Représentant fiscal d’un non-résident : quand est-il obligatoire à la vente ?
Vente d’un bien en France depuis l’étranger : seuil de 150 000 €, pays concernés, dispenses, rôle et coût du représentant fiscal accrédité.
L’essentiel
- Si vous vendez un bien situé en France en résidant hors de l’Union européenne, de l’Islande et de la Norvège, l’impôt sur la plus-value est payé sous la responsabilité d’un représentant fiscal accrédité.
- Vous en êtes dispensé si le prix est inférieur ou égal à 150 000 € par vendeur, si la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention, ou si vous vendez votre ancienne résidence principale exonérée.
- Le représentant reste responsable de l’impôt après la vente, ses honoraires sont libres, et ni un notaire, ni un avocat, ni un expert-comptable ne peut tenir ce rôle.
À quoi sert un représentant fiscal lors d’une vente ?
Quand un non-résident vend un bien immobilier situé en France, la plus-value supporte un prélèvement spécifique de 19 % (article 244 bis A du CGI), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Cet impôt est payé au moment de l’enregistrement de l’acte, sur le prix de vente, par l’intermédiaire du notaire.
Pour les vendeurs installés hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen, l’administration exige un garant établi en France : le représentant fiscal accrédité. Il vérifie le calcul de la plus-value, signe la déclaration n° 2048-IMM-SD et s’engage à payer l’impôt à votre place.
Son engagement ne s’arrête pas à la signature. En cas de contrôle ultérieur, l’administration peut lui réclamer, comme à vous, la totalité des sommes dues : prélèvement, prélèvements sociaux, rappels, amende et intérêts de retard. Vous restez le redevable légal de l’impôt.
Qui doit désigner un représentant fiscal ?
La règle dépend de l’État où vous êtes domicilié, pas de votre nationalité. Les vendeurs domiciliés dans un État membre de l’Union européenne, en Islande ou en Norvège en sont dispensés, car ces États ont conclu avec la France une convention d’assistance administrative et une convention d’assistance au recouvrement. Ils paient le prélèvement sous leur seule responsabilité.
Tous les autres vendeurs doivent en désigner un, sauf dispense automatique. Le Liechtenstein, bien que membre de l’Espace économique européen, n’est pas lié à la France par une convention d’assistance au recouvrement. Les collectivités d’outre-mer associées à l’Union, comme la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française ou Saint-Barthélemy, restent aussi soumises à l’obligation.
Si vous vendez via une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu, l’obligation s’apprécie associé par associé, selon l’État de domicile de chacun.
| Pays de domicile du vendeur | Représentant fiscal (hors dispense automatique) |
|---|---|
| État membre de l’Union européenne | Non |
| Islande, Norvège | Non |
| Liechtenstein | Oui |
| Suisse, Royaume-Uni | Oui |
| États-Unis, Canada, Émirats arabes unis, Asie, Afrique, Amérique latine | Oui |
| Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis-et-Futuna, Saint-Barthélemy | Oui |
Quelles dispenses s’appliquent automatiquement ?
L’administration accorde des dispenses sans demande préalable. Le notaire vérifie lui-même si l’un des critères est rempli et l’indique dans l’acte. Une dispense de représentant ne vaut jamais exonération : si une plus-value est imposable, vous la déclarez et la payez quand même.
- Prix inférieur ou égal à 150 000 €. Le seuil s’apprécie par vendeur, sur le prix stipulé dans l’acte, commission d’agence comprise. Un couple marié, ou pacsé et soumis à une imposition commune, compte pour un seul vendeur. En indivision, chaque indivisaire regarde sa quote-part du prix.
- Meubles vendus avec le bien : leur part du prix est exclue du calcul du seuil si leur existence et leur valeur sont justifiées par facture ou inventaire.
- Plus-value totalement exonérée grâce à la durée de détention, quel que soit le prix. L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans : il faut les deux.
- Vente de votre ancienne résidence principale en France, lorsqu’elle remplit les conditions de l’exonération prévue au 1 du I de l’article 244 bis A du CGI.
- Pour des parts de société à prépondérance immobilière, le seuil de 150 000 € se mesure sur votre quote-part de la valeur des immeubles détenus par la société, et non sur le prix des parts vendues.
Qui peut être votre représentant fiscal ?
Un vendeur domicilié hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen ne peut se faire représenter que par l’acheteur, s’il est fiscalement domicilié en France, par une banque ou un établissement de crédit exerçant en France, ou par une personne accréditée par l’administration, pour une vente donnée ou à titre permanent. La liste des représentants accrédités à titre permanent est publiée au BOFiP. Sa dernière version, du 22 janvier 2025, est antérieure au décret du 6 juin 2025. Or les accréditations délivrées avant le 9 juin 2025 ont été prorogées de douze mois, puis sont devenues caduques de plein droit. Demandez au prestataire la preuve d’une accréditation délivrée selon les règles actuelles.
Les notaires, les avocats et les experts-comptables ne peuvent pas exercer cette mission, car elle est incompatible avec leur profession réglementée. Votre notaire prépare la vente, mais il ne sera pas votre représentant fiscal.
Les conditions d’accréditation ont été précisées par le décret n° 2025-502 du 6 juin 2025, publié au Journal officiel du 8 juin 2025. Le représentant doit fournir la caution solidaire d’un établissement de crédit, d’une société de caution mutuelle, d’un organisme de garantie collective ou d’un assureur, situé en France ou dans un autre État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen. Pour une accréditation ponctuelle, cette caution porte sur 0,5 % du prix de cession. Il doit aussi détenir un compte bancaire réservé à cette activité et signer un acte par lequel il s’engage à payer l’impôt dû. La demande d’accréditation ponctuelle est déposée auprès de la direction des finances publiques du domicile fiscal ou du siège du représentant.
Combien coûte un représentant fiscal ?
Aucun tarif n’est fixé par la loi ou par l’administration : les honoraires sont libres et se négocient avec chaque prestataire. Nous n’avons trouvé aucune source officielle publiant une fourchette de prix ; les fourchettes qui circulent viennent de sites de prestataires et ne sont pas reprises ici.
Pour comparer des devis, regardez ce qui est inclus, et pas seulement le montant. Le représentant porte une responsabilité financière qui dure après la vente, ce qui pèse sur son prix.
- Mode de calcul : pourcentage du prix de vente, forfait, minimum de facturation.
- Périmètre : vérification du calcul de la plus-value, rédaction et signature de la déclaration n° 2048-IMM-SD, suivi en cas de contrôle.
- Statut : agrément permanent publié au BOFiP, ou accréditation à obtenir pour votre vente, ce qui demande un délai.
- Pièces demandées : titre de propriété, factures de travaux, justificatifs de résidence et d’affiliation sociale.
Comment se déroule une vente avec représentant fiscal ?
Contactez un représentant dès la signature du mandat de vente, pour que l’accréditation soit acquise avant l’acte. Sans déclaration de plus-value désignant un représentant accrédité, le service de la publicité foncière refuse la formalité : la vente ne peut pas être publiée. Le notaire retient alors l’impôt sur le prix de vente et le verse lors de l’enregistrement.
Exemple chiffré. Hypothèses : un couple marié domicilié à Genève et affilié à l’assurance maladie suisse, parti de France en 2012, vend un appartement de Lyon loué nu. Achat le 15 mars 2014 pour 210 000 €, vente le 20 mai 2026 pour 340 000 €. Pas de factures : forfaits de 7,5 % pour les frais d’achat et de 15 % pour les travaux, possible au-delà de cinq ans de détention. Le départ date de plus de dix ans et le bien était loué : l’exonération des non-résidents plafonnée à 150 000 € ne joue pas.
- Prix d’achat majoré : 210 000 × (1 + 7,5 % + 15 %) = 257 250 €.
- Plus-value brute : 340 000 − 257 250 = 82 750 €.
- Durée : 12 années pleines, soit 7 années au-delà de la cinquième.
- Impôt sur le revenu : abattement 7 × 6 % = 42 %, base 82 750 × 58 % = 47 995 €, impôt 47 995 × 19 % = 9 119 € environ.
- Prélèvements sociaux : abattement 7 × 1,65 % = 11,55 %, base 73 192 € environ, prélèvement de solidarité seul (affiliation suisse) 73 192 × 7,5 % = 5 489 € environ.
- Total retenu sur le prix : 14 608 € environ. La taxe sur les plus-values élevées ne s’applique pas, la plus-value imposable restant sous 50 000 €.
- Représentant fiscal : obligatoire, car la Suisse est hors de l’Union et de l’Espace économique européen, le prix dépasse 150 000 € et la plus-value n’est pas exonérée.
Questions fréquentes
Je vis au Royaume-Uni : dois-je désigner un représentant fiscal ?
Oui, sauf dispense automatique. Le Royaume-Uni ne fait plus partie de l’Union européenne et n’est pas membre de l’Espace économique européen : seuls les vendeurs domiciliés dans l’Union, en Islande ou en Norvège sont dispensés. En revanche, si vous êtes affilié à la sécurité sociale britannique et remplissez les conditions de nationalité ou de résidence légale, vous ne payez sur la plus-value que le prélèvement de solidarité de 7,5 %.
Le seuil de 150 000 € s’apprécie-t-il pour le couple ou pour chacun ?
Pour un couple marié, quel que soit le régime matrimonial, ou pour des partenaires de Pacs soumis à une imposition commune, le seuil s’apprécie sur la totalité du prix : le couple compte pour un seul vendeur. En indivision entre personnes qui ne forment pas un foyer, chaque indivisaire regarde sa quote-part du prix. En cas de démembrement, le seuil s’apprécie séparément pour l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Mon notaire peut-il être mon représentant fiscal ?
Non. La représentation fiscale est incompatible avec la profession de notaire, comme avec celles d’avocat et d’expert-comptable. Le notaire calcule et retient l’impôt dans le cadre de la vente, mais la déclaration de plus-value doit être signée par un représentant distinct : l’acheteur domicilié en France, une banque exerçant en France ou une personne accréditée par l’administration. Prévoyez ce choix dès la mise en vente.
L’acheteur peut-il jouer ce rôle ?
Oui, s’il est fiscalement domicilié en France. Il s’engage alors à payer l’impôt sur votre plus-value et répond, avec vous, des rappels éventuels après un contrôle. Cette responsabilité financière dure après la vente, ce qui explique qu’un acheteur puisse la refuser. Si vous retenez cette solution, faites-la valider par le notaire et prévoyez-la avant la promesse, pour ne pas retarder la signature de l’acte.
Que se passe-t-il sans représentant fiscal ?
Si la désignation est obligatoire et qu’aucune déclaration ne désigne un représentant accrédité, le service de la publicité foncière refuse d’accomplir la formalité. La vente ne peut donc pas aboutir. Les manquements liés au prélèvement entraînent en outre une amende fiscale proportionnelle aux droits éludés (article 1761 du CGI) et l’intérêt de retard, dont le représentant accrédité est tenu lorsqu’il a été désigné.
Une dispense de représentant veut-elle dire que je ne paie pas d’impôt ?
Non. La dispense supprime seulement l’obligation de passer par un garant. Si votre plus-value est imposable, par exemple pour un bien vendu 140 000 € avec un gain, vous la déclarez sur la n° 2048-IMM-SD et le notaire verse l’impôt lors de l’enregistrement. Seuls trois cas dispensent du dépôt : ancienne résidence principale exonérée, plus-value exonérée par la durée de détention, prix inférieur ou égal à 15 000 €.
Sources
- BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-30-20 du 22 janvier 2025, désignation d’un représentant accrédité
- BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-30-10, modalités de recouvrement et sanctions
- BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-30-30, obligations déclaratives (2048-IMM-SD, dispenses de dépôt)
- impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier : comment et à quel taux suis-je imposé ? » (mis à jour le 27 janvier 2026)
- BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-20-20, taux de 19 % et prélèvements sociaux des non-résidents (exonération UE, EEE, Suisse et Royaume-Uni)
- BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-10-20, exonérations des non-résidents (150 000 €, délai de dix ans)
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, abattements pour durée de détention
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, forfaits de 7,5 % et de 15 %
- BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20, seuil de 50 000 € de la taxe sur les plus-values élevées
- Légifrance, décret n° 2025-502 du 6 juin 2025 relatif à l’accréditation des représentants fiscaux (JO n° 133 du 8 juin 2025 : caution, compte dédié, acte d’engagement, caducité des anciennes accréditations)
- Légifrance, arrêté du 6 juin 2025 pris pour l’application de l’article 171 quater bis de l’annexe II au CGI (service qui reçoit la demande d’accréditation)
Pour aller plus loin sur la fiscalité : L’impôt sur le revenu d’un non-résident, Les prélèvements sociaux d’un non-résident, L’IFI d’un non-résident.
Les informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
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