Investir dans l’immobilier
en France depuis le Danemark

En pratique, c’est une banque française qui finance votre bien en France, avec la norme du HCSF : 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, et 25 ans au plus. La couronne danoise est arrimée à l’euro, à 2,25 % près autour d’un cours pivot : le risque de change est faible. Certaines banques regardent pourtant un salaire en couronnes comme un revenu en devise, et toutes n’acceptent pas les non-résidents. Notre membre installé à Copenhague a essuyé un refus, puis un rejet en comité à deux semaines de l’échéance, avant d’être financé par une deuxième banque préparée en parallèle. Le choix des banques, l’ordre dans lequel on les sollicite et la présentation du dossier font la différence.

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La convention de 2022 ne vise que l’impôt sur le revenu : côté français, l’impôt sur le revenu, la CSG et la CRDS. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % n’y figure pas : rien ne garantit que le Danemark le déduise de son impôt. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute en France. L’exonération de 150 000 € sur la plus-value (Français ou ressortissant européen, domicilié au moins deux ans en France) et celle de l’ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit le départ restent ouvertes, sous conditions. Attention : elles ne valent qu’en France. Si vous êtes résident danois l’année de la vente, le Danemark peut imposer la plus-value d’un bien que vous n’avez pas habité, sans impôt français à déduire.

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La convention de 2022 laisse la France imposer la revente de parts d’une société surtout immobilière (article 13 § 5), mais le Danemark peut traiter une SCI française autrement qu’en France : à étudier avec un conseil danois avant d’acheter en société.

Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.

Le Danemark avait mis fin à la convention de 1957 : de 2009 à 2023, il n’y avait aucune convention entre les deux pays, et le Danemark n’accordait qu’un crédit d’impôt prévu par sa propre loi. Une nouvelle convention, signée à Paris le 4 février 2022, est entrée en vigueur le 29 décembre 2023. Elle s’applique à vos revenus à partir du 1er janvier 2024 : les loyers et la plus-value d’un bien en France sont imposables en France (articles 6 et 13), et le Danemark déduit l’impôt français de son propre impôt, dans la limite de l’impôt danois sur ces revenus (article 22). Elle ne couvre ni la fortune ni les successions.

Votre bien en France se déclare dans votre déclaration danoise, dans la partie consacrée aux biens à l’étranger. Les loyers s’y déclarent en couronnes, nets des charges et des intérêts de l’emprunt : comme revenus du capital en principe, comme revenus d’activité si le bien est loué au moins 12 mois. L’impôt français payé se déclare dans une case à part pour obtenir la déduction ; gardez votre avis d’impôt français. Si vous gardez le bien pour votre usage, même en partie, le Danemark vous demande aussi l’impôt sur la valeur du logement (ejendomsværdiskat), calculé sur une valeur de marché que vous estimez vous-même (formulaire 04.053), dont la taxe foncière française peut venir en déduction.

Les étapes de la méthode ImmoPourExpat, du premier appel à la mise en location →