 % des 18-24 ans | INSEE, recensement, 2023 |
| Élèves, étudiants et stagiaires parmi les 15-64 ans | 7,5 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales occupées par des locataires | 51,3 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Ménages d’une seule personne | 28,8 % des ménages | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales d’une pièce | 4,4 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Logements vacants | 2,9 % du parc | INSEE, recensement, 2023 |
| Loyer d’annonce, appartement de 1 ou 2 pièces | 19,0 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Loyer d’annonce, appartement de 3 pièces et plus | 15,5 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Évolution du prix moyen au m² des appartements vendus | +3,8 % (juillet 2025 à juin 2026, comparé aux 12 mois précédents) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr), moyenne pondérée par le nombre de ventes |
| Ventes d’appartements sur 12 mois | 714 ventes (juillet 2025 à juin 2026) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr) |
| Résidences principales d’une ou deux pièces | 19,9 % | INSEE, recensement 2023, base Iris Logement (calcul) |
| Résidences secondaires et logements occasionnels | 9,0 % des logements | INSEE, recensement 2023, base Iris Logement (calcul) |
| Résidences principales construites avant 1946, autour de la place Foch (3 Iris) | 55,7 % (9,4 % pour la ville) | INSEE, recensement 2023, base Iris Logement (calcul) |
| Taux de chômage de la zone d’emploi d’Ajaccio | 5,9 % (8,3 % en France) | INSEE, taux de chômage par zone d’emploi, 2e trimestre 2026 |
| Agents du centre hospitalier d’Ajaccio | 2 205, dont 200 médecins | Centre hospitalier d’Ajaccio, chiffres clés 2025 |
| Passagers à l’aéroport Ajaccio Napoléon-Bonaparte | 1 593 011 en 2025 | Aéroport Ajaccio Napoléon-Bonaparte, statistiques 2025 |
Trois biens types, au prix médian des ventes et au loyer d’annonce de la commune : de quoi situer votre budget avant de chercher.
1 pièce de 28 m², la surface médiane des studios vendus
Repère du marché : 28,8 % des ménages d’Ajaccio vivent seuls, ce qui soutient la demande de petites surfaces (INSEE, recensement 2023).
2 pièces de 47 m², la surface médiane des deux-pièces vendus
Repère du marché : 51,3 % des résidences principales sont louées à Ajaccio (INSEE, recensement 2023).
4 pièces et plus, 90 m², la surface médiane vendue
Le loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et ses prestations, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Prix médians des ventes DVF de janvier 2025 à décembre 2025 à Ajaccio. Loyers estimés au loyer d’annonce de la carte des loyers 2025, charges comprises (19,0 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, 15,5 € pour un 3 pièces et plus). Frais de notaire estimés à 8 % du prix (7 à 8 % dans l’ancien selon les notaires de France). Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, hors frais et charges.
À Ajaccio, on loue surtout à l’année, mais le parc change d’un quartier à l’autre : immeubles anciens autour de la place Foch, logements plus grands vers la gare, résidences secondaires plus nombreuses à Parc Berthault. Les chiffres viennent de l’INSEE, Iris par Iris.
Autour de la place Foch et de la cathédrale, 55,7 % des résidences principales datent d’avant 1946 et 48,7 % sont louées, selon l’INSEE ; c’est là que les logements de moins de 40 m² sont les plus nombreux (14,4 % des résidences principales). La vieille ville est en site patrimonial remarquable, et ses immeubles collectifs doivent désormais faire réaliser un diagnostic structurel ; l’OPAH-RU « Cœur de ville » 2025-2030 aide les travaux dans son périmètre.
Du cours Grandval à la gare, 56,6 % des résidences principales sont louées et 0,8 % seulement des logements sont vacants, selon l’INSEE. Le lycée Fesch est sur le cours Grandval, et les trains des Chemins de fer de la Corse partent de la gare : un secteur d’actifs et de familles, où les logements sont plutôt grands (17,9 % d’une ou deux pièces).
Dans les Iris Hauts de Pietralba, Avenue Franchini et Suartello, 55,4 % des résidences principales sont louées, dont 20,0 % de HLM, et 23,1 % ont une ou deux pièces, selon l’INSEE. Le parc y est récent (1,1 % d’avant 1946) et les résidences secondaires rares (3,1 %). Le lycée professionnel Jules Antonini est avenue Noël-Franchini : un secteur de familles et d’actifs, loué à l’année.
Dans les Iris Parc Berthault et Résidence des Îles, 25,1 % des logements sont des résidences secondaires, près de trois fois la moyenne de la ville, selon l’INSEE. Les logements d’une ou deux pièces y sont plus fréquents qu’ailleurs et 43,8 % des résidences principales sont louées, presque toutes dans le parc privé (3,9 % de HLM). Louer une résidence secondaire en meublé de tourisme y demande, comme partout à Ajaccio, une autorisation de changement d’usage d’un an renouvelable.
Chiffres de l’INSEE (recensement 2023, base Iris Logement), regroupés par secteur ; les prix DVF ne sont publiés qu’à l’échelle de la commune : 3 667 € le m² en prix médian des appartements de juillet 2021 à juin 2026. Dans les Iris Les Cannes, Candia, Avenue Maréchal-Juin et Le Finosello, 68,9 % des résidences principales sont louées, dont 41,6 % de HLM ; la ville compte deux quartiers prioritaires, Salines - Cannes et Nord rocade.
Fonctionnaires, soignants, salariés du tourisme et familles : à Ajaccio, où le chômage reste bas, la demande locative vient d’abord des actifs installés à l’année.
L’atlas du ministère de l’Enseignement supérieur compte 613 étudiants inscrits à Ajaccio en 2025-2026 : l’Université de Corse, environ 5 000 étudiants, a son siège à Corte. La demande étudiante reste modeste ; visez plutôt les actifs et les familles.
Le centre hospitalier d’Ajaccio compte 2 205 agents, dont 200 médecins, et la Collectivité de Corse, qui siège à Ajaccio, 4 368 agents dans toute l’île : fonctionnaires et soignants forment une demande stable, toute l’année.
Selon l’INSEE, 4,4 % des résidences principales d’Ajaccio ne comptent qu’une pièce. Un studio ou un deux-pièces meublé répond à cette demande de logements individuels.
Selon l’INSEE, 10,0 % seulement des ménages d’Ajaccio ont emménagé depuis moins de deux ans : les locataires y restent longtemps, ce qui limite la vacance entre deux baux.
Sources : ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs 2025-2026 ; Université de Corse ; centre hospitalier d’Ajaccio (2025) ; Collectivité de Corse (2025) ; INSEE, recensement 2023. Le chômage atteint 5,9 % dans la zone d’emploi d’Ajaccio au 2e trimestre 2026, pour 8,3 % en France (INSEE).
À Ajaccio, les loyers ne sont pas encadrés, mais la location touristique d’une résidence secondaire demande une autorisation de la mairie : la formule se choisit selon le quartier et le locataire visé.
Investir en colocation depuis l’étranger →| Formule | À Ajaccio | Notre avis |
|---|---|---|
| Location nue | Le premier loyer est libre, puis la règle de la zone tendue s’applique à la relocation. Quatre résidences principales sur cinq ont trois pièces ou plus : ces grands logements se louent à des familles, avec des baux de trois ans. | Pour un grand logement |
| Meublé | 28,8 % des ménages ajacciens vivent seuls, mais 19,9 % seulement des résidences principales ont une ou deux pièces : un studio ou un deux-pièces meublé trouve preneur auprès des actifs, avec un préavis d’un mois. | À privilégier |
| Colocation | Possible dans un grand logement, pour de jeunes actifs plutôt que pour des étudiants, peu nombreux à Ajaccio : vérifiez le règlement de copropriété. | À étudier |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois, en meublé, pour un locataire en études supérieures, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. | Pour quelques mois |
| Courte durée | Numéro d’enregistrement obligatoire, autorisation de changement d’usage d’un an pour une résidence secondaire, 120 jours par an au plus pour une résidence principale, et taxe d’habitation majorée de 60 % sur les résidences secondaires. | Très encadrée |
À Ajaccio, les loyers ne sont pas encadrés, mais la ville est en zone tendue, encadre de près la location touristique et renforce le contrôle des immeubles du centre. Vérifiez les règles ci-dessous avant de chiffrer votre projet.
Ajaccio est en zone tendue. Le niveau des loyers n’est pas encadré, mais pour un nouveau bail conclu entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf révision annuelle autorisée, et aucune hausse n’est permise pour un logement classé F ou G. Un logement vide depuis au moins un an est taxé à 17 % de sa valeur locative la première année, puis 34 %, taux légaux que la commune peut relever.
Depuis le 5 mai 2025, tout meublé de tourisme doit avoir un numéro d’enregistrement, à afficher sur chaque annonce. Louer une résidence secondaire demande en plus une autorisation de changement d’usage, personnelle, d’un an renouvelable et non transmissible ; une résidence principale ne se loue que 120 jours par an, selon la Ville. Sans numéro, l’amende civile peut atteindre 5 000 €, selon service-public.gouv.fr.
Ajaccio applique la majoration maximale de 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, selon l’étude de la DGFiP sur les délibérations de 2026 : un logement gardé pour soi entre deux séjours coûte plus cher chaque année.
Depuis le conseil municipal du 1er octobre 2026, les immeubles collectifs du centre génois et du cours Napoléon doivent faire réaliser un diagnostic structurel, à renouveler tous les dix ans ; le maire peut l’ordonner d’office, aux frais du propriétaire ou de la copropriété. L’OPAH-RU « Cœur de ville » 2025-2030 aide les travaux dans son périmètre : déposez le dossier avant de signer un devis.
Le centre d’Ajaccio est en site patrimonial remarquable depuis 2005 : les travaux extérieurs y demandent l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Une extension vers le quartier des Étrangers, le Casone, le cours Napoléon et le cours Jean-Nicoli a été soumise à enquête publique au printemps 2026. La Ville aide le ravalement des copropriétés du site, jusqu’à 30 000 €.
Géorisques recense à Ajaccio des plans de prévention des risques d’inondation, dont celui de la Gravona, en révision, un plan de prévention des mouvements de terrain, un plan contre les incendies de forêt et deux plans de prévention des risques technologiques, autour des sites Antargaz et GDF du Loretto. Lisez l’état des risques de chaque bien.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en nouveau bail, les logements F suivront en 2028 et les E en 2034, selon service-public.gouv.fr. À Ajaccio, un meublé de tourisme en résidence secondaire doit en plus être classé de A à E pour obtenir l’autorisation de changement d’usage.
Vos loyers sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence. Ce qui change, c’est le traitement chez vous et le taux des prélèvements sociaux.
BelgiquePour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt. Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Belgique →
Royaume-UniLe Royaume-Uni impose aussi vos loyers, avec un crédit pour l’impôt sur le revenu français. L’administration britannique (HMRC) admet dans ce crédit le prélèvement de solidarité de 7,5 %, dû si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Seules la CSG et la CRDS en sont exclues par la convention.
Investir depuis le Royaume-Uni →
SuisseLa Suisse exonère vos loyers français, mais en tient compte pour votre taux. Le taux de 7,5 % suppose de relever de l’assurance maladie obligatoire suisse (LAMal) et de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Suisse →Le taux réduit dépend de votre affiliation, pas de votre pays : sans affiliation dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, ou à la charge d’un régime obligatoire français, vous payez le taux plein.
Les conventions fiscales par pays →Règles reprises de nos pages pays et de notre page fiscalité, pour les revenus 2025. Votre situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention fiscale de votre pays.
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France, même si vous vivez à l’étranger.
À la revente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Selon votre situation, nos stratégies et la structuration de votre achat permettent de réduire, voire de neutraliser l’impôt : nous les étudions avec vous dès le premier rendez-vous.
La fiscalité de l’investisseur expatrié →La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis pour connaître le montant. Ajaccio applique une majoration de 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (2025). Sources : collectivites-locales.gouv.fr, impots.gouv.fr, notaires.fr.
Voici un exemple simple, à titre d’illustration : un deux-pièces de 40 m², au prix médian des ventes et au loyer d’annonce moyen.
| Location meublée, régime micro-BIC | Affilié dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | Autres cas (taux plein) |
|---|---|---|
| Loyers sur un an | 9 120 € | 9 120 € |
| Revenu imposable après l’abattement de 50 % | 4 560 € | 4 560 € |
| Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % | − 912 € | − 912 € |
| Prélèvements sociaux | − 342 € (7,5 %) | − 848 € (18,6 %) |
| Reste après impôt | 7 866 € | 7 360 € |
| Rendement après impôt | ≈ 5,4 % | ≈ 5,0 % |
Hypothèses : location meublée au régime micro-BIC, abattement de 50 %, taux minimum de 20 % des non-résidents (revenus 2025), loyers encaissés retenus en entier. Le taux de 7,5 % suppose aussi de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français : un retraité qui ne perçoit qu’une pension française paie le taux plein. Charges, taxe foncière, frais de notaire et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits : au régime réel, l’impôt peut être nettement plus bas.
Un loyer d’annonceLe loyer de la carte est un loyer d’annonce charges comprises, donc supérieur au loyer hors charges que vous encaisserez.
Le loyer de votre adresseLe loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et sa surface, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Les frais et chargesLes frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et la gestion réduisent ensuite le rendement net.
Ce calcul aide à comparer des villes ou des biens, il ne garantit aucun résultat.
Vous vivez à l’étranger et vous regardez Ajaccio ? On vous dit en 45 minutes ce qui est faisable avec votre budget, votre apport et votre pays de résidence.
Réserver un appel →Sur une île, tout passe par l’avion ou le bateau : Ajaccio est reliée toute l’année à Paris-Orly, Marseille et Nice, plusieurs fois par jour, et en vol direct à Genève et Bruxelles d’avril à octobre, selon son aéroport. Un ferry de nuit la relie aussi à Marseille.
Toute l’année, avec Air Corsica et Air France, selon l’aéroport Ajaccio Napoléon-Bonaparte, qui a accueilli 1 593 011 passagers en 2025.
Toute l’année, avec Air Corsica ; de la gare Marseille Saint-Charles, Paris est ensuite à 3 h 03 en TGV direct.
Toute l’année, avec Air Corsica ; Nice Côte d’Azur programme cet hiver 60 vols par semaine vers Londres et 25 vers Genève.
Avec easyJet, du 2 avril au 24 octobre 2026, selon l’aéroport d’Ajaccio.
Avec Air Corsica, du 4 avril au 24 octobre 2026 ; l’aéroport annonce aussi une liaison vers Londres en 2027.
Traversée de nuit entre le port d’Ajaccio et Marseille, avec La Méridionale, selon la compagnie.
Fréquences relevées le 11 novembre 2026 sur la page des destinations de l’aéroport d’Ajaccio (saison 2026), sur le programme d’hiver de l’aéroport Nice Côte d’Azur et sur l’horaire officiel de la SNCF (mardi 17 novembre 2026) ; elles varient selon les jours et les saisons.
Oui. Ajaccio figure parmi les communes en zone tendue, dans le décret du 25 août 2026 qui remplace en 2027 celui de 2013. Pour un bail conclu entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer d’un logement reloué ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf exceptions prévues par la loi, et le locataire d’un logement vide bénéficie d’un préavis réduit à un mois. Ajaccio n’applique pas en revanche de plafonnement par loyers de référence comme Paris ou Lyon.
Oui, sous conditions. Depuis le 5 mai 2025, tout meublé de tourisme doit avoir un numéro d’enregistrement, obtenu en ligne et affiché sur chaque annonce. Pour une résidence secondaire, il faut aussi une autorisation de changement d’usage, accordée à titre personnel pour un an renouvelable, avec un diagnostic énergétique classé de A à E. Une résidence principale ne se loue que 120 jours par an. Vérifiez enfin que le règlement de copropriété autorise les meublés de tourisme.
Oui. Selon l’étude de la DGFiP sur les délibérations de 2026, Ajaccio applique la majoration maximale de 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Depuis le conseil municipal du 1er octobre 2026, la Ville applique la loi de 2024 sur l’habitat dégradé : les immeubles collectifs du centre génois, de la rue du Cardinal-Fesch, des boulevards du Roi-Jérôme et Sampiero et du cours Napoléon doivent faire réaliser un diagnostic de leur structure, puis le renouveler tous les dix ans. Avant d’acheter dans ce périmètre, demandez au syndic si le diagnostic est fait et quels travaux il prévoit.
En avion, par Paris-Orly, Marseille ou Nice, reliées à Ajaccio toute l’année, plusieurs fois par jour, ou en vol direct depuis Genève et Bruxelles d’avril à octobre, selon l’aéroport d’Ajaccio. Un ferry de nuit relie aussi Marseille à Ajaccio en une douzaine d’heures.
D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 136 000 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 187 800 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 289 200 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.
En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 36,47 %, plus 10,50 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.
Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 146 680 € et loué 760 € par mois, il reste environ 5,4 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 5,0 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.
La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
AntibesInvestir à Antibes
CannesInvestir à Cannes
Mandelieu-la-NapouleInvestir à Mandelieu-la-Napoule
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