Investir dans l’immobilier
en France depuis le Portugal

Les banques françaises appliquent aux résidents portugais la norme du HCSF : 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, et 25 ans de durée au plus. Vos revenus en euros leur évitent le risque de change, mais toutes n’acceptent pas les non-résidents, et certaines demandent un apport très élevé. Le choix des banques et la présentation du dossier font la différence.

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Le crédit portugais couvre l’impôt sur le revenu français ; pour le prélèvement de solidarité de 7,5 %, que la convention ne cite pas, il n’est pas confirmé par l’administration portugaise. Celle-ci a déjà refusé ce crédit pour une contribution sociale française ; le tribunal central administratif du Nord a annulé ce refus faute de preuve, sans trancher la nature de cette contribution (7 mai 2020, n° 00512/06.2BEVIS). Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute en France. La plus-value peut être exonérée jusqu’à 150 000 € si vous êtes Français ou ressortissant européen, avez été domicilié en France au moins deux ans de suite et vendez au plus tard le 31 décembre de la 10e année qui suit votre départ ; l’ancienne résidence principale l’est si vous la vendez au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit votre départ. Attention : ces exonérations ne valent qu’en France. Si la plus-value est exonérée en France, le Portugal peut l’imposer, sans impôt français à déduire.

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Attention, au Portugal : une SCI française peut être traitée autrement qu’en France, et l’exonération de l’IFICI ou du RNH ne s’y applique pas forcément de la même façon. À étudier avec un fiscaliste portugais avant d’acheter en société.

Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.

Vos loyers français se déclarent dans votre déclaration annuelle d’IRS, avec vos autres revenus de l’étranger, nets des charges réelles : l’abattement français de 50 % n’existe pas au Portugal. Les loyers d’un logement sont imposés à un taux spécial de 25 %, sauf si vous choisissez de les ajouter à vos autres revenus pour appliquer le barème. Vous demandez ensuite le crédit pour l’impôt payé en France, plafonné à l’impôt portugais sur ces mêmes loyers (article 81 du code de l’IRS). Gardez vos avis d’impôt français pour le justifier.

Le régime des résidents non habituels (RNH) est fermé aux nouveaux arrivants depuis le 1er janvier 2024, sauf cas de transition ; ceux qui en bénéficient déjà le gardent jusqu’à la fin de leurs 10 ans. Il est remplacé par l’IFICI, réservé aux personnes qui n’ont pas été résidentes au Portugal les 5 années précédentes, n’ont jamais bénéficié du RNH et exercent une activité éligible (enseignement supérieur, recherche, postes qualifiés dans certaines entreprises, start-up). Pendant 10 ans, leurs revenus d’activité portugais sont imposés à 20 %, et leurs loyers et plus-values de l’étranger sont en règle générale exonérés au Portugal, mais comptés pour fixer le taux de leurs autres revenus (article 81 du code de l’IRS). L’impôt français reste dû dans tous les cas.

Les étapes de la méthode ImmoPourExpat, du premier appel à la mise en location →