À 1 h 30 de Paris en TGV et à 1 h 33 de Luxembourg en TER direct, Nancy compte 29 550 étudiants et un prix médian de 2 328 € le m², avec des loyers libres. Prix, loyers, quartiers, budgets et rendement : ce qu’il faut savoir avant d’acheter à Nancy depuis l’étranger.
Les indicateurs publics qui comptent avant d’acheter pour louer à Nancy, chacun avec sa source.
Nancy compte 103 671 habitants selon le recensement 2023 de l’INSEE. 69,9 % des résidences principales y sont occupées par des locataires et 61,8 % des ménages ne comptent qu’une personne : un terrain favorable aux petites surfaces et à la colocation.
La carte des loyers du ministère du Logement et de l’ANIL donne un loyer d’annonce d’environ 14,1 € par m² charges comprises pour un appartement de 1 ou 2 pièces à Nancy, contre 11,0 € pour un 3 pièces et plus.
Les ventes enregistrées dans DVF montrent un prix moyen au m² des appartements en hausse de 0,8 % entre juillet 2025 et juin 2026 par rapport aux douze mois précédents, avec 1 603 appartements vendus.
La vacance atteint 12,0 % des logements selon l’INSEE. Ce taux global inclut des logements anciens dégradés ou en travaux : un bien rénové, bien situé et au bon loyer se loue en général plus vite.
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² des appartements vendus | 2 328 €/m² (9 193 ventes) | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2021 à juin 2026 |
| Prix moyen au m² sur les 12 derniers mois | 2 364 €/m² | DVF, statistiques (data.gouv.fr), juillet 2025 à juin 2026 |
| Population | 103 671 habitants | INSEE, recensement, 2023 |
| Évolution annuelle moyenne de la population | −0,1 % par an (2017 à 2023) | INSEE, recensement, 2023 |
| Jeunes de 18 à 24 ans scolarisés | 19 661, soit 78,9 % des 18-24 ans | INSEE, recensement, 2023 |
| Élèves, étudiants et stagiaires parmi les 15-64 ans | 22,9 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales occupées par des locataires | 69,9 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Ménages d’une seule personne | 61,8 % des ménages | INSEE, recensement, 2023 |
| Résidences principales d’une pièce | 17,4 % | INSEE, recensement, 2023 |
| Logements vacants | 12,0 % du parc | INSEE, recensement, 2023 |
| Loyer d’annonce, appartement de 1 ou 2 pièces | 14,1 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Loyer d’annonce, appartement de 3 pièces et plus | 11,0 €/m² charges comprises | Carte des loyers 2025 (ministère du Logement, ANIL), 3e trimestre 2025 |
| Évolution du prix moyen au m² des appartements vendus | +0,8 % (juillet 2025 à juin 2026, comparé aux 12 mois précédents) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr), moyenne pondérée par le nombre de ventes |
| Ventes d’appartements sur 12 mois | 1 603 ventes (juillet 2025 à juin 2026) | DVF, statistiques mensuelles (data.gouv.fr) |
| Grand quartier le plus cher : le cours Léopold et la Vieille Ville | 2 632 €/m² en prix médian (91 ventes) | DVF géolocalisées, ventes de 2025 (calcul par grand quartier INSEE) |
| Grand quartier le plus actif : Charles III et le centre, jusqu’à la gare | 264 ventes, 2 202 €/m² en prix médian | DVF géolocalisées, ventes de 2025 (calcul par grand quartier INSEE) |
| Grand quartier le moins cher : la Cure d’Air (Boufflers, Buthégnemont) | 1 687 €/m² en prix médian (62 ventes) | DVF géolocalisées, ventes de 2025 (calcul par grand quartier INSEE) |
| Emplois de Nancy tenus par des actifs qui vivent ailleurs | 63,3 % | INSEE, mobilités professionnelles 2023 (calcul) |
Trois biens types, au prix médian des ventes et au loyer d’annonce de la commune : de quoi situer votre budget avant de chercher.
1 pièce de 26 m², la surface médiane des studios vendus
Repère du marché : 61,8 % des ménages de Nancy vivent seuls, ce qui soutient la demande de petites surfaces (INSEE, recensement 2023).
2 pièces de 45 m², la surface médiane des deux-pièces vendus
Repère du marché : 69,9 % des résidences principales sont louées à Nancy (INSEE, recensement 2023).
4 pièces et plus, 96 m², la surface médiane vendue
Le loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et ses prestations, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Prix médians des ventes DVF de janvier 2025 à décembre 2025 à Nancy. Loyers estimés au loyer d’annonce de la carte des loyers 2025, charges comprises (14,1 € le m² pour un 1 ou 2 pièces, 11,0 € pour un 3 pièces et plus). Frais de notaire estimés à 8 % du prix (7 à 8 % dans l’ancien selon les notaires de France). Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d’achat, hors frais et charges.
Aucune source ne publie de prix par quartier à Nancy : nous avons calculé le prix médian des appartements vendus en 2025 dans chaque grand quartier de l’INSEE, à partir des ventes DVF. Voici les six secteurs à regarder pour un investissement locatif.
Autour de la place Stanislas, inscrite par l’UNESCO en 1983 avec les places de la Carrière et d’Alliance, la Vieille Ville et le cours Léopold forment le grand quartier le plus cher de Nancy : 2 632 € le m² en prix médian (DVF, 2025). Selon l’INSEE, plus de trois ménages sur quatre y sont locataires, plus d’une résidence principale sur deux compte une ou deux pièces et près d’un habitant sur trois a entre 18 et 24 ans. Plus au nord, autour de la porte de la Craffe, les appartements de Citadelle et Keller se vendent 2 397 € le m². Plus de la moitié des résidences principales datent d’avant 1946 : vérifiez le diagnostic énergétique et le budget de la copropriété.
Au sud de la place Stanislas, du marché central et de l’église Saint-Sébastien jusqu’à la gare, le grand quartier de Charles III est celui où DVF enregistre le plus de ventes d’appartements : 264 en 2025, au prix médian de 2 202 € le m². Selon l’INSEE, près de trois ménages sur quatre y sont locataires et plus d’une résidence principale sur deux compte une ou deux pièces. Avec 14,9 % de logements vacants, choisissez un bien rénové : un deux-pièces au calme convient aux actifs qui prennent le train pour Paris ou Metz.
À l’est du centre, jusqu’à la Meurthe, le grand quartier du XXe Corps réunit Oberlin, Mac-Mahon, Austrasie et le port Sainte-Catherine. La part de locataires y est la plus haute de Nancy, 82,8 % selon l’INSEE, et seulement 12,6 % des résidences principales y datent d’avant 1946, contre 53,2 % dans la Vieille Ville et au cours Léopold. Les appartements s’y vendent 2 509 € le m² en prix médian (DVF, 2025), le deuxième niveau de la ville : un deux-pièces récent y limite les travaux.
À l’ouest du centre, le grand quartier de la Colline Scarpone accueille, boulevard Albert-Ier, le campus Lettres et Sciences humaines de l’Université de Lorraine. Selon l’INSEE, c’est le grand quartier où la part des 18-24 ans est la plus forte, 32,3 % ; autour du campus, elle atteint 42 %, et près d’une résidence principale sur deux fait moins de 40 m². Les appartements s’y vendent 2 188 € le m² en prix médian (DVF, 2025) : studio meublé ou colocation, en prévoyant les départs de l’été.
À l’ouest et au sud de la gare, Préville, l’avenue Foch, où se trouve la villa Majorelle, et Mon Désert forment deux grands quartiers où, selon l’INSEE, neuf logements sur dix sont des appartements et six à sept ménages sur dix sont locataires. Les appartements s’y vendent de 2 262 à 2 391 € le m² en prix médian, avec 480 ventes en 2025 à eux deux (DVF) : un marché actif pour un deux-pièces meublé près de la gare. Plus d’un tiers des résidences principales datent d’avant 1946.
Au sud, autour du parc de Saurupt et de ses villas, de l’avenue du Général-Leclerc et d’Oudinot, les appartements se vendent 2 037 € le m² en prix médian (DVF, 2025), le niveau le plus bas des grands quartiers qui comptent plus de 100 ventes. Au sud-est, à René II, Bonsecours et au Lionnois, ils se vendent 2 160 € le m² ; selon l’INSEE, quatre ménages sur cinq y sont locataires et près d’un sur quatre vit en HLM. Un trois-pièces loué nu à une famille ou un deux-pièces pour un actif : visitez avant de vous décider.
Prix médians au m² des appartements vendus en 2025, calculés par grand quartier de l’INSEE à partir des ventes DVF géolocalisées (de 91 à 264 ventes par quartier) : des ordres de grandeur. Parts de locataires et de petits logements : INSEE, recensement 2023 par Iris.
Étudiants, jeunes actifs et personnes seules : à Nancy, 61,8 % des ménages ne comptent qu’une personne, selon l’INSEE.
Selon l’INSEE, 19 661 jeunes de 18 à 24 ans sont scolarisés à Nancy, soit 78,9 % de cette tranche d’âge. Autour du campus Lettres, boulevard Albert-Ier, et dans la Vieille Ville, près d’un habitant sur trois a entre 18 et 24 ans : la demande de studios et de colocations s’y concentre.
Selon l’INSEE, 25,5 % de ces emplois sont des postes de cadres et près des deux tiers sont tenus par des actifs qui vivent hors de Nancy : autant de candidats à un logement plus proche de leur travail.
Selon l’INSEE, 17,4 % des résidences principales de Nancy ne comptent qu’une pièce. Un studio ou un deux-pièces meublé répond à cette demande de logements individuels.
Selon l’INSEE, 24,6 % des ménages de Nancy ont emménagé depuis moins de deux ans : prévoyez des relocations régulières et un bien facile à relouer.
Sources : ministère de l’Enseignement supérieur, atlas des effectifs 2025-2026 ; INSEE, recensement 2023 et mobilités professionnelles 2023. Le chômage atteint 7,6 % dans la zone d’emploi de Nancy au 2e trimestre 2026, pour 8,3 % en France (INSEE).
À Nancy, hors zone tendue, le loyer est libre à chaque nouveau bail : la formule se choisit selon le bien et le locataire visé.
La location courte durée →| Formule | À Nancy | Notre avis |
|---|---|---|
| Location nue | Hors zone tendue, le loyer se fixe librement et le préavis du locataire est de trois mois. Elle convient aux grands logements, plus nombreux à Préville et à Saurupt, loués à des familles. | Pour un grand logement |
| Meublé | 61,8 % des ménages vivent seuls et 29 550 étudiants sont inscrits à Nancy : studios et deux-pièces meublés de la Vieille Ville, du centre et des abords du campus Lettres répondent à cette demande, avec un préavis d’un mois. | À privilégier |
| Colocation | Un logement de 4 pièces et plus s’est vendu 208 000 € en prix médian en 2025, pour un loyer d’annonce estimé à 1 060 € par mois : à réserver aux biens proches des campus. | Près des campus |
| Bail mobilité | De 1 à 10 mois, en meublé, pour un locataire en études supérieures, en stage, en apprentissage, en formation professionnelle, en service civique, en mutation ou en mission temporaire. | Pour quelques mois |
| Courte durée | Aucun règlement de changement d’usage n’a été trouvé à Nancy : une déclaration en mairie suffit. La gestion à distance d’un meublé de tourisme reste lourde : gardez un plan de repli en location classique. | Possible, à tester |
À Nancy, les loyers sont libres, mais le centre ancien a ses contraintes : patrimoine, diagnostic énergétique et risques. Vérifiez les règles ci-dessous avant de chiffrer votre projet.
Nancy n’est pas en zone tendue, ni aujourd’hui ni dans le décret qui s’appliquera au 1er janvier 2027, et les loyers n’y sont pas encadrés. Le loyer est libre à chaque nouveau bail, et le préavis du locataire est de trois mois en location nue, un mois en meublé.
Aucun règlement de changement d’usage n’a été trouvé à Nancy. Un meublé de tourisme doit être déclaré en mairie, en attendant le téléservice national annoncé pour la fin de 2026, et une résidence principale ne peut être louée que 120 jours par an.
À partir de 2027, une commune hors zone tendue peut taxer les logements vides depuis au moins deux ans, à un taux qu’elle fixe dans la limite de 50 %. Avec 12,0 % de logements vacants à Nancy selon l’INSEE, renseignez-vous auprès de la mairie avant d’acheter un bien à rénover qui restera vide plusieurs mois.
Créé en 1976 et étendu en 2011 à 166 hectares, le secteur sauvegardé de Nancy couvre la Ville Vieille, la Ville Neuve et l’ensemble du XVIIIe siècle, dont les places Stanislas, de la Carrière et d’Alliance, inscrites par l’UNESCO en 1983. Les travaux sur les parties extérieures y passent par l’architecte des Bâtiments de France : intégrez ces exigences au budget.
Nancy est couverte par un plan de prévention du risque inondation de la Meurthe, et Géorisques y recense aussi des cavités souterraines et le risque de rupture de barrage. Lisez l’état des risques de chaque bien avant de signer.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en nouveau bail, les logements F suivront en 2028 et les E en 2034. Dans la Vieille Ville et au cours Léopold, plus de la moitié des résidences principales datent d’avant 1946 selon l’INSEE : faites établir le diagnostic avant l’offre.
Vos loyers sont imposés en France, quel que soit votre pays de résidence. Ce qui change, c’est le traitement chez vous et le taux des prélèvements sociaux.
BelgiquePour un bien détenu en direct et loué nu, la Belgique exonère ces loyers mais les retient pour fixer votre taux d’impôt. Prélèvements sociaux : 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale belge et à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Belgique →
Royaume-UniLe Royaume-Uni impose aussi vos loyers, avec un crédit pour l’impôt sur le revenu français. L’administration britannique (HMRC) admet dans ce crédit le prélèvement de solidarité de 7,5 %, dû si vous êtes affilié au Royaume-Uni. Seules la CSG et la CRDS en sont exclues par la convention.
Investir depuis le Royaume-Uni →
SuisseLa Suisse exonère vos loyers français, mais en tient compte pour votre taux. Le taux de 7,5 % suppose de relever de l’assurance maladie obligatoire suisse (LAMal) et de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français.
Investir depuis la Suisse →Le taux réduit dépend de votre affiliation, pas de votre pays : sans affiliation dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni, ou à la charge d’un régime obligatoire français, vous payez le taux plein.
Les conventions fiscales par pays →Règles reprises de nos pages pays et de notre page fiscalité, pour les revenus 2025. Votre situation exacte dépend de votre affiliation et de la convention fiscale de votre pays.
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France, même si vous vivez à l’étranger.
À la revente, l’impôt sur la plus-value est prélevé par le notaire, avec des abattements pour durée de détention à partir de la 6e année : exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Selon votre situation, nos stratégies et la structuration de votre achat permettent de réduire, voire de neutraliser l’impôt : nous les étudions avec vous dès le premier rendez-vous.
La fiscalité de l’investisseur expatrié →La taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis pour connaître le montant. Sources : collectivites-locales.gouv.fr, impots.gouv.fr, notaires.fr.
Voici un exemple simple, à titre d’illustration : un deux-pièces de 40 m², au prix médian des ventes et au loyer d’annonce moyen.
| Location meublée, régime micro-BIC | Affilié dans l’UE, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni | Autres cas (taux plein) |
|---|---|---|
| Loyers sur un an | 6 768 € | 6 768 € |
| Revenu imposable après l’abattement de 50 % | 3 384 € | 3 384 € |
| Impôt sur le revenu au taux minimum de 20 % | − 677 € | − 677 € |
| Prélèvements sociaux | − 254 € (7,5 %) | − 629 € (18,6 %) |
| Reste après impôt | 5 837 € | 5 462 € |
| Rendement après impôt | ≈ 6,3 % | ≈ 5,9 % |
Hypothèses : location meublée au régime micro-BIC, abattement de 50 %, taux minimum de 20 % des non-résidents (revenus 2025), loyers encaissés retenus en entier. Le taux de 7,5 % suppose aussi de n’être à la charge d’aucun régime obligatoire français : un retraité qui ne perçoit qu’une pension française paie le taux plein. Charges, taxe foncière, frais de notaire et intérêts d’emprunt ne sont pas déduits : au régime réel, l’impôt peut être nettement plus bas.
Un loyer d’annonceLe loyer de la carte est un loyer d’annonce charges comprises, donc supérieur au loyer hors charges que vous encaisserez.
Le loyer de votre adresseLe loyer d’annonce est une moyenne de la commune : selon le quartier, l’état du bien et sa surface, le loyer obtenu peut être plus haut ou plus bas.
Les frais et chargesLes frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, l’assurance et la gestion réduisent ensuite le rendement net.
Ce calcul aide à comparer des villes ou des biens, il ne garantit aucun résultat.
Vous vivez à l’étranger et vous regardez Nancy ? On vous dit en 45 minutes ce qui est faisable avec votre budget, votre apport et votre pays de résidence.
Réserver un appel →Nancy est à 1 h 30 de Paris en TGV direct et à 37 minutes de Metz, selon l’horaire de la SNCF, et des TER directs la relient à Luxembourg en 1 h 33. Pour l’avion, l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle est à 1 h 18 en TGV direct de la gare Lorraine TGV, à une demi-heure de Nancy en car TER.
11 trains directs par jour de semaine vers Paris-Est, dont 9 TGV.
50 TER directs par jour de semaine, de 5 h 28 à 22 h 37.
12 TER directs par jour de semaine vers la gare de Luxembourg.
15 trains directs par jour de semaine, dont 2 TGV ; 1 h 26 en moyenne.
30 minutes de car TER jusqu’à la gare Lorraine TGV, puis 1 h 18 de TGV direct, hors correspondance.
3 trains directs par jour de semaine vers Lyon Part-Dieu, dont 2 Intercités.
Horaires relevés le 11 novembre 2026 sur l’horaire officiel de la SNCF (mardi 17 novembre) ; ils varient selon les jours. Il n’y a pas de train direct de Nancy pour l’aéroport Paris-Charles-de-Gaulle ni pour Bruxelles.
Non. Nancy ne fait pas partie des territoires soumis à l’encadrement des loyers selon Service Public. Le loyer de première mise en location est libre. Avec une vacance de 12,0 % selon l’INSEE, mieux vaut rester proche du marché : la carte des loyers donne 14,1 € le m² charges comprises pour les T1 et T2.
D’après notre lecture de l’annexe du décret du 25 août 2026, Nancy ne figure pas parmi les communes où la nouvelle taxe sur la vacance s’applique de plein droit à partir de 2027. La commune peut toutefois voter sa propre taxe sur les logements vides, plafonnée à 50 %. Vérifiez une adresse précise avec le simulateur de Service Public avant de laisser un bien inoccupé.
D’après les ventes enregistrées dans DVF en 2025, un studio s’est vendu 66 000 € en prix médian à Nancy, pour une surface médiane de 26 m². Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus, l’ameublement et, si le diagnostic énergétique est mauvais, des travaux. Le loyer d’annonce des T1 et T2 est de 14,1 € le m² charges comprises, selon la carte des loyers 2025.
L’INSEE compte 12,0 % de logements vacants à Nancy en 2023. Le taux varie selon les quartiers : 9,9 % au XXe Corps, où le bâti est plus récent, et 14,9 % à Charles III et dans le centre, où près de quatre résidences principales sur dix datent d’avant 1946. Pour un investisseur, l’état du bien et son diagnostic énergétique comptent autant que l’adresse : un logement rénové et bien équipé limite ce risque, sans le supprimer.
Vos loyers restent imposés en France, au taux minimum de 20 %, puis 30 % au-delà de 29 579 € pour les revenus de 2025, sauf si le taux moyen vous est plus favorable. Si vous êtes affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise, vous ne payez que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu de 17,2 % ou 18,6 %. Vérifiez aussi la convention fiscale franco-luxembourgeoise avec un professionnel.
Oui. Selon Service Public, un logement doit être classé de A à F pour un bail signé entre 2025 et 2027, de A à E à partir de 2028, puis de A à D à partir de 2034. Dans les immeubles anciens du centre et de la Vieille Ville, faites établir un DPE avant l’offre et chiffrez les travaux. En secteur protégé, les travaux d’isolation par l’extérieur sont souvent limités.
Regardez d’abord les abords du campus Lettres et Sciences humaines, boulevard Albert-Ier, et la Vieille Ville : selon l’INSEE, près d’un habitant sur trois y a entre 18 et 24 ans, et 42 % autour du campus. Les appartements s’y vendent de 2 188 à 2 632 € le m² en prix médian (DVF, 2025).
Oui. Créé en 1976 et étendu en 2011 à 166 hectares, il couvre la Ville Vieille, la Ville Neuve et l’ensemble du XVIIIe siècle ; les places Stanislas, de la Carrière et d’Alliance sont inscrites par l’UNESCO depuis 1983. Les travaux sur les parties extérieures des immeubles y passent par l’architecte des Bâtiments de France.
D’après les ventes enregistrées dans DVF de janvier 2025 à décembre 2025, un studio s’est vendu 66 000 € en prix médian, un deux-pièces s’est vendu 96 950 € en prix médian, un grand logement s’est vendu 208 000 € en prix médian. Comptez environ 8 % de frais de notaire en plus dans l’ancien, et un budget de travaux si le diagnostic énergétique est mauvais.
En 2026, le taux communal de taxe foncière est de 33,98 %, plus 9,65 % pour l’intercommunalité. Ces taux s’appliquent à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement : demandez au vendeur son dernier avis de taxe foncière pour connaître le montant.
Pour un deux-pièces meublé de 40 m² acheté 93 120 € et loué 564 € par mois, il reste environ 6,3 % du prix après impôt si vous êtes affilié dans l’Union européenne, l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni sans être à la charge d’un régime obligatoire français, et 5,9 % sinon, au régime micro-BIC et au taux minimum de 20 %. Charges, taxe foncière et frais d’achat ne sont pas déduits.
La plus-value est imposée en France à 19 %, plus les prélèvements sociaux, et le notaire la prélève lors de la vente, avec une exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
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