Avec 37 928 habitants, une population qui progresse de 1,5 % par an et un quart des actifs du Chablais qui travaillent en Suisse, Thonon-les-Bains offre une demande locative portée par les frontaliers, sans plafonnement du niveau des loyers mais avec des meublés de tourisme soumis à autorisation. Prix, loyers, quartiers, budgets et rendement : ce qu’il faut savoir avant d’acheter à Thonon-les-Bains depuis l’étranger.
Les indicateurs publics qui comptent avant d’acheter pour louer à Thonon-les-Bains, chacun avec sa source.
Thonon-les-Bains compte 37 928 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE. 53,8 % des résidences principales y sont occupées par des locataires et 47,8 % des ménages ne comptent qu’une personne.
La carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL donne un loyer d’annonce d’environ 18,9 € par m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces à Thonon-les-Bains, contre 15,4 € pour un 3 pièces et plus.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen au m² des appartements quasi stable (+0,2 %) entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 607 appartements vendus.
La vacance atteint 9,3 % des logements selon l’INSEE. Ce taux global inclut des logements anciens dégradés ou en travaux : un bien rénové, bien situé et au bon loyer se loue en général plus vite.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² des appartements vendus | 3 629 €/m² (3 393 ventes) | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Prix moyen au m² sur les 12 derniers mois | 3 905 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2025 à juin 2026 |
| Population | 37 928 habitants | INSEE, recensement, 2023 |
| Évolution annuelle moyenne de la population | +1,5 % par an (2017 à 2023) | INSEE, recensement, 2023 |
| Jeunes de 18 à 24 ans scolarisés | 919, soit 34,1 % des 18-24 ans | INSEE, recensement, 2023 |
| Élèves, étudiants et stagiaires parmi les 15-64 ans | 7,2 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales occupées par des locataires | 53,8 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Ménages d’une seule personne | 47,8 % des ménages | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales d’une pièce | 5,9 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Logements vacants | 9,3 % du parc | INSEE, recensement, 2023 |
| Loyer d’annonce, appartement de 1 ou 2 pièces | 18,9 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Loyer d’annonce, appartement de 3 pièces et plus | 15,4 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Évolution du prix moyen au m² des appartements vendus | +0,2 % (juillet 2025 à juin 2026, comparé aux 12 mois précédents) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr), moyenne pondérée par le nombre de ventes |
| Ventes d’appartements sur 12 mois | 607 ventes (juillet 2025 à juin 2026) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr) |
| Actifs du Chablais qui travaillent à l’étranger | 26 % des actifs occupés ; 45 % d’entre eux dans le canton de Vaud, 41 % à Genève, 11 % en Valais (2022) | INSEE, Portrait du territoire transfrontalier (février 2026) |
| Bateau Thonon - Lausanne | 9 traversées dans chaque sens du lundi au vendredi, en 50 minutes ; abonnement mensuel de 298 francs suisses en 2e classe | CGN, horaires et tarifs de la ligne N2 (2026) |
| Voyageurs de la gare de Thonon-les-Bains | 827 935 en 2024 | SNCF Gares & Connexions, fréquentation 2024 |
| Taux de chômage de la zone d’emploi du Chablais | 6,6 % au 2e trimestre 2026, contre 8,3 % en France | INSEE, taux de chômage localisés |
Des membres d’ImmoPourExpat qui vivent à l’étranger ont déjà acheté à Thonon-les-Bains : leur bien et leurs chiffres.
Trois biens types, au prix médian des ventes et au loyer d’annonce de la commune : de quoi situer votre budget avant de chercher.
1 pièce de 29 m², la surface médiane des studios vendus
Repère du marché : 47,8 % des ménages de Thonon-les-Bains vivent seuls, ce qui soutient la demande de petites surfaces (INSEE, recensement 2023).
2 pièces de 46 m², la surface médiane des deux-pièces vendus
Repère du marché : 53,8 % des résidences principales sont louées à Thonon-les-Bains (INSEE, recensement 2023).
4 pièces et plus, 86 m², la surface médiane vendue
Le loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et ses prestations, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Prix médians des ventes DVF de janvier 2025 à décembre 2025 à Thonon-les-Bains. Loyers estimés au loyer d’annonce de la carte des loyers 2025, charges comprises (18,9 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, 15,4 € pour un 3 pièces et plus). Frais de notaire estimés à 8 % du prix (7 à 8 % dans l’ancien selon les notaires de France). Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, hors frais et charges.
Thonon-les-Bains s’étage entre le lac Léman et son centre commerçant, avec des quartiers résidentiels autour et un nouveau quartier en construction près du centre.
Autour de la Grande Rue et de la place des Arts, le centre-ville concentre commerces et services, près de la gare. Celle-ci a accueilli 827 935 voyageurs en 2024 selon SNCF Gares & Connexions, et le Léman Express y relie Genève Cornavin en 58 minutes. Studios et deux-pièces y conviennent aux jeunes actifs et aux frontaliers qui s’installent.
En contrebas du centre, le quartier de Rives s’étend autour du port, d’où partent les bateaux de la CGN pour Lausanne : 9 traversées dans chaque sens du lundi au vendredi, en 50 minutes, selon l’horaire 2026. Les appartements avec vue sur le lac y visent les cadres et les frontaliers qui travaillent dans le canton de Vaud. Comme partout à Thonon, transformer un logement en meublé de tourisme y demande une autorisation de changement d’usage.
Vongy et Collonges-Sainte-Hélène sont des quartiers résidentiels, où la Ville a rénové ses maisons de quartier. La location nue de deux et trois-pièces y vise les familles et les actifs du Chablais. Un plan de prévention des risques naturels couvre la commune : lisez l’état des risques de l’adresse.
Inscrit au plan local d’urbanisme depuis 1987 et déclaré d’utilité publique en 2012, le nouveau quartier Dessaix prévoit 420 logements, dont 25 % de logements aidés, ainsi que des logements étudiants, un hôtel de 89 chambres et un parc d’environ 4 000 m², selon la Ville. Les deux premières tranches doivent être livrées en 2027. Pour un achat neuf, comparez le prix du programme avec l’ancien : DVF donne un prix médian de 3 629 € le m² sur cinq ans à Thonon.
Aucune source officielle ne publie de prix ou de loyer par quartier à Thonon-les-Bains : l’analyse des quartiers reste qualitative, appuyée sur la Ville, l’INSEE, la CGN et l’horaire de la SNCF.
Frontaliers, jeunes actifs, familles : à Thonon-les-Bains, la demande vient surtout d’actifs qui travaillent en Suisse, de part et d’autre du lac.
Selon l’INSEE, 919 jeunes de 18 à 24 ans sont scolarisés à Thonon-les-Bains. Pour un investisseur, la demande vient plutôt des actifs et des familles que des étudiants.
Selon l’INSEE, 15,6 % de ces emplois sont des postes de cadres et 47,8 % des ménages de Thonon ne comptent qu’une personne : les studios et deux-pièces bien placés trouvent preneur toute l’année.
Selon l’INSEE, 45 % d’entre eux travaillent dans le canton de Vaud, désormais devant Genève (41 %), notamment grâce à la traversée du lac en bateau, et 11 % en Valais. Le Léman Express relie Thonon à Genève Cornavin en 58 minutes, et la CGN à Lausanne en 50 minutes.
Selon l’INSEE, 14,1 % des ménages de Thonon-les-Bains ont emménagé depuis moins de deux ans : prévoyez des relocations régulières et un bien facile à relouer.
Sources : INSEE, recensement 2023 et Portrait du territoire transfrontalier (février 2026) ; CGN (horaire 2026) ; SNCF Gares & Connexions (2024). Le chômage atteint 6,6 % dans la zone d’emploi du Chablais au 2e trimestre 2026, pour 8,3 % en France (INSEE).
À Thonon-les-Bains, le niveau des loyers n’est pas plafonné, mais la zone tendue limite la hausse à la relocation et les meublés de tourisme demandent une autorisation : la formule se choisit selon le bien et le locataire visé.
La location courte durée →| Formule | À Thonon-les-Bains | Notre avis |
|---|---|---|
| Location nue | Le loyer d’une première mise en location est libre ; à la relocation, il reste limité à celui du locataire précédent. Elle convient aux familles et aux grands logements, avec des baux de trois ans. | Pour un grand logement |
| Meublé | La carte des loyers affiche 18,9 € le m² charges comprises pour un 1 ou 2 pièces, et 47,8 % des ménages de Thonon vivent seuls : studios et deux-pièces meublés conviennent aux frontaliers qui s’installent. | À privilégier |
| Colocation | Avec 721 étudiants inscrits à Thonon en 2025-2026, la colocation vise surtout de jeunes actifs : elle reste à tester au cas par cas. | À tester |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois, en meublé, pour un locataire en études supérieures, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. | Pour quelques mois |
| Courte durée | Depuis le 1er mars 2023, transformer un logement en meublé de tourisme demande une autorisation de changement d’usage, et toute location se déclare en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement. | Encadrée |
À Thonon-les-Bains, la stratégie se construit autour de la zone tendue et des règles des meublés de tourisme. Vérifiez les règles ci-dessous avant de chiffrer votre projet.
Thonon-les-Bains est en zone tendue, et le reste dans le décret qui s’appliquera au 1er janvier 2027. Pour un nouveau bail conclu entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf révision annuelle autorisée et exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, logement vacant depuis plus de 18 mois). Thonon ne fait pas partie des territoires où le niveau des loyers est plafonné, selon service-public.gouv.fr. Un logement vide depuis plus d’un an est soumis à la taxe sur les logements vacants.
Depuis le 1er mars 2023, sur décision de Thonon Agglomération, transformer un logement de Thonon en meublé de tourisme demande une autorisation de changement d’usage. Une résidence principale louée moins de 120 jours par an n’en a pas besoin. Le règlement qui fixe les conditions n’a pas été trouvé en ligne : interrogez la mairie avant d’acheter avec ce projet.
Depuis la décision du conseil municipal du 20 mars 2023, toute location d’un meublé de tourisme se déclare auprès de la commune, qui délivre un numéro d’enregistrement à afficher dans les annonces. Un téléservice national d’enregistrement est annoncé pour la fin de 2026.
Thonon majore de 30 % la taxe d’habitation des résidences secondaires (2025). Un logement que vous gardez pour vos séjours, sans le louer à l’année, coûte donc plus cher chaque année.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en nouveau bail, les logements F suivront en 2028 et les E en 2034, selon service-public.gouv.fr. Pour un meublé de tourisme soumis à autorisation, le diagnostic doit être classé entre A et E, puis entre A et D à partir de 2034.
Un plan de prévention des risques naturels couvre Thonon-les-Bains, et la ville est classée en zone de sismicité 4, sur une échelle de 5. Lisez l’état des risques de chaque bien, en particulier près du lac et des cours d’eau.
Vos loyers sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence. Ce qui change, c’est le traitement chez vous et le taux des prélèvements sociaux.
BelgiquePour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt. Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Belgique →
Royaume-UniLe Royaume-Uni impose aussi vos loyers, avec un crédit pour l’impôt sur le revenu français. L’administration britannique (HMRC) admet dans ce crédit le prélèvement de solidarité de 7,5 %, dû si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Seules la CSG et la CRDS en sont exclues par la convention.
Investir depuis le Royaume-Uni →
SuisseLa Suisse exonère vos loyers français, mais en tient compte pour votre taux. Le taux de 7,5 % suppose de relever de l’assurance maladie obligatoire suisse (LAMal) et de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Suisse →Le taux réduit dépend de votre affiliation, pas de votre pays : sans affiliation dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, ou à la charge d’un régime obligatoire français, vous payez le taux plein.
Les conventions fiscales par pays →Règles reprises de nos pages pays et de notre page fiscalité, pour les revenus 2025. Votre situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention fiscale de votre pays.
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France, même si vous vivez à l’étranger.
À la revente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Selon votre situation, nos stratégies et la structuration de votre achat permettent de réduire, voire de neutraliser l’impôt : nous les étudions avec vous dès le premier rendez-vous.
La fiscalité de l’investisseur expatrié →La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis pour connaître le montant. Thonon-les-Bains applique une majoration de 30 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (2025). Sources : collectivites-locales.gouv.fr, impots.gouv.fr, notaires.fr.
Voici un exemple simple, à titre d’illustration : un deux-pièces de 40 m², au prix médian des ventes et au loyer d’annonce moyen.
| Location meublée, régime micro-BIC | Affilié dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | Autres cas (taux plein) |
|---|---|---|
| Loyers sur un an | 9 072 € | 9 072 € |
| Revenu imposable après l’abattement de 50 % | 4 536 € | 4 536 € |
| Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % | − 907 € | − 907 € |
| Prélèvements sociaux | − 340 € (7,5 %) | − 844 € (18,6 %) |
| Reste après impôt | 7 825 € | 7 321 € |
| Rendement après impôt | ≈ 5,4 % | ≈ 5,0 % |
Hypothèses : location meublée au régime micro-BIC, abattement de 50 %, taux minimum de 20 % des non-résidents (revenus 2025), loyers encaissés retenus en entier. Le taux de 7,5 % suppose aussi de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français : un retraité qui ne perçoit qu’une pension française paie le taux plein. Charges, taxe foncière, frais de notaire et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits : au régime réel, l’impôt peut être nettement plus bas.
Un loyer d’annonceLe loyer de la carte est un loyer d’annonce charges comprises, donc supérieur au loyer hors charges que vous encaisserez.
Le loyer de votre adresseLe loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et sa surface, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Les frais et chargesLes frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et la gestion réduisent ensuite le rendement net.
Ce calcul aide à comparer des villes ou des biens, il ne garantit aucun résultat.
Vous vivez à l’étranger et vous regardez Thonon-les-Bains ? On vous dit en 45 minutes ce qui est faisable avec votre budget, votre apport et votre pays de résidence.
Réserver un appel →Thonon-les-Bains est à 58 minutes de Genève Cornavin en Léman Express direct, selon l’horaire de la SNCF, et à 50 minutes de Lausanne en bateau, selon la CGN. L’aéroport de Genève, à environ 7 minutes de train de Cornavin, ouvre 123 destinations directes cet hiver.
12 trains directs du Léman Express (ligne L1) le mardi 17 novembre 2026 dans l’horaire de la SNCF, de 5 h 30 à 19 h 30, jusqu’à Genève Cornavin.
9 traversées CGN dans chaque sens du lundi au vendredi, selon l’horaire 2026 ; abonnement mensuel de 298 francs suisses en 2e classe.
Cet hiver, selon l’aéroport, dont Londres, desservie par easyJet, British Airways, SWISS, TUI et Jet2 ; la gare de l’aéroport est à environ 7 minutes de Genève Cornavin.
20 trains et 3 cars TER directs par jour de semaine, de 5 h 30 à 21 h 56.
18 trains et 4 cars TER directs par jour de semaine.
Selon SNCF Gares & Connexions, pour une gare desservie par le Léman Express et les TER.
Horaires relevés en novembre 2026 sur l’horaire officiel de la SNCF (mardi 17 novembre 2026), l’horaire 2026 de la CGN et le site de Genève Aéroport ; ils varient selon les jours. Paris, Lyon et Bruxelles n’ont pas de train direct.
Oui. Thonon-les-Bains figure dans la liste des communes en zone tendue annexée au décret de 2013. Pour vous, le loyer d’un logement reloué ne peut pas être augmenté librement, sauf exceptions prévues par la loi, et le locataire d’un logement vide bénéficie d’un préavis réduit. Thonon n’applique pas en revanche de plafonnement par loyers de référence comme Paris ou Lyon.
Si le logement n’est pas votre résidence principale, le portail officiel de la ville indique qu’une demande de changement d’usage doit être déposée, le cas échéant. Vous devez aussi déclarer le meublé en mairie et afficher un numéro d’enregistrement sur vos annonces. Ne comptez pas sur ces revenus avant d’avoir obtenu l’autorisation écrite, et vérifiez le règlement de copropriété.
La carte des loyers de l’ANIL et du ministère du Logement donne 18,9 € le m² charges comprises pour les T1 et T2, sur des annonces publiées jusqu’à fin septembre 2025. Pour un T2 de 40 m², cela fait environ 756 € par mois. En zone tendue, le loyer d’une relocation dépend aussi du loyer du locataire précédent : demandez cet historique au vendeur.
La proximité aide pour les visites et le suivi des travaux, et la gare de Thonon est desservie par le Léman Express. En revanche, la gestion à distance suit les mêmes règles que pour tout non-résident : mandat à une agence locale, procuration chez le notaire pour l’achat, et déclaration des loyers en France. Faites vérifier par un conseiller l’articulation avec votre fiscalité suisse.
Oui, comme partout en France métropolitaine. Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Il faudra une classe de A à E à partir de 2028, puis de A à D en 2034, selon Service Public. Pour une autorisation de changement d’usage en meublé de tourisme, le DPE doit déjà être classé de A à E. Faites établir un DPE avant l’offre.
D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 113 000 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 176 705 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 302 000 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.
En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 30,62 %, plus 2,39 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.
Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 145 160 € et loué 756 € par mois, il reste environ 5,4 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 5,0 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.
La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
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Saint-ÉtienneInvestir à Saint-Étienne
ManosqueInvestir à ManosquePour aller plus loin : investir en France depuis l’étranger, la gestion locative à distance, la fiscalité de l’investisseur expatrié, les projets de nos membres.
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