Shakir a investi à La Réunion depuis Dubaï
Comment investir à La Réunion quand on vit à Dubaï ? Shakir, avocat expatrié, a financé un immeuble de rapport à Saint-Denis sans jamais le visiter en personne. Négocié 352 000 € au lieu de 514 000 €, l’immeuble passe de 3 à 4 lots pour un rendement brut d’environ 12 %.
Dubaï
L’immeuble de Shakir à Saint-Denis
ReconstitutionAprès
ReconstitutionAprès
ReconstitutionAprèsCe que Shakir a dû surmonter depuis Dubaï
FinancementDes banques qui raccrochaient
« Au début, j’appelais des banquiers qui me raccrochaient limite au nez. » Avocat installé à Dubaï, Shakir se heurte d’abord aux banques françaises. Il prépare alors un dossier d’expatrié qui montre qu’il sait ce qu’il veut obtenir de cet achat, contacte beaucoup de banques, et Frédéric le met en relation avec un interlocuteur qui l’aide à décrocher son prêt : la totalité du prix sur 20 ans et deux ans de différé. À Dubaï, il aurait dû apporter 20 à 25 % pour un premier bien, puis 40 % pour le suivant.
LocationChoisir la bonne stratégie, bien par bien
Pour son appartement, il mise sur la courte durée : La Réunion attire les touristes, et le bien rapporte autour de 1 900 € par mois, avant 30 à 35 % de frais. Pour l’immeuble, il panache : deux F3 de 85 m² en location meublée longue durée, prévus à 1 350 € et 1 380 €, un local commercial déjà loué 1 451 €, et un ancien garage transformé en local commercial, autour de 1 100 à 1 200 €. Au total, environ 5 280 € de loyers par mois.
Gestion à distanceAcheter sans jamais visiter
Shakir n’a visité aucun de ces biens en personne. Pour son appartement, il signe le compromis depuis le Luxembourg : une personne mandatée se rend sur place, filme le bien, et il suit la visite en visio. Il applique une règle apprise pendant l’accompagnement : bien connaître le secteur, l’un des points les plus importants quand on achète à distance.
TravauxUn chantier long, depuis l’autre bout du monde
L’immeuble demande environ 150 000 € de travaux, main-d’œuvre et fournitures comprises : rénover les deux F3 et transformer le garage de 40 m² en local commercial. Shakir aime rénover, « tout casser et tout refaire », mais à La Réunion les chantiers prennent du temps : les travaux étaient encore en cours lors de son témoignage. Les deux ans de différé du prêt lui laissent du répit pendant le chantier.
Comment Shakir a investi à La Réunion depuis Dubaï
Luxembourg, puis Dubaï
Investir là d’où il vient
Shakir est avocat. Il exerce quatre ans au Luxembourg, où il est le collègue de Frédéric, puis s’installe à Dubaï. Originaire de La Réunion et de Madagascar, il choisit d’investir sur l’île où il a grandi : il y a ses attaches et il en connaît le marché. Son objectif : se construire un patrimoine, des revenus passifs et, à terme, sa retraite. À Dubaï, il aurait dû apporter 20 à 25 % pour un premier bien, puis 40 % pour le suivant, sans taux fixe au-delà de cinq ans.
Septembre 2021
Il rejoint ImmoPourExpat
Il a déjà acheté seul un appartement sur l’île, avec un seul but : « récupérer de l’argent et dépenser le moins possible ». Il le reconnaît : il ne connaissait rien, et il était « très frileux », au point de trembler lors de ce premier achat. Au fil de ses échanges avec Frédéric, son état d’esprit change, et il rejoint l’accompagnement en septembre 2021.
Un appartement acheté sans le visiter
La visite se fait en visio
Un mois après la fin de son accompagnement, il repère un appartement et signe le compromis dans la foulée, depuis le Luxembourg. Il ne le visite jamais en personne : une personne mandatée y va pour lui et le filme, et il suit la visite en visio. Il applique une règle apprise pendant l’accompagnement : bien connaître le secteur, l’un des points les plus importants. Il l’achète 100 000 €, pour une valeur estimée autour de 170 000 à 180 000 €.
La courte durée sur une île touristique
« Je ne paye rien du tout de ma poche »
La Réunion attire les touristes : il mise sur la location courte durée. L’appartement rapporte environ 1 900 € de loyers par mois. Une fois retirés les 30 à 35 % de frais de la courte durée, Frédéric estime la rentabilité au-dessus de 13 %. Le bien se paie seul.
L’immeuble de Saint-Denis
514 000 € au départ, 352 000 € à l’arrivée
En suivant les annonces, il tombe sur un immeuble de trois lots. Mis en vente à 514 000 €, il n’a pas trouvé preneur. L’électricien venu faire les diagnostics a tenté de l’acheter à 460 000 €, sans obtenir son prêt. Pressé de vendre, le propriétaire l’a baissé à 415 000 €. Shakir négocie encore et l’obtient à 352 000 €, soit 40 à 45 % sous le prix du marché selon lui. Ce qui l’a décidé : un garage de 40 m² à transformer en local commercial, de quoi créer un quatrième lot.
Le prêt
Le prix d’achat financé sur 20 ans
« Au début, j’appelais des banquiers qui me raccrochaient limite au nez. » Il contacte beaucoup de banques avant que Frédéric le mette en relation avec un interlocuteur qui l’aide à décrocher son prêt : la totalité du prix d’achat sur 20 ans, avec deux ans de différé. La mensualité tourne autour de 2 400 €. Au moment de signer, le doute revient. Frédéric le bouscule : « si tu en veux pas, moi je le prends ». Le taux, d’abord élevé, a depuis été renégocié à 3,6 %.
Le chantier
Environ 150 000 € de travaux
Shakir aime rénover, « tout casser et tout refaire ». Il prévoit environ 150 000 € de travaux, main-d’œuvre et fournitures comprises, pour un projet d’environ 527 000 € avec les frais de notaire. À La Réunion, les chantiers prennent du temps : les travaux étaient encore en cours lors de son témoignage.
Aujourd’hui
5 280 € de loyers prévus chaque mois
Une fois les travaux finis, l’immeuble comptera quatre lots : au rez-de-chaussée, un F3 de 85 m² meublé, prévu à 1 350 € ; au premier étage, un local commercial déjà loué 1 451 € ; au deuxième, un F3 de 85 m² avec vue, prévu à 1 380 € ; et l’ancien garage devenu local commercial, autour de 1 100 à 1 200 €. Soit 5 280 € par mois et environ 63 000 € par an, pour un rendement d’environ 12 %. Frédéric estime sa valeur après travaux entre 700 000 et 800 000 €, soit plus de 250 000 € de plus-value latente. Avec ses deux appartements, Shakir possède désormais six biens sur l’île.
Shakir raconte son projet
« Le premier bien, je tremblais comme pas possible lors du premier achat, mais au fur et à mesure on s’y fait, et sincèrement, faut sauter le pas. »
Shakir, qui vit à Dubaï
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