Station balnéaire et port du Vendée Globe, Les Sables-d’Olonne comptent 35 % de résidences secondaires, et la location courte durée d’une résidence secondaire y passe par une autorisation de changement d’usage. Prix, loyers, quartiers, budgets et rendement : ce qu’il faut savoir avant d’acheter aux Sables-d’Olonne depuis l’étranger.
Les indicateurs publics qui comptent avant d’acheter pour louer aux Sables-d'Olonne, chacun avec sa source.
Les Sables-d'Olonne compte 49 603 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE. 32,4 % des résidences principales y sont occupées par des locataires et 44,5 % des ménages ne comptent qu’une personne.
La carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL donne un loyer d’annonce d’environ 16,2 € par m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces aux Sables-d'Olonne, contre 12,4 € pour un 3 pièces et plus.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen au m² des appartements en recul de 2,4 % entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 547 appartements vendus.
La vacance atteint 3,4 % des logements selon l’INSEE. Ce taux global inclut des logements anciens dégradés ou en travaux : un bien rénové, bien situé et au bon loyer se loue en général plus vite.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² des appartements vendus | 4 717 €/m² (2 521 ventes) | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Prix moyen au m² sur les 12 derniers mois | 4 878 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2025 à juin 2026 |
| Population | 49 603 habitants | INSEE, recensement, 2023 |
| Évolution annuelle moyenne de la population | +2,0 % par an (2017 à 2023) | INSEE, recensement, 2023 |
| Jeunes de 18 à 24 ans scolarisés | 824, soit 34,4 % des 18-24 ans | INSEE, recensement, 2023 |
| Élèves, étudiants et stagiaires parmi les 15-64 ans | 7,3 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales occupées par des locataires | 32,4 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Ménages d’une seule personne | 44,5 % des ménages | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales d’une pièce | 3,8 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Logements vacants | 3,4 % du parc | INSEE, recensement, 2023 |
| Loyer d’annonce, appartement de 1 ou 2 pièces | 16,2 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Loyer d’annonce, appartement de 3 pièces et plus | 12,4 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Évolution du prix moyen au m² des appartements vendus | −2,4 % (juillet 2025 à juin 2026, comparé aux 12 mois précédents) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr), moyenne pondérée par le nombre de ventes |
| Ventes d’appartements sur 12 mois | 547 ventes (juillet 2025 à juin 2026) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr) |
| Loyer médian hors charges du parc privé loué vide, Les Sables d’Olonne Agglomération | 11,3 € le m², 16,2 € pour un appartement d’une pièce, 12,6 € pour deux pièces | Observatoire local des loyers des Sables d’Olonne Agglomération, résultats 2025 |
| Résidences secondaires dans le centre et le remblai | 73,0 % des logements (35,3 % pour la commune) | INSEE, recensement 2023 par Iris (calcul) |
| Voyageurs en gare des Sables-d’Olonne | 603 120 en 2024, contre 416 103 en 2019 | SNCF Gares & Connexions |
| Taux de chômage de la zone d’emploi des Sables-d’Olonne | 6,6 % au 2e trimestre 2026 (8,3 % en France) | INSEE, taux de chômage localisés |
Trois biens types, au prix médian des ventes et au loyer d’annonce de la commune : de quoi situer votre budget avant de chercher.
1 pièce de 25 m², la surface médiane des studios vendus
Repère du marché : 44,5 % des ménages des Sables-d'Olonne vivent seuls, ce qui soutient la demande de petites surfaces (INSEE, recensement 2023).
2 pièces de 42 m², la surface médiane des deux-pièces vendus
Repère du marché : 32,4 % des résidences principales sont louées aux Sables-d'Olonne (INSEE, recensement 2023).
4 pièces et plus, 93 m², la surface médiane vendue
Le loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et ses prestations, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Prix médians des ventes DVF de janvier 2025 à décembre 2025 aux Sables-d'Olonne. Loyers estimés au loyer d’annonce de la carte des loyers 2025, charges comprises (16,2 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, 12,4 € pour un 3 pièces et plus). Frais de notaire estimés à 8 % du prix (7 à 8 % dans l’ancien selon les notaires de France). Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, hors frais et charges.
La ville réunit Les Sables et son remblai, le port de La Chaume, Château-d’Olonne et Olonne-sur-Mer. Voici quatre secteurs à regarder pour un investissement locatif.
Entre le remblai, les Halles et l’église Notre-Dame-de-Bon-Port, près des trois quarts des logements sont des résidences secondaires, selon l’INSEE : le quartier ne compte que 1 288 résidences principales. Un tiers d’entre elles n’ont qu’une ou deux pièces, et plus d’un tiers datent d’avant 1946. Moins de quatre ménages sur dix sont locataires : la location à l’année y est rare, et la courte durée passe par une autorisation de changement d’usage.
De l’autre côté du chenal, La Chaume est un quartier de maisons : six logements sur dix en sont, et près d’un logement sur deux est une résidence secondaire, selon l’INSEE. Trois ménages sur dix seulement sont locataires. Le quartier fait partie du site patrimonial remarquable : les travaux de façade y demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.
Autour de la gare et de Saint-Michel, près d’un ménage sur deux est locataire, la part la plus élevée de la ville, et six sur dix ne comptent qu’une personne, selon l’INSEE. Les résidences secondaires y pèsent 30 % des logements, et près de trois résidences principales sur dix ont été construites de 2006 à 2020. Les locataires y restent en moyenne huit ans et demi.
L’ancienne commune de Château-d’Olonne est faite de maisons : huit logements sur dix en sont, et un tiers des résidences principales ont été construites de 2006 à 2020, selon l’INSEE. Les résidences secondaires n’y pèsent que 11 % des logements, et un ménage sur trois est locataire. Le secteur convient à une maison louée à l’année à une famille.
Les chiffres des cartes viennent du recensement 2023 de l’INSEE, calculés à partir des Iris qui composent chaque secteur. L’observatoire local des loyers publie des loyers pour l’agglomération, repris dans le tableau complet des chiffres, mais pas par quartier : avant d’acheter, comparez les ventes récentes de la rue sur DVF et les annonces de location voisines.
Actifs et petits ménages : aux Sables-d’Olonne, la demande à l’année vient de ménages qui vivent et travaillent sur place, dans une ville où plus d’un logement sur trois est une résidence secondaire.
Selon le ministère de l’Enseignement supérieur, Les Sables-d’Olonne ne comptent que 381 étudiants inscrits, dont 82 à l’antenne de l’ESTHUA, de l’université d’Angers : la demande étudiante reste marginale, visez plutôt les actifs.
Selon l’INSEE, 13,0 % de ces emplois sont des postes de cadres et 44,5 % des ménages sablais ne comptent qu’une personne : les petits logements à l’année, rares, trouvent preneur.
Avec 2 TGV directs par jour de semaine depuis Paris-Montparnasse et 13 trains directs par jour depuis Nantes, par La Roche-sur-Yon, un meublé près de la gare peut viser les salariés en mission, en bail mobilité.
Selon l’INSEE, un locataire sablais reste en moyenne 6,8 ans dans son logement, et seulement 10,4 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans : aux Sables-d’Olonne, les locataires bougent peu.
Sources : ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs 2025-2026 ; INSEE, recensement 2023 (commune et Iris) ; SNCF Gares & Connexions (2024) ; SNCF, horaires officiels de novembre 2026. Le chômage atteint 6,6 % dans la zone d’emploi des Sables-d’Olonne au 2e trimestre 2026, pour 8,3 % en France (INSEE).
Aux Sables-d’Olonne, en zone touristique et tendue, le premier loyer est libre mais les hausses sont limitées à la relocation. La location courte durée d’une résidence secondaire demande une autorisation de changement d’usage, dans la limite de plafonds par zone.
La location courte durée →| Formule | Aux Sables-d’Olonne | Notre avis |
|---|---|---|
| Location nue | Loyer libre à la première location, puis limité au loyer du locataire précédent à la relocation. Préavis d’un mois pour le locataire, bail de trois ans : elle convient aux maisons de Château-d’Olonne et d’Olonne-sur-Mer, louées à des familles. | Pour un grand logement |
| Meublé | 44,5 % des ménages sablais vivent seuls, mais seules 3,8 % des résidences principales n’ont qu’une pièce. Au loyer d’annonce de la commune, un deux-pièces meublé loué à l’année rapporte ≈ 4,6 % brut, plus qu’un studio (≈ 3,8 %). | À privilégier |
| Colocation | Aucune règle locale propre à la colocation, et peu d’étudiants : au loyer d’annonce de la commune, un grand logement rapporte moins qu’un deux-pièces (≈ 3,6 % contre ≈ 4,6 % brut). | Rarement adaptée |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois, en meublé, pour un locataire en études supérieures, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. | Pour quelques mois |
| Courte durée | Autorisation de changement d’usage valable trois ans pour une résidence secondaire, dans la limite des plafonds par zone, puis numéro d’enregistrement sur chaque annonce. | Encadrée |
Aux Sables-d’Olonne, zone touristique et tendue, la location courte durée est encadrée par des plafonds, et le littoral impose ses risques. Vérifiez les points ci-dessous avant de chiffrer votre projet.
Les Sables-d’Olonne n’appliquent pas l’encadrement des loyers, mais la commune est classée en zone touristique et tendue par le ministère du Logement. Pour un nouveau bail conclu entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf révision annuelle autorisée et exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, logement vacant depuis plus de 18 mois) ; aucune hausse n’est permise pour un logement classé F ou G. Le préavis du locataire d’un logement vide est d’un mois.
Pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme, il faut d’abord une autorisation temporaire de changement d’usage, à demander en ligne, selon la Ville : elle vaut trois ans et se renouvelle automatiquement quand le meublé est classé en étoiles (délibération du 10 mars 2022). Le règlement de l’agglomération plafonne le nombre de meublés de tourisme dans chacune de ses 7 zones, et le limite au nombre existant dans la zone du remblai : vérifiez le quota avant d’acheter dans ce but. Il faut ensuite déclarer l’activité pour obtenir le numéro d’enregistrement, à afficher sur chaque annonce. Une résidence principale reste limitée à 120 jours par an.
Le logement doit rester décent : un logement classé G ne peut plus être loué en nouveau bail depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034, selon service-public.gouv.fr. Faites établir le DPE avant l’offre, en particulier pour les logements anciens du centre.
La Chaume fait partie du site patrimonial remarquable des Sables-d’Olonne, et le centre compte des monuments historiques, dont l’église Notre-Dame-de-Bon-Port : dans ces secteurs, les travaux qui modifient l’aspect extérieur demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.
Le plan de prévention des risques littoraux du Pays d’Olonne s’applique : il distingue des zones rouges, où construire est interdit, et des zones bleues, constructibles sous conditions, selon Géorisques. Un atlas des zones inondables couvre aussi l’Auzance, la Ciboule et la Vertonne. Lisez l’état des risques à l’adresse de chaque bien avant de faire une offre.
Un logement non meublé, vide depuis au moins un an, paie la taxe sur les logements vacants : 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 % ; elle devient en 2027 la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Un logement gardé pour vos séjours paie la taxe d’habitation des résidences secondaires, majorée de 60 % aux Sables-d’Olonne depuis 2024.
Vos loyers sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence. Ce qui change, c’est le traitement chez vous et le taux des prélèvements sociaux.
BelgiquePour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt. Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Belgique →
Royaume-UniLe Royaume-Uni impose aussi vos loyers, avec un crédit pour l’impôt sur le revenu français. L’administration britannique (HMRC) admet dans ce crédit le prélèvement de solidarité de 7,5 %, dû si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Seules la CSG et la CRDS en sont exclues par la convention.
Investir depuis le Royaume-Uni →
SuisseLa Suisse exonère vos loyers français, mais en tient compte pour votre taux. Le taux de 7,5 % suppose de relever de l’assurance maladie obligatoire suisse (LAMal) et de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Suisse →Le taux réduit dépend de votre affiliation, pas de votre pays : sans affiliation dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, ou à la charge d’un régime obligatoire français, vous payez le taux plein.
Les conventions fiscales par pays →Règles reprises de nos pages pays et de notre page fiscalité, pour les revenus 2025. Votre situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention fiscale de votre pays.
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France, même si vous vivez à l’étranger.
À la revente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Selon votre situation, nos stratégies et la structuration de votre achat permettent de réduire, voire de neutraliser l’impôt : nous les étudions avec vous dès le premier rendez-vous.
La fiscalité de l’investisseur expatrié →La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis pour connaître le montant. Les Sables-d'Olonne applique une majoration de 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (2025). Sources : collectivites-locales.gouv.fr, impots.gouv.fr, notaires.fr.
Voici un exemple simple, à titre d’illustration : un deux-pièces de 40 m², au prix médian des ventes et au loyer d’annonce moyen.
| Location meublée, régime micro-BIC | Affilié dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | Autres cas (taux plein) |
|---|---|---|
| Loyers sur un an | 7 776 € | 7 776 € |
| Revenu imposable après l’abattement de 50 % | 3 888 € | 3 888 € |
| Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % | − 778 € | − 778 € |
| Prélèvements sociaux | − 292 € (7,5 %) | − 723 € (18,6 %) |
| Reste après impôt | 6 706 € | 6 275 € |
| Rendement après impôt | ≈ 3,6 % | ≈ 3,3 % |
Hypothèses : location meublée au régime micro-BIC, abattement de 50 %, taux minimum de 20 % des non-résidents (revenus 2025), loyers encaissés retenus en entier. Le taux de 7,5 % suppose aussi de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français : un retraité qui ne perçoit qu’une pension française paie le taux plein. Charges, taxe foncière, frais de notaire et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits : au régime réel, l’impôt peut être nettement plus bas.
Un loyer d’annonceLe loyer de la carte est un loyer d’annonce charges comprises, donc supérieur au loyer hors charges que vous encaisserez.
Le loyer de votre adresseLe loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et sa surface, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Les frais et chargesLes frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et la gestion réduisent ensuite le rendement net.
Ce calcul aide à comparer des villes ou des biens, il ne garantit aucun résultat.
Vous vivez à l’étranger et vous regardez Les Sables-d'Olonne ? On vous dit en 45 minutes ce qui est faisable avec votre budget, votre apport et votre pays de résidence.
Réserver un appel →Les Sables-d’Olonne sont à 3 h 26 de Paris-Montparnasse en TGV direct, avec 2 trains directs par jour de semaine dans chaque sens, et à 1 h 09 de Nantes, d’où l’aéroport Nantes Atlantique est à 18 à 25 minutes en navette. La Roche-sur-Yon, la préfecture, est à 26 minutes de train.
2 TGV directs par jour de semaine dans chaque sens : 3 h 26 au plus court de Paris-Montparnasse aux Sables-d’Olonne, 3 h 31 dans l’autre sens.
13 trains directs par jour de semaine de Nantes aux Sables-d’Olonne, dont 2 TGV, par La Roche-sur-Yon.
Air Canada jusqu’à 4 vols par semaine du 11 juin au 12 octobre 2026 ; easyJet dessert aussi Bruxelles le lundi et le vendredi. L’aéroport est à 18 à 25 minutes en navette de la gare de Nantes.
13 trains directs par jour de semaine vers La Roche-sur-Yon, la préfecture, dont 2 TGV, et 14 dans l’autre sens.
Horaires relevés le 11 novembre 2026 sur l’horaire officiel de la SNCF (jeudi 12 et mardi 17 novembre), la fiche horaire de la navette Naolib et les annonces de l’aéroport Nantes Atlantique ; ils varient selon les jours et les saisons.
Oui, mais une résidence secondaire demande d’abord une autorisation temporaire de changement d’usage, à demander en ligne, selon la Ville : elle vaut trois ans et se renouvelle automatiquement quand le meublé est classé en étoiles. Le règlement de l’agglomération plafonne le nombre d’autorisations par zone : vérifiez le quota avant d’acheter dans ce but.
Oui. La commune figure en zone touristique et tendue sur la liste du ministère du Logement (décret du 22 décembre 2025) : à la relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf exceptions, et le préavis d’un locataire en location vide est d’un mois. La taxe d’habitation des résidences secondaires y est majorée de 60 % depuis 2024.
Autour de la gare et de Saint-Michel, près d’un ménage sur deux est locataire, la part la plus élevée de la ville, et les résidences secondaires ne pèsent que 30 % des logements, selon l’INSEE. À Château-d’Olonne, huit logements sur dix sont des maisons : le secteur convient à une location à l’année à une famille.
D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 129 000 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 177 500 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 387 750 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.
En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 38,62 %, plus 4,10 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.
Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 188 680 € et loué 648 € par mois, il reste environ 3,6 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 3,3 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.
La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
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