Avec 72 322 étudiants et une gare à 1 h 25 de Paris, Rennes offre une demande locative large : 64,3 % des ménages y sont locataires. Prix, loyers, quartiers, budgets et rendement : ce qu’il faut savoir avant d’acheter à Rennes depuis l’étranger.
Les indicateurs publics qui comptent avant d’acheter pour louer à Rennes, chacun avec sa source.
Rennes compte 230 890 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE. 64,3 % des résidences principales y sont occupées par des locataires et 54,6 % des ménages ne comptent qu’une personne : un terrain favorable aux petites surfaces et à la colocation.
La carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL donne un loyer d’annonce d’environ 17,2 € par m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces à Rennes, contre 13,9 € pour un 3 pièces et plus.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen au m² des appartements en hausse de 0,7 % entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 2 932 appartements vendus.
La vacance atteint 6,5 % des logements selon l’INSEE. Ce taux global inclut des logements anciens dégradés ou en travaux : un bien rénové, bien situé et au bon loyer se loue en général plus vite.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² des appartements vendus | 3 719 €/m² (14 895 ventes) | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Prix moyen au m² sur les 12 derniers mois | 3 754 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2025 à juin 2026 |
| Population | 230 890 habitants | INSEE, recensement, 2023 |
| Évolution annuelle moyenne de la population | +1,1 % par an (2017 à 2023) | INSEE, recensement, 2023 |
| Jeunes de 18 à 24 ans scolarisés | 37 576, soit 76,6 % des 18-24 ans | INSEE, recensement, 2023 |
| Élèves, étudiants et stagiaires parmi les 15-64 ans | 20,7 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales occupées par des locataires | 64,3 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Ménages d’une seule personne | 54,6 % des ménages | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales d’une pièce | 14,8 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Logements vacants | 6,5 % du parc | INSEE, recensement, 2023 |
| Loyer d’annonce, appartement de 1 ou 2 pièces | 17,2 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Loyer d’annonce, appartement de 3 pièces et plus | 13,9 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Évolution du prix moyen au m² des appartements vendus | +0,7 % (juillet 2025 à juin 2026, comparé aux 12 mois précédents) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr), moyenne pondérée par le nombre de ventes |
| Ventes d’appartements sur 12 mois | 2 932 ventes (juillet 2025 à juin 2026) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr) |
| Loyer médian hors charges du parc privé loué vide, selon la zone de l’observatoire | 14,2 € le m² en zone 1 (centre), de 10,0 à 12,8 € dans les zones 2 à 6 | Observatoire local des loyers de l’agglomération rennaise, résultats 2025 |
| Loyer médian hors charges d’un appartement d’une pièce | 18,3 € le m² en zone 1, 17,1 € pour l’agglomération observée | Observatoire local des loyers de l’agglomération rennaise, résultats 2025 |
| Ménages locataires dans le centre ancien (Cathédrale, Parlement, Saint-Louis, Vieux Saint-Étienne) | 71,0 % des résidences principales (64,3 % pour la commune) | INSEE, recensement 2023 par Iris (calcul) |
| Voyageurs en gare de Rennes | 15,7 millions en 2024, contre 11,6 millions en 2019 | SNCF Gares & Connexions |
Trois biens types, au prix médian des ventes et au loyer d’annonce de la commune : de quoi situer votre budget avant de chercher.
1 pièce de 23 m², la surface médiane des studios vendus
Repère du marché : 54,6 % des ménages de Rennes vivent seuls, ce qui soutient la demande de petites surfaces (INSEE, recensement 2023).
2 pièces de 43 m², la surface médiane des deux-pièces vendus
Repère du marché : 64,3 % des résidences principales sont louées à Rennes (INSEE, recensement 2023).
4 pièces et plus, 82 m², la surface médiane vendue
Le loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et ses prestations, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Prix médians des ventes DVF de janvier 2025 à décembre 2025 à Rennes. Loyers estimés au loyer d’annonce de la carte des loyers 2025, charges comprises (17,2 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, 13,9 € pour un 3 pièces et plus). Frais de notaire estimés à 8 % du prix (7 à 8 % dans l’ancien selon les notaires de France). Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, hors frais et charges.
Rennes compte douze quartiers, reliés par deux lignes de métro automatique qui se croisent à Sainte-Anne et à la gare. Voici six secteurs à regarder pour un investissement locatif.
Autour du Parlement de Bretagne, de la cathédrale et de la place Sainte-Anne, sept résidences principales sur dix sont louées et deux ménages sur trois ne comptent qu’une personne, selon l’INSEE. Plus de la moitié des résidences principales datent d’avant 1946, et studios et deux-pièces en forment près de 60 %. Les deux lignes de métro se croisent à Sainte-Anne. L’observatoire des loyers classe tout le secteur dans sa zone la plus chère. Une partie du centre est un site patrimonial remarquable, et la Ville y annonce un permis de louer pour les petits logements anciens.
À l’est du centre, autour du parc du Thabor et jusqu’à la gare, ce quartier compte 65 % de ménages locataires et 27 % de cadres parmi les habitants de 15 ans ou plus, selon l’INSEE. Une résidence principale sur cinq y a été bâtie entre 2006 et 2020. La ligne b du métro dessert Jules Ferry. L’observatoire place près des trois quarts des logements dans sa zone la plus chère : visez les jeunes actifs et les couples, avec des deux et trois-pièces.
Au sud des voies, le quartier mêle petits immeubles et maisons de ville : 30 % des logements sont des maisons, contre 12 % pour Rennes, selon l’INSEE. Un peu plus d’un ménage sur deux y est locataire, et les locataires y restent plus longtemps qu’au centre. La ligne a du métro dessert Jacques Cartier et Clemenceau, à une ou deux stations de la gare. Les studios y sont rares : le quartier convient mieux à un deux ou trois-pièces pour un couple ou une famille.
À l’est, le campus scientifique de Beaulieu donne le ton : dans l’Iris du campus, 85 % des habitants ont de 18 à 24 ans et 85 % des résidences n’ont qu’une pièce, selon l’INSEE. Sur l’ensemble du quartier, trois ménages sur quatre sont locataires. La ligne b du métro dessert Beaulieu-Université et Joliot-Curie-Chateaubriand. L’observatoire classe l’essentiel du secteur dans sa deuxième zone de loyers. Les baux suivent l’année universitaire : prévoyez les relocations de l’été.
Au nord-ouest, Villejean accueille le campus de l’université Rennes 2 et l’hôpital Pontchaillou. Dans l’Iris de Pontchaillou, 68 % des habitants ont de 18 à 24 ans et 57 % des résidences n’ont qu’une pièce ; à Beauregard, près de deux résidences sur trois datent de 2006 à 2020, selon l’INSEE. La ligne a du métro relie le secteur au centre en quelques stations. Les loyers y sont plus bas qu’au centre, en majorité dans la zone 4 de l’observatoire, et Villejean est un quartier prioritaire : visitez la rue avant d’acheter.
Au sud-ouest, La Courrouze est un quartier récent : avec La Mabilais, plus de la moitié des résidences principales y datent de 2006 à 2020, et 35 % des habitants ont de 25 à 39 ans, selon l’INSEE. Sept ménages sur dix y sont locataires. La ligne b du métro dessert Mabilais, Cleunay et La Courrouze, à quelques stations de la gare. L’observatoire classe ces secteurs dans ses zones 2 et 3. Une partie de Cleunay est classée quartier prioritaire : comparez les rues et les copropriétés.
Les chiffres des cartes viennent du recensement 2023 de l’INSEE, calculés à partir des Iris qui composent chaque secteur, et des zones de l’observatoire local des loyers (résultats 2025), repris dans le tableau complet des chiffres. Aucun prix de vente officiel n’est publié à l’échelle du quartier : avant d’acheter, comparez les ventes récentes de la rue sur DVF.
Étudiants, jeunes actifs et salariés de passage : à Rennes, la demande vient de locataires jeunes et souvent seuls, attirés par les campus de Beaulieu et de Villejean, l’hôpital et la gare, à 1 h 25 de Paris.
Selon l’INSEE, 39 % des Rennais de 15 à 24 ans vivent seuls et 76,6 % des 18-24 ans sont scolarisés : studios et colocations près des campus de Beaulieu, de Villejean et du centre se louent à chaque rentrée.
Selon l’INSEE, 30,5 % de ces emplois sont des postes de cadres et 54,6 % des ménages rennais ne comptent qu’une personne : les studios et deux-pièces bien placés trouvent preneur toute l’année.
Avec 21 TGV directs par jour de semaine depuis Paris-Montparnasse, en 1 h 25 au mieux, un meublé près de la gare ou du métro peut aussi viser les salariés en mission et les jeunes actifs qui arrivent pour quelques mois, en bail mobilité.
Selon l’INSEE, un locataire rennais reste en moyenne 6,0 ans dans son logement, et 22,3 % des ménages ont emménagé depuis moins de deux ans. La rotation est plus forte dans le centre ancien, où un ménage sur trois est arrivé depuis moins de deux ans.
Sources : ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs 2025-2026 ; INSEE, recensement 2023 (commune et Iris) ; SNCF Gares & Connexions (2024) ; SNCF, horaires officiels de novembre 2026. Le chômage atteint 7,1 % dans la zone d’emploi de Rennes au 2e trimestre 2026, pour 8,3 % en France (INSEE).
À Rennes, les loyers ne sont pas encadrés : le premier loyer est libre, mais la règle de la zone tendue limite les hausses à la relocation. La location courte durée d’une résidence secondaire passe par une autorisation de la Ville, limitée à un logement par foyer.
Investir en colocation depuis l’étranger →| Formule | À Rennes | Notre avis |
|---|---|---|
| Location nue | Loyer libre à la première location, puis limité au loyer du locataire précédent à la relocation. Préavis d’un mois pour le locataire, bail de trois ans : elle convient aux grands logements et aux familles. | Pour un grand logement |
| Meublé | 54,6 % des ménages rennais vivent seuls et 72 322 étudiants sont inscrits à Rennes : studios et deux-pièces meublés répondent à cette demande, avec un bail d’un an, ou de neuf mois pour un étudiant. | À privilégier |
| Colocation | Aucune règle locale propre à la colocation. Au loyer d’annonce de la commune, un grand logement en colocation rapporte autant qu’un deux-pièces (≈ 5,6 % contre ≈ 5,5 % brut) : visez un bien proche du métro et des campus. | À chiffrer |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois, en meublé, pour un locataire en études supérieures, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. | Pour quelques mois |
| Courte durée | Autorisation de changement d’usage obligatoire pour une résidence secondaire : une seule par foyer fiscal, jamais pour une société, pour 4 ans non reconductibles. | Limitée |
À Rennes, les loyers sont libres à la première location, mais la zone tendue, le régime des meublés de tourisme et le permis de louer annoncé pour le centre imposent leurs règles. Vérifiez les points ci-dessous avant de chiffrer votre projet.
Rennes n’applique pas l’encadrement des loyers, mais elle est en zone tendue selon la liste du ministère du Logement. Pour un nouveau bail conclu entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf révision annuelle autorisée. Des exceptions existent (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué, logement vacant depuis plus de 18 mois), et aucune hausse n’est permise pour un logement classé F ou G, selon le décret du 20 juillet 2026.
Une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme 120 jours par an au plus. Toute résidence secondaire, même louée moins longtemps, demande une autorisation de changement d’usage délivrée par la Maire de Rennes : une seule par foyer fiscal, aucune pour une société, à titre personnel, pour 4 ans non reconductibles. L’immeuble doit garder au moins 50 % d’habitation, le DPE doit être compris entre A et E, et un numéro d’enregistrement est obligatoire depuis le 1er janvier 2025.
La Ville a présenté en septembre 2026 un permis de louer pour le centre ancien : à partir d’avril 2027, une autorisation serait exigée avant chaque nouvelle location d’un logement de moins de 20 m² construit avant 1975, soit environ 900 logements. Partout, le logement doit rester décent : un logement classé G ne peut plus être loué en nouveau bail depuis 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.
Une partie du centre ancien, autour du Parlement de Bretagne, forme un site patrimonial remarquable. Les travaux qui modifient l’aspect extérieur y demandent l’accord de l’architecte des Bâtiments de France : prévoyez ce délai et ce surcoût dans votre budget de rénovation.
Un plan de prévention des inondations du bassin de la Vilaine en région rennaise s’applique à Rennes, avec des zones rouges d’interdiction et des zones bleues de prescriptions ; sa révision a été engagée en 2025 selon Géorisques. Lisez l’état des risques à l’adresse de chaque bien.
Un logement non meublé, vide depuis au moins un an, paie la taxe sur les logements vacants : 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 %. Elle devient en 2027 la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Un logement gardé pour vos séjours paie la taxe d’habitation des résidences secondaires, majorée de 60 % à Rennes depuis 2024.
Vos loyers sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence. Ce qui change, c’est le traitement chez vous et le taux des prélèvements sociaux.
BelgiquePour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt. Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Belgique →
Royaume-UniLe Royaume-Uni impose aussi vos loyers, avec un crédit pour l’impôt sur le revenu français. L’administration britannique (HMRC) admet dans ce crédit le prélèvement de solidarité de 7,5 %, dû si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Seules la CSG et la CRDS en sont exclues par la convention.
Investir depuis le Royaume-Uni →
SuisseLa Suisse exonère vos loyers français, mais en tient compte pour votre taux. Le taux de 7,5 % suppose de relever de l’assurance maladie obligatoire suisse (LAMal) et de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Suisse →Le taux réduit dépend de votre affiliation, pas de votre pays : sans affiliation dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, ou à la charge d’un régime obligatoire français, vous payez le taux plein.
Les conventions fiscales par pays →Règles reprises de nos pages pays et de notre page fiscalité, pour les revenus 2025. Votre situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention fiscale de votre pays.
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France, même si vous vivez à l’étranger.
À la revente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Selon votre situation, nos stratégies et la structuration de votre achat permettent de réduire, voire de neutraliser l’impôt : nous les étudions avec vous dès le premier rendez-vous.
La fiscalité de l’investisseur expatrié →La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis pour connaître le montant. Rennes applique une majoration de 60 % de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (2025). Sources : collectivites-locales.gouv.fr, impots.gouv.fr, notaires.fr.
Voici un exemple simple, à titre d’illustration : un deux-pièces de 40 m², au prix médian des ventes et au loyer d’annonce moyen.
| Location meublée, régime micro-BIC | Affilié dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | Autres cas (taux plein) |
|---|---|---|
| Loyers sur un an | 8 256 € | 8 256 € |
| Revenu imposable après l’abattement de 50 % | 4 128 € | 4 128 € |
| Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % | − 826 € | − 826 € |
| Prélèvements sociaux | − 310 € (7,5 %) | − 768 € (18,6 %) |
| Reste après impôt | 7 120 € | 6 662 € |
| Rendement après impôt | ≈ 4,8 % | ≈ 4,5 % |
Hypothèses : location meublée au régime micro-BIC, abattement de 50 %, taux minimum de 20 % des non-résidents (revenus 2025), loyers encaissés retenus en entier. Le taux de 7,5 % suppose aussi de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français : un retraité qui ne perçoit qu’une pension française paie le taux plein. Charges, taxe foncière, frais de notaire et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits : au régime réel, l’impôt peut être nettement plus bas.
Un loyer d’annonceLe loyer de la carte est un loyer d’annonce charges comprises, donc supérieur au loyer hors charges que vous encaisserez.
Le loyer de votre adresseLe loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et sa surface, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Les frais et chargesLes frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et la gestion réduisent ensuite le rendement net.
Ce calcul aide à comparer des villes ou des biens, il ne garantit aucun résultat.
Vous vivez à l’étranger et vous regardez Rennes ? On vous dit en 45 minutes ce qui est faisable avec votre budget, votre apport et votre pays de résidence.
Réserver un appel →Rennes est à 1 h 25 de Paris-Montparnasse en TGV direct, avec 21 trains par jour de semaine depuis Paris selon l’horaire de la SNCF, et à 2 h 28 de l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle, d’où partent les vols long-courriers. L’aéroport Rennes Bretagne propose aussi des lignes directes vers Londres, Amsterdam, Dublin et Genève.
21 TGV directs par jour de semaine de Paris-Montparnasse à Rennes, dont 3 OUIGO, et 19 à 20 dans l’autre sens.
3 TGV directs par jour depuis la gare de l’aéroport, de 8 h 49 à 18 h 49 : pratique au retour d’un vol long-courrier.
1 TGV direct par jour de Bruxelles-Midi à Rennes, en fin d’après-midi.
2 TGV directs par jour de Rennes à Lille Europe, le matin et à midi.
Dont Londres, Amsterdam, Dublin, Genève et Manchester, selon la liste des lignes de l’aéroport ; certaines sont saisonnières.
La ligne a relie Villejean à La Poterie, la ligne b Saint-Jacques-Gaîté à Cesson-Viasilva ; elles se croisent à Sainte-Anne et à la gare.
Horaires relevés le 10 novembre 2026 sur l’horaire officiel de la SNCF (jeudi 12 et mardi 17 novembre), l’horaire du réseau STAR et la liste des lignes de l’aéroport Rennes Bretagne ; ils varient selon les jours et les saisons.
Pas au sens de Paris, Lyon ou Grenoble : nous n’avons trouvé aucun arrêté qui fixe un loyer de référence à Rennes en novembre 2026. En revanche, Rennes est en zone tendue. À la relocation d’un logement, le loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, sauf exceptions prévues par le décret applicable aux baux signés entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027. Vérifiez la règle avant chaque nouveau bail.
Oui, mais sous conditions. Si le logement n’est pas votre résidence principale, il faut une autorisation de changement d’usage délivrée par la Maire de Rennes, même pour quelques semaines par an : une seule par foyer fiscal, aucune pour une société, à titre personnel, pour 4 ans non reconductibles. L’immeuble doit garder au moins 50 % d’habitation, le DPE doit être compris entre A et E, et un numéro d’enregistrement est obligatoire depuis le 1er janvier 2025. Pour un investisseur à distance, la location longue durée reste plus simple.
C’est une autorisation que le propriétaire devrait obtenir avant chaque nouvelle location. La Ville l’a présentée au conseil municipal du 28 septembre 2026 pour le centre ancien, à partir d’avril 2027 : elle viserait environ 900 logements de moins de 20 m² construits avant 1975. La Ville aurait un mois pour répondre, et louer sans autorisation exposerait à une amende jusqu’à 5 000 €, 15 000 € en cas de récidive. Si vous visez un studio ancien du centre, vérifiez l’adresse avant d’acheter.
Les deux trouvent preneur. Le studio vise les étudiants, nombreux à Rennes. Il se loue plus cher au m², mais tourne plus souvent. Le T2 attire aussi de jeunes actifs et des couples, avec des baux plus longs. Depuis l’étranger, le T2 limite les relocations, donc les frais et les risques de vacance. Le choix dépend aussi de votre budget et du quartier.
Oui. Rennes est en zone tendue. À partir des impositions de 2027, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation s’applique à un logement vide depuis au moins un an au 1er janvier. Le taux est de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis de 34 %. Un logement occupé plus de 90 jours d’affilée l’année précédente n’est pas taxé. Une bonne gestion locative évite ce coût.
La plupart des investisseurs qui vivent à l’étranger passent par une agence de gestion locative. Elle choisit le locataire, encaisse les loyers, fait les états des lieux et suit les petits travaux. Pour l’achat, une procuration chez le notaire permet de signer sans venir. Demandez à votre gestionnaire de suivre les règles locales, notamment le permis de louer annoncé pour le centre ancien et l’autorisation de changement d’usage.
Les studios et les colocations se louent surtout près des campus : Beaulieu, sur la ligne b du métro, et Villejean, avec l’université Rennes 2 et l’hôpital Pontchaillou, sur la ligne a. Le centre ancien attire aussi les étudiants, mais ses loyers sont les plus élevés de la ville et la Ville y annonce un permis de louer pour les logements de moins de 20 m² construits avant 1975.
D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 105 000 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 160 000 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 246 225 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.
En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 45,66 %, plus 1,73 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.
Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 148 760 € et loué 688 € par mois, il reste environ 4,8 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 4,5 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.
La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
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