Investir à Marseille depuis l’étranger

Non, Marseille n’applique pas l’encadrement du niveau des loyers, qui concerne neuf territoires dont Lille et Bordeaux selon Service Public. Marseille étant en zone tendue, le loyer d’un logement remis en location ne peut toutefois pas dépasser celui du locataire précédent, sauf révision annuelle autorisée, pour les baux conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.

Si c’est votre résidence principale, occupée au moins huit mois par an, la location touristique est limitée à 90 jours par an depuis janvier 2026, sans autorisation de changement d’usage. Si c’est un investissement, il faut une autorisation de changement d’usage avec compensation, exigée dans les seize arrondissements par le règlement de la Métropole du 27 février 2025 : vous devez transformer en logement un local d’une autre nature, de surface équivalente, dans le même groupe d’arrondissements, ou acheter des droits de commercialité. Dans tous les cas, l’annonce doit afficher un numéro d’enregistrement. Pour un expatrié, la location longue durée est donc beaucoup plus simple.

C’est une autorisation à demander à la Métropole Aix-Marseille-Provence avant de signer un bail, dans certains quartiers seulement : Noailles depuis le 15 octobre 2019, puis la Belle de Mai et Hoche-Versailles-Pelletan, ajoutés par une délibération d’octobre 2024. La Métropole vérifie l’état du logement avant d’autoriser la location, et une nouvelle demande est nécessaire à chaque changement de locataire. Louer sans autorisation expose à une amende de 5 000 à 15 000 €.

Sur le papier, les arrondissements les moins chers, comme le 3e, le 14e ou le 15e, affichent les rendements bruts les plus élevés, car les prix y sont bas par rapport aux loyers. Ce rendement ne tient pas compte du risque de vacance, d’impayés ou de travaux lourds en copropriété. Les 5e et 6e offrent un compromis entre prix, demande étudiante et accès au métro.

Légèrement. D’après les ventes enregistrées dans DVF, le prix moyen au m² des appartements a progressé de 2,3 % entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 10 708 ventes. Les écarts entre arrondissements restent très forts : sur la même période, DVF donne en moyenne 1 601 € le m² dans le 15e et 5 380 € dans le 7e.

Confiez la gestion à un professionnel local et choisissez un bien proche du métro ou de la gare Saint-Charles, reliée à l’aéroport par une navette en 30 à 50 minutes environ. Avant d’acheter, faites vérifier l’immeuble, surtout dans le centre ancien, et lisez les procès-verbaux d’assemblée générale. Prévoyez un compte bancaire en France et une réserve de trésorerie pour les travaux votés en copropriété.

Consultez la liste des arrêtés de mise en sécurité publiée par la Ville pour l’adresse visée, lisez les procès-verbaux des dernières assemblées générales et faites visiter l’immeuble par un professionnel. Un logement visé par une procédure de mise en sécurité ou d’insalubrité ne peut pas obtenir d’autorisation de meublé de tourisme.

Oui. Issu de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine créée en 2018, il couvre 472 hectares du centre-ville, jusqu’à Castellane et au parc Longchamp. Les travaux sur les parties extérieures des immeubles y sont soumis à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France.

D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 92 500 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 145 000 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 235 000 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.

En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 44,54 %, plus 2,59 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.

Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 123 240 € et loué 744 € par mois, il reste environ 6,2 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 5,8 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.

La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.