Chasse immobilière
Vous repérez les biens avec vos alertes, les agents de notre réseau et l’application Edgar, et votre coach les analyse avec vous jusqu’à l’offre.
Chasse immobilière pour expatriés →
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Investir depuis le Luxembourg
Investir dans l’immobilier
en France depuis le Luxembourg
Vous vivez au Luxembourg et vous voulez investir en France ? Salaire en euros, prélèvements sociaux réduits, pas de représentant fiscal à la revente : ce qui change quand on vit au Luxembourg, avec les dossiers de nos membres.
+1 000 expatriés et non-résidents
accompagnés depuis 2017
4,8 sur Trustpilot
276 avis de clients
Ils parlent de nous
L’essentiel
- Un résident luxembourgeois est financé par une banque française : 35 % d’endettement, assurance comprise, et 25 ans au plus.
- Vos loyers sont imposés en France à 20 % au moins jusqu’à 29 579 €, puis 30 % (revenus 2025), plus 7,5 % de prélèvements sociaux si vous êtes affilié au Luxembourg et à la charge d’aucun régime français.
- Le Luxembourg exonère ces loyers si vous détenez le bien en direct, mais en tient compte pour votre taux.
Votre profil
Quelle est votre situation ?
Résident fiscal luxembourgeois, salarié ou indépendant.
Voir comment financer votre achat →- Votre financementVos revenus sont en euros : pas de risque de change pour la banque, un atout pour votre dossier.
- Vos impôtsVos loyers et votre plus-value sont imposés en France. Le Luxembourg les exonère, mais en tient compte pour fixer le taux de votre impôt luxembourgeois.
- Vos prélèvements sociauxAffilié à la sécurité sociale luxembourgeoise, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux en France.
Vous vivez en France et travaillez au Luxembourg : vous êtes résident fiscal français, imposé en France comme un résident sur vos loyers. Affilié à la CNS, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux tant que votre télétravail en France reste sous 50 % de votre temps de travail.
Voir les règles qui s’appliquent →Vous devenez non-résident l’année de votre départ. Si vous vendez votre ancienne résidence principale avant la fin de l’année suivante, la plus-value peut être exonérée.
Voir comment financer votre achat →- Votre financementVos revenus sont en euros : pas de risque de change pour la banque, un atout pour votre dossier.
- Vos impôtsVos loyers et votre plus-value sont imposés en France. Le Luxembourg les exonère, mais en tient compte pour fixer le taux de votre impôt luxembourgeois.
- Vos prélèvements sociauxAffilié à la sécurité sociale luxembourgeoise, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux en France.
CE QUI VOUS BLOQUE AUJOURD’HUI
Investir depuis le Luxembourg, un vrai défi
Même avec l’envie et les moyens, investir en France depuis le Luxembourg a ses pièges : voici les quatre que nos membres ont dû lever.
Nos opérations àThionvilleDernier rendement 12 % brutProjet de AmineBien Colocation de 3 chambres pour frontaliersNos membres àLuxembourgJoseph a investi à ToulonSophie a investi près du LuxembourgVous vivez àEsch-sur-AlzettePrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àEttelbruckPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àDifferdangePrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àDudelangePrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àWiltzPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àClervauxPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àEchternachPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àRemichPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àMerschPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àGrevenmacherPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àViandenPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àMondorf-les-BainsPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àRedangePrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2Vous vivez àJunglinsterPrélèvements sociaux 7,5 %Projets de membres du pays 2
Où vivent nos membresOù ils ont acheté en France, près de la frontièreGrandes villes
FINANCEMENT
Convaincre une banque française
Vos revenus sont en euros : pas de risque de change pour la banque, un atout pour votre dossier.
Voir le financement →IMPÔTS
La France, le Luxembourg, ou les deux ?
Vos loyers et votre plus-value sont imposés en France. Le Luxembourg les exonère, mais en tient compte pour fixer le taux de votre impôt luxembourgeois.
Voir la convention fiscale →PRÉLÈVEMENTS
Quels prélèvements sociaux pour vous ?
Affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise, vous payez 7,5 % de prélèvements sociaux en France.
Voir la fiscalité →DISTANCE
Acheter sans être sur place
Visites, travaux, gestion : nos membres achètent à distance, avec un réseau sur place pour suivre le chantier et la location.
Voir où investir →+1 000 expatriés et non-résidents dans plus de 70 pays ont déjà bénéficié de notre méthode
Votre projet, notre mission
ImmoPourExpat vous accompagne
à chaque étape de votre projet depuis le Luxembourg
Frédéric MoreauFondateur, non-résident depuis plus de 12 ans
Qui sommes-nous
L’expert immobilier
créé par un expat, pour les expats
Ancien avocat d’affaires au Luxembourg puis à Hong Kong, Frédéric Moreau n’a trouvé aucune méthode pensée pour les non-résidents quand il a voulu investir en France. Il a créé la sienne, l’a testée sur ses propres biens, puis a fondé ImmoPourExpat pour accompagner les expatriés de A à Z, où qu’ils vivent dans le monde.
+550partenaires : banques, notaires, avocats, artisans
+130 M€de projets accompagnés avec nos clients
- 2016Avocat d’affaires à Hong Kong, il décide d’investir dans l’immobilier pour se construire un patrimoine.
- 2017Premier achat à Nantes depuis l’étranger : un bien transformé en colocation de 4 chambres.
- 2020 à 2024Il duplique son modèle (divisions, créations de lots) et ImmoPourExpat voit le jour.
- 2025Il vit de ses revenus immobiliers et transmet sa méthode aux expatriés du monde entier.
Votre projet, notre mission
Un accompagnement immobilier sur mesure
pour expatriés : nos 4 expertises
Tout commence par un rendez-vous stratégique offert. Ensuite, de la recherche du bien à la fiscalité, en passant par le financement et les travaux, nous vous accompagnons à votre rythme.
Financement immobilier
Structuration de votre dossier bancaire, mise en relation avec nos partenaires spécialisés non-résidents et liste des banques à solliciter.
Financement immobilier pour expatriés →
Rénovation à distance
Devis cadrés, artisans vérifiés et suivi de chantier par un relais local : vos travaux avancent sans que vous preniez l’avion.
Rénovation à distance pour expatriés →
Fiscalité optimisée
Optimisez la fiscalité de votre investissement grâce à nos conseils personnalisés : montage juridique, régime fiscal, solutions patrimoniales.
Fiscalité des expatriés investisseurs →Pourquoi nous faire confiance ?
Ce sont nos membres qui en parlent le mieux
Ils vivent au Luxembourg et ont investi en France : leurs projets en vidéo et leurs avis, sans filtre.
+1 000expatriés accompagnés
+70pays de résidence
10 %d'apport moyen
8 %de rendement moyen
Leurs témoignages vidéo
Voir tous les témoignages vidéo →Trustpilot
Cyrielle NisLuxembourg, 30 septembre 2026Lire l’avis →Trustpilot
Brice DBJapon, 30 octobre 2026Lire l’avis →Trustpilot
Bruno beaubernardPays-Bas, 15 octobre 2026Lire l’avis →Trustpilot
Hugo Belda RomeufEspagne, 24 juillet 2026Lire l’avis →Trustpilot
Murielle FuchsFrance, 17 juillet 2026Lire l’avis →Trustpilot
Xavier HeriatRoyaume-Uni, 2 juillet 2026Lire l’avis →Trustpilot
Paul QuenetSingapour, 21 mai 2026Lire l’avis →Trustpilot
Mauréna GrossetSuisse, 12 juin 2024Lire l’avis →
Équipe dynamique et réactive
Équipe dynamique et réactive. Conseils avisés et précis, adaptés aux situations personnelles Différentes stratégies proposées pour s’adapter aux évolutions du marché Je recommande !
Cyrielle NisLuxembourg, 30 septembre 2026Lire l’avis →TrustpilotRetour d'experience - Septembre/Octobre 2026
Je collabore avec Morgan depuis le début de ma relation avec IPE. Son accompagnement est toujours professionnel, précis et pertinent. Grâce à son expérience, il apporte des conseils concrets, illustrés par des cas pratiques, ce qui apporte une réelle valeur ajoutée. Je le recommande sans hésitation.
PMPhilbiche MarcLuxembourg, 19 octobre 2026Lire l’avis →TrustpilotSuper accompagnement pour les expatriés…
Super accompagnement pour les expatriés avec des conseils très pratiques pour investir et se faire financer.
JDJo DupuyLuxembourg, 30 septembre 2025Lire l’avis →TrustpilotSimple et efficace
Un ensemble complet de guides et informations pour un investissement des plus rentables !
PCPierre CordelierLuxembourg, 19 septembre 2025Lire l’avis →TrustpilotLe programme est très complet, avec…
Le programme est très complet, avec beaucoup de contenu, un réseau dynamique et des sessions de travail instructives !Traduit de l’anglais
CGClément GURYLuxembourg, 19 septembre 2025Lire l’avis →TrustpilotUne superbe communauté, qui ne cesse de grandir
Un service dynamique et impeccable pour les expatriés ! IPE accompagne ses membres à chaque étape avec beaucoup de réactivité. J’ai gagné en connaissances mais aussi rencontré une communauté pour échanger sur des opportunités et problèmes qu’on peut avoir lors du parcours d’investisseur. Je recommande vivement ! Thibaud G.
TGThibaud GriveaudLuxembourg, 19 septembre 2025Lire l’avis →TrustpilotTrès satisfait de mon expérience avec IPE
Très satisfait de mon expérience avec IPE (Immo Pour Expat). La communication est excellente, les échanges sont fluides et je me sens réellement accompagné tout au long du projet. J’ai surtout le sentiment que nous travaillons en équipe, avec une bonne compréhension des objectifs et une vraie volonté d’avancer ensemble. C’est très appréciable de pouvoir compter sur une équipe disponible, à l’écoute et impliquée. Je recommande vivement IPE !
Brice DBJapon, 30 octobre 2026Lire l’avis →TrustpilotUne équipe sympathique et professionnelle
Une équipe sympathique, très professionnelle quand vous avez besoin d’aide pour vos projets à l’étranger +++Traduit de l’anglais
PDpepita DA INALuxembourg, 18 septembre 2025Lire l’avis →TrustpilotUn accompagnement de qualité pour réussir son investissement immobilier locatif
Je suis très satisfait de l' accompagnement avec toute l'equipe IPE. Les conseils proposés à travers les vidéos et les ateliers sont clairs, concrets et très utiles pour avancer dans mon projet. J’apprécie particulièrement la qualité des contenus et la pertinence des échanges en atelier. Un accompagnement sérieux et enrichissant que je recommande vivement !
Bruno beaubernardPays-Bas, 15 octobre 2026Lire l’avis →TrustpilotExpert: Thomas
Nous avons commencé notre projet avec Thomas, qui est à l'écoute, donne de bons conseils et nous aide à avancer dans le projet dès le premier appel. Merci!!
Hugo Belda RomeufEspagne, 24 juillet 2026Lire l’avis →TrustpilotExcellents coachs et communauté !
Excellent soutien des coachs (merci en particulier à Vincent et Thomas) qui sont aux petits soins pour que tout le projet se déroule parfaitement. Super conseils et communauté, tout ce qui me fallait pour garder la motivation et réaliser ce grand projet. Merci!! :)
Murielle FuchsFrance, 17 juillet 2026Lire l’avis →TrustpilotJe recommande les services…
Je recommande les services d’ImmoPourExpat car ils peuvent vous permettre de vous former sur l’investissement immobilier en France et de bénéficier d’un accompagnement et de conseils inédits spécifiques pour les non-résidents. J’ai personnellement pu réduire considérablement l’apport fait dans mon investissement grâce à leurs conseils.
JDJo DupuyLuxembourg, 6 décembre 2023Lire l’avis →TrustpilotAccompagnement de qualité et super suivi avec Vincent
Un grand merci à Vincent pour son accompagnement de qualité tout au long de mon projet avec IPE. Il s'est montré extrêmement disponible, à l'écoute et de bon conseil lors de toutes nos démarches (notamment dans le suivi rigoureux avec l'étude notariale). Même si le projet n'a malheureusement pas pu aboutir à cause du financement bancaire, l'implication de Vincent a été irréprochable du début à la fin. Un professionnel de confiance que je recommande sans hésiter !
Xavier HeriatRoyaume-Uni, 2 juillet 2026Lire l’avis →TrustpilotIPE - Je recommende a 100%!!!
IPE a su m’apporter une super experience pour une premiere dans l’immobilier. Leurs conseils, professionnalisme et reactivité font d’eux une entité tres serieuse pour aider les nouveaux acheteurs. Je recommende tres fortement l’equipe d’IPE pour tout investissement immo.
Paul QuenetSingapour, 21 mai 2026Lire l’avis →TrustpilotJ’ai découvert l’accompagnement de…
J’ai découvert l’accompagnement de Frédéric début de cette année 2024 et ça été une très bonne surprise. Frédéric m’a permis de me booster et il donne les clés en tant qu’expat. Merci encore :)
Mauréna GrossetSuisse, 12 juin 2024Lire l’avis →
Vit à Dubaï
Vit en Suisse
Vit aux États-Unis
Vit au Canada
Vit au Royaume-Uni
Vit en Espagne
Vit aux Pays-Bas
Vit en Belgique
Vit au Luxembourg
Vit à Singapour
Vit en Thaïlande
Vit au Danemark
Où investir
Où investir quand on vit au Luxembourg ?
Depuis le Luxembourg, nos membres ont acheté près de la frontière, en Moselle, pour louer à des frontaliers, ou plus loin pour le rendement, comme à Toulon en location saisonnière.
Près du LuxembourgLe projet de Sophie
ToulonLe projet de JosephThionvilleLe projet d’Amine, qui vit à Dubaï
Montigny-lès-MetzLe projet de Camille, qui vit en Suisse
ReimsLe projet d’Anne-Claire, qui vit à Dubaï
AmiensLe projet d’Axelle, qui vit au Royaume-Uni
Près de LyonLe projet de Lois, qui vit aux Pays-Bas
NantesLe projet de Yanis, qui vit au DanemarkNos simulateurs d’investissement
Combien pouvez-vous investir ?
Estimez en un instant votre capacité d’emprunt depuis l’étranger, ou l’impôt que vous paierez sur vos loyers selon votre pays.
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Pour investir sereinement
Ce qu’il faut savoir quand on investit depuis le Luxembourg
Les avantages pour vous d’investir en France depuis le Luxembourg
Vos avantages
Les avantages pour vous d’investir en France depuis le Luxembourg
Ce qu’un achat en France vous apporte quand vous vivez au Luxembourg, et ce qu’il faut remplir pour en profiter.
Un salaire en euros
- Pas de risque de change pour la banque : c’est un atout pour votre dossier.
- Condition : Avoir des revenus stables au Luxembourg.
Un taux fixe sur toute la durée du prêt
- En France, les prêts immobiliers sont presque tous à taux fixe sur 20 ou 25 ans : votre mensualité ne bouge pas, alors que les loyers suivent l’inflation.
- Condition : Emprunter auprès d’une banque française.
7,5 % de prélèvements sociaux
- Au lieu de 17,2 % ou 18,6 % pour un non-résident d’un pays hors Europe.
- Condition : Être affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise, et à la charge d’aucun régime français.
Pas de représentant fiscal à la revente
- Le Luxembourg est dans l’Union européenne : la vente se fait sans représentant, et l’ancienne résidence principale peut être exonérée.
- Condition : Vendre au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit votre départ, pour l’exonération.
Comment financer un achat en France depuis le Luxembourg ?
Les banques françaises appliquent aux résidents luxembourgeois la norme du HCSF : 35 % de taux d’endettement, assurance comprise, et 25 ans de durée au plus. Vos revenus en euros leur évitent le risque de change, mais toutes n’acceptent pas les non-résidents, et certaines demandent un apport très élevé. Le choix des banques et la présentation du dossier font la différence.
Combien pouvez-vous emprunter ? Vos revenus en euros sont retenus à 100 % : laissez la part retenue à 100 %.
À lire aussi : quelles banques prêtent aux expatriés et combien d’apport prévoir.
Où payez-vous vos impôts : en France ou au Luxembourg ?
| En France | Au Luxembourg | |
|---|---|---|
| Loyers | Imposés en France : barème progressif avec au moins 20 % jusqu’à 29 579 €, puis 30 % (revenus 2025), plus 7,5 % de prélèvements sociaux si vous êtes affilié au Luxembourg. | Exonérés, mais retenus pour fixer le taux de votre impôt luxembourgeois. |
| Plus-value à la revente | Imposée en France : 19 % plus 7,5 % de prélèvements sociaux, avec des abattements à partir de la 6e année ; pas de représentant fiscal. | Exonérée. |
| Patrimoine | IFI si votre patrimoine immobilier français net dépasse 1,3 million d’euros. | Pas d’impôt sur la fortune des particuliers. |
| Succession | Pas de convention : la France taxe vos immeubles français. | Le Luxembourg n’impose pas les immeubles situés à l’étranger. |
Si vous achetez via une SCI française à l’impôt sur le revenu, le Luxembourg n’exonère plus : il impose ces revenus et déduit l’impôt français. L’exonération de 150 000 € sur la plus-value et celle de l’ancienne résidence principale vendue après le départ restent ouvertes, sous conditions.
Convention fiscale France LuxembourgLoyers, plus-value, IFI et succession, article par article, avec des exemples chiffrés.Lire la convention →Fiscalité de l’investisseur expatriéTaux minimum, prélèvements sociaux, LMNP, SCI, plus-value : les règles françaises pour les non-résidents.Voir la page Fiscalité →
À lire aussi : comment sont imposés les loyers d’un non-résident.
Location nue, meublée ou SCI ?
| Location nue | Location meublée (LMNP) | SCI à l’impôt sur le revenu | |
|---|---|---|---|
| Impôt sur les loyers | Micro-foncier (30 % d’abattement) ou réel, charges et intérêts déduits | Micro-BIC (50 %) ou réel, avec l’amortissement du bien, qui réduit souvent fortement l’impôt | Comme la location nue, chez chaque associé |
| À la revente | Plus-value des particuliers, abattements pour durée de détention | Idem, mais les amortissements déduits sont réintégrés | Plus-value des particuliers, sans l’exonération de 150 000 € |
| Pour qui | Location longue durée simple | Le choix le plus fréquent de nos membres | Achat à plusieurs, transmission |
Attention, au Luxembourg : avec une SCI française à l’impôt sur le revenu, les loyers ne sont plus exonérés au Luxembourg. Ils y sont imposés, avec un crédit pour l’impôt français.
Le bon choix dépend de votre projet et de votre pays : comparez avec le simulateur d’impôt sur les loyers.
Exemple chiffré : combien d’impôt sur vos loyers ?
Un studio meublé loué 1 000 € par mois par une personne qui vit au Luxembourg, affiliée à la sécurité sociale luxembourgeoise (location meublée au micro-BIC, revenus 2025).
- Loyers encaisséspar an12 000 €
- Abattement micro-BICfrais forfaitaires− 50 %
- Revenu imposableen France6 000 €
- Impôt (taux minimum 20 %)1 200 €
- Prélèvements sociaux (7,5 %)450 €
Total payé en France1 650 € par ansoit 138 € par mois, 13,8 % des loyers
Vous gardez 10 350 €Impôt 1 200 €Prélèvements sociaux 450 €
Au Luxembourg : 0 €. Les loyers servent seulement à fixer le taux de votre impôt luxembourgeois.
Sans affiliation à une sécurité sociale européenne, suisse ou britannique, les prélèvements sociaux passeraient à 1 116 €, soit 2 316 € au total.
Faites le calcul pour votre bien. Choisissez « affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’UE » et « Union européenne » dans les simulateurs.
Que devez-vous déclarer au Luxembourg ?
Un salarié qui n’a qu’un employeur n’a en principe pas de déclaration à remplir au Luxembourg. Mais dès que vous touchez plus de 600 € par an de revenus non soumis à une retenue, revenus de l’étranger compris, la déclaration (modèle 100) devient obligatoire : vos loyers français y figurent, même s’ils sont exonérés, pour le calcul du taux. Elle se dépose au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit.
Comment ouvrir un compte bancaire en France depuis le Luxembourg ?
Une banque française peut vous ouvrir un compte même si vous vivez au Luxembourg. En cas de refus, et si vous n’avez aucun compte en France, la Banque de France peut désigner une banque qui sera tenue de vous l’ouvrir (droit au compte).
Comment ImmoPourExpat vous accompagne depuis le Luxembourg
Une méthode pas à pas
La formation en ligne, du financement à la mise en location, pensée pour les non-résidents.
Des ateliers chaque semaine
Vos questions posées en direct à l’équipe, pendant toute la durée de l’accompagnement.
Un réseau sur place
Banques, artisans, agents et gestionnaires habitués à travailler avec des investisseurs à distance.
Les étapes de la méthode ImmoPourExpat, du premier appel à la mise en location →
Règles vérifiées le 3 novembre 2026 (convention fiscale France Luxembourg sur impots.gouv.fr, BOFiP, administration des contributions directes, guichet.lu). Les conditions de financement citées sont celles des dossiers de nos membres, à leur date. Cette page informe sur les règles générales : elle ne remplace pas un conseil fiscal ou une offre de prêt.
Textes officiels : impots.gouv.fr : impôt sur le revenu des non-résidents · impots.gouv.fr : plus-values immobilières des non-résidents · DGFiP : les particularités de la fiscalité des non-résidents (fiche, mars 2026) · BOFiP : BOI-RFPI-PVINR-20-20, plus-value des non-résidents.
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Un échange de 45 min pour répondre à vos questions, évaluer votre situation, et voir comment on peut vous accompagner.
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Ce que vous devez savoir
Questions fréquentes
Un résident luxembourgeois peut-il obtenir un prêt immobilier en France ?
Oui. Des banques françaises financent les résidents luxembourgeois, avec la norme des 35 % d’endettement et 25 ans maximum. Vos revenus en euros sont un atout, mais toutes les banques n’acceptent pas les non-résidents.
Je suis frontalier : suis-je concerné ?
Non, si vous vivez en France et travaillez au Luxembourg : vous êtes résident fiscal français et imposé comme tel sur vos loyers. Cette page vise les personnes qui vivent au Luxembourg.
Mes loyers français sont-ils imposés deux fois ?
Non, si vous détenez le bien en direct. Ils sont imposés en France ; le Luxembourg les exonère mais en tient compte pour calculer le taux de votre impôt luxembourgeois.
Combien de prélèvements sociaux paie un résident luxembourgeois ?
7,5 % (le prélèvement de solidarité) si vous êtes affilié à la sécurité sociale luxembourgeoise et à la charge d’aucun régime français. Sinon, 17,2 % sur une location nue et 18,6 % sur une location meublée.
Faut-il un représentant fiscal pour revendre ?
Non. Le Luxembourg étant dans l’Union européenne, la vente ne nécessite pas de représentant fiscal.
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Pour aller plus loin sur la fiscalité : L’impôt sur le revenu d’un non-résident, Le représentant fiscal, Les prélèvements sociaux d’un non-résident, L’IFI d’un non-résident.
Les informations de cette page sont générales et ne remplacent pas un conseil fiscal, juridique ou financier adapté à votre situation.
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ImmoPourExpat accompagne de A à Z les expatriés et non-résidents qui veulent investir dans l’immobilier en France : financement, recherche du bien, travaux, fiscalité et gestion à distance.
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